商品房預售合同糾紛、委托出租合同糾紛案例分析

上訴人(原審原告)：何*明、梁*國等48戶香港業主(詳情見附表)。

訴訟代表人：何*明，香港特別行政區居民，住所地香港特別行政區九龍荃灣麗城花園二期三座41/FH室。

訴訟代表人：梁*國，香港特別行政區居民，住所地香港特別行政區九龍黃大仙天馬苑E座3314室。

委托代理人：吳三七，安徽省黃山市人民政府法制局干部。

上訴人(原審被告)：**利達房地產開發有限公司，住所地安徽省黃山市屯溪康樂路3號。

法定代表人：楊*毅，董事長。

委托代理人：許*明，該公司副總經理。

委托代理人：鄭*繼，**擎天律師事務所律師。

被上訴人(原審被告)：**發展有限公司，住所地香港特別行政區新界屯門建發街建發工業中心5樓8室。

法定代表人：蘇*雄，董事長。

委托代理人：唐*飛，**擎天律師事務所律師。

被上訴人(原審被告)：**旅行社。

法定代表人：蘇*雄，董事長。

上訴人何*明、梁*國等48戶香港購房業主、上訴人**利達房地產開發有限公司為與被上訴人**發展有限公司、**旅行社商品房預售合同糾紛、委托出租合同糾紛一案，不服安徽省高級人民法院(1998)皖民初字第10號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。何*明、梁*國及委托的代理人吳三七，**公司委托的代理人許*明、鄭*繼，**公司委托的代理人唐*飛到庭參加訴訟，**旅行社經合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

經審理查明，**利達房地產開發有限公司(以下簡稱**公司)系黃山花園房地產項目的開發商，辦理了黃山花園項目的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地批準書》及《境外出售和土地使用權轉讓批復》等有關法律手續。1994年1月至9月，**公司分別與何*胡、梁*國等48戶香港購房業主(以下簡稱購房業主)簽訂了《黃山市黃山花園買賣合同》，約定：甲方(**公司)須于1994年12月31日或之前將驗收合格的房屋交付乙方(購房業主)使用，如不能按期交付，每延期一日以乙方已付樓款為本金，按月利率3%計付違約金，延期超過120天，則甲方違約，乙方有權解除合同，甲方應將乙方已付的一切款項及利息在60天內退給乙方，同時還須向乙方支付違約金;甲方出售的房產需按照批準的建筑圖紙完成全部建筑工程，并經黃山市有關建筑工程質量檢驗部門檢驗合格后方可交付乙方使用，如有關部門檢驗為質量不合格時，乙方有權要求修補或提出退房;乙方交清樓價款后，甲方協助乙方向黃山市房屋產權登記部門領取房屋產權證，領取房屋產權證的手續費由乙方負責。1994年1月18日，**公司出具委托書，委托**旅行社和**發展有限公司(以下簡稱**公司)的法定代表人蘇*雄負責黃山花園“賓館出租”計劃。**公司與**旅行社遂于1994年1月至10月分別與購房業主簽訂了《黃山花園賓館出租合同》，全權處理購房業主所購黃山花園住宅房的出租事宜。該出租合同第三條約定：發展商(即**公司)委托**公司與**旅行社(合稱賓館管理公司)管理及經營整個黃山花園“賓館出租”計劃，擔保各業主每年收取樓價的10厘租金回報及整項“賓館出租”計劃帶來純利的百分之六十的分紅;購房業主有權隨時終止該合同書，賓館管理公司須于收到購房業主通知終止合同的15天內將該房屋交還給購房業主。之后，購房業主按約定交清了全部樓價款6，973，158港元。1994年11月前后，根據**公司與購房業主的事前商定，購房業主按樓價的6.5%向**公司交納了代辦房屋所有權證費用453，239港元。同時，為配合房屋的出租，購房業主按**公司寄發的《黃山花園賓館住宅裝修通知》和《黃山花園賓館住宅裝修工程項目及設備價格清單》的規定，向**公司支付了裝修費l，021，030港元，委托**公司代為裝修所購房屋。按《黃山花園賓館住宅裝修工程項目及設備價格清單》計算，用于購房業主房屋裝修的費用為36，178港元，購房業主支付的裝修費未使用部分為984，852港元。**公司按期完成了所售樓房的施工，并于1994年6月至該年底前陸續辦理了各棟樓房的竣工驗收手續，經黃山市建設工程質量監督站(以下簡稱質監站)檢驗，該工程合格，同意交付使用。1995年元月中旬前后，**公司為購房業主辦理了房屋所有權證，并交各位購房業主簽收。1998年10月購房業主以**公司未按期交付驗收合格的房屋，且多收辦理房屋所有權證費用和裝修費用為由，向安徽省高級人民法院提起訴訟，請求法院判令**公司、**公司及**旅行社支付逾期違約金，退還多收取的費用，終止履行《黃山花園賓館出租合同》。