【案情簡介】

原告：秦某

被告：趙某

2004年2月，原被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定秦某將兩間店面出租給趙某，租期為3年，年租金為16萬元。第一年租金于簽訂合同時一次付清，后兩年租金于每年的1月初支付。合同還約定如趙某違約，秦某有權隨時收回房屋。合同簽訂后，趙某支付了當年租金，并經秦某許可，對房屋進行裝修，以開辦培智班用。

2005年1月初，趙某未按約定支付租金。2月，原告書面通知被告要收回房屋，被告提出異議，雙方產生矛盾。3月底，趙某支付租金，秦某卻拒收。趙某于是將16萬元租金通過他人轉交秦某，秦某依然拒收。4月底，趙某將16萬元租金存入原告的銀行賬戶中。

2005年7月初，秦某向法院提起訴訟，訴稱趙未按合同要求期限支付租金，構成違約，請求解除《房屋租賃合同》，收回房屋。

【裁判要點】

法院認為，被告趙某在履行合同過程中，有逾期履行支付租金的違約行為，但沒有出現根本性違約;被告已將租金存入原告銀行賬戶，也沒有對原告的合法權益造成損害。被告雖未按約定履行義務，但尚在法律規定允許的范圍以內，法院駁回原告請求，同時判令被告按約定支付違約金。

【爭議焦點】

本案原告是否有權解除合同?

【法理評析】

解決本案爭議焦點的關鍵是明確出租人解除房屋租賃合同的要件。以下根據相關法律規定，并結合本案具體案情，綜合分析出租人解除租賃合同的要件。

首先，明確出租人解除房屋租賃合同的法定事由。

《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條明確規定了房屋出租人單方解除房屋租賃合同的八種事由：1、將承租的房屋擅自轉租的;2、將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的;3、將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的;4、拖欠租金累計六個月以上的;5、公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的;6、租用承租房屋進行違法活動的;7、故意損壞承租房屋的;8、法律、法規規定其他可以收回的。

根據上述規定，承租人遲延支付租金，不是出租人解除房屋租賃合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累計六個月以上的，出租人才有法定解除房屋租賃合同的權利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。

其次，《房屋租賃合同》可以約定出租人解除合同的條件，但是不得違反《合同法》的相關規定。本案中，原被告簽訂的《房屋租賃合同》約定“如趙某違約，秦某有權隨時收回房屋”，從此約定的內容來看，原告秦某解除合同的條件并不明確，是不是趙某的任何違約行為均可引起秦某單方解除合同的法律后果?根據《合同法》有關合同解除權的規定，答案是否定的。根據《合同法》有關合同解除的規定，只有在一方當事人根本約定的情形下，對方當事人才有權解除合同。本案中有關出租人單方解除房屋租賃合同的約定，一方面沒有明確解除合同的條件，另一方面違背了《合同法》有關合同解除的規定，因此，不能作為原告解除合同的依據，本案應適用《合同法》的有關規定處理