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寧波
房屋租賃合同無效的情形
由于社會(huì)活動(dòng)的復(fù)雜多樣，《民法通則》和《合同法》對(duì)于合同效力的認(rèn)定僅僅是規(guī)定了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但涉及到具體的合同，還需要結(jié)合相關(guān)司法解釋以及其他法律、行政法規(guī)來認(rèn)定。下面主要就可能導(dǎo)致城市房屋租賃合同無效的情形進(jìn)行分析：
1、因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效。
(1)無民事行為能力人或者無權(quán)代理人簽訂的房屋租賃合同;
(2)限制民事行為能力人或者越權(quán)代理人簽訂又未經(jīng)追認(rèn)的房屋租賃合同。
2、因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使服務(wù)租賃合同無效。
(1)違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得合法手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效：
①未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋;
②未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑;
③租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效;
④必需經(jīng)由公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的房屋;
(2)房屋租賃期限過長(zhǎng)：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。
(3)共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認(rèn)的情況下將被認(rèn)定無效
(4)房屋轉(zhuǎn)租的無效情形：承租人未經(jīng)出租人同意而擅自將房屋轉(zhuǎn)租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
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簡(jiǎn)介:
崔常山律師，遼寧大學(xué)法學(xué)院法學(xué)專業(yè)畢業(yè)，現(xiàn)在山東元康律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)。濟(jì)南大學(xué)成教學(xué)院特聘講師，主講《婚姻家庭法》和《訴訟文書寫作》。文字功底扎實(shí)，法學(xué)素養(yǎng)深厚，有多篇論文刊發(fā)。擅長(zhǎng)刑事辯護(hù)，婚姻家庭糾紛處理，勞動(dòng)糾紛處理，交通事故糾紛處理。
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