《中華人民共和國企業破產法》第十八條規定："人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人，管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行，但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同"。

審判實踐中，管理人決定解除合同的情形較多，決定繼續履行合同的情況很少，本文就管理人決定解除破產企業在破產申請前所簽租賃合同所遇到的理論和實踐上的問題，淺述如下：

一、存在的問題

1、租賃合同解除后，承租人的損失如何處理。

合同當事人一方解除合同是當事人的權利，但并非隨意性。《中華人民共和國合同法》第九十三條規定："當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。"第二十四條規定："有下列情形之一的當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。"九十六條規定："當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。"根據以上法律規定可知，合同相對方存在若干違約情形，致使不能實現合同目的的，另一方才可通知相對方解除合同，即解除合同應有一定的條件。但破產法第十八條則賦予了管理人解除合同的特權，即無論承租方是否違約，是否有過錯，是否具備可以解除的條件，管理人均可以隨時決定解除合同或決定繼續履行合同，這也是破產法作為特別法的特殊性。應當注意的是，管理人有權決定解除合同或者繼續履行的合同，是破產企業和對方當事人均未履行完畢的合同。如果雙方已將合同履行完畢，則合同的權利義務就終止了，不存在解除或繼續履行的問題。如果租賃合同無效，也不存在解除的問題。但問題的關鍵是租賃合同被解除或被確認無效后，承租人有一定的損失或有很大的經濟損失，例如，按照租賃合同，承租人一次交清了10年的租賃費，而僅僅租賃了三年，且已在該破產企業進行了一定的投資，進行了一定規模的基礎設施。管理人決定解除合同，其損失很大不言而喻。當然，按照破產法第五十三條："管理人或者債務人依照本法規定解除合同的，對方當事人以因合同解除所產生的損害賠償請求權申報債權"之規定，承租人可以就其損失申報債權，這對于破產債權有一定的清償率姑且尚可，但基層法院受理的破產案件的破產債權清償率幾乎都是0％，承租人明知申報債權幾乎是形同虛設，沒有任何價值。故承租人對此反映強烈，意見很大，拒不履行解除合同的情形時有發生，嚴重影響破產案件的進程和社會和諧穩定。

2租賃合同解除后，承租人的損失如何計算。

管理人解除合同給承租人造成的損失有直接損失和間接損失或可得利益損失。這些損失如何計算也是問題，如果破產案件的債權有清償率，承租人經過法官的大量的耐心細致的工作，同意申報債權，但承租人要求的損失包括直接損失和間接損失，從事實上講，承租人確有間接損失即可得利益損失，有些損失甚至很大，如果債務人不破產，管理人不解除合同，按照租賃合同和正常的租賃現狀，每年可以賺取多少利潤，還有多少年的租賃期限，可得利益是多少承租人心知肚明。況且，債權分配比例本來很低，就是將可得利益計算在內，將來分配的債權也是微乎其微。故承租人要求將其間接損失計算在內以最大限度、最大比例地實現債權從而將損失降低到最低限度的請求能否支持？而破產法規定了承租人可以就其損失申報債權，但未明確損失的范圍和計算內容。