一、定金擔保有什么作用
(1)定金是合同成立的一種證明。定金是雙方當事人為了保證合同履行而約定的,其比例不得超過合同目標總額的20%。當事人在合同中約定交付定金期限的,合同從實際交付定金之時起生效。
(2)定金是合同的一種擔保形式。按照法律規定,給付定金的一方不履行合同的,無權請求返還定金;接受定金的一方不履行合同的,應當雙倍返還定金。雙方當事人為了避免定金罰則的制裁,必須認真履行合同的義務,這就體現了定金的擔保作用。當然,采取定金擔保,違約一方仍然要按具體情況向另一方支付違約金和賠償金,不能以定金代替。
(3)定金具有預先支付的作用。當合同履行后,支付定金的一方有權收回定金,或者折抵價款。在后一種情況下,定金又起到了預先支付的作用。但是,這與預付款是不同的。預付款不起擔保作用,不存在不返還或雙倍返還的問題,它只是一種結算辦法,在合同履行后進行結算時多退少補。因此,在訂立合同時,預先支付的錢款是定金還是預付款必須明確,以免引起糾紛。
二、定金擔保的特征有哪些
定金擔保作為一種債權擔保方式,具有其自身的一些特點:
1、定金擔保是金錢質的一種,為金錢擔保
所謂金錢質即將金錢作為質物并向他人轉移金錢的占有,以此擔保某種行為的一種擔保方式。典型的金錢質有定金、開戶保證金、信用證開證保證金、訂金、封金、賬戶質押等。金錢質的特點是:
(1)以金錢這種特殊的動產作為質物。金錢是一般等價物,其特性與一般的財產有較大的差別。物權理論將金錢作為動產對待,但認為金錢只是特殊動產。
(2)轉移金錢的占有關系。擔保人向被擔保人交付金錢為質權設立的標志,沒有實際交付則沒有質權。
(3)出質物所有權不轉移。雖然金錢是種類物,但在成立金錢質后,交付的金錢只能認為是由接受的一方信托占有,金錢成為信托財產,占有人沒有所有權。這與一般的金錢所有權隨占有轉移存在重大區別。
定金對主合同當事人雙方均有擔保效果嗎?
定金擔保是由主合同債務人提供的擔保,但定金擔保成立后,其擔保效力不限于擔保定金給付人履行債務,而且包括擔保定金接受人履行對待給付義務。一旦定金接受人不能履行對待給付義務,應當向定金給付人雙倍返還定金。在這個意義上,定金給付人以向定金接受人移轉定金權利為代價,相應取得定金接受人“雙倍返還定金”以擔保自己債務履行的允諾。實際上,定金的設定客觀上對被擔保的合同的當事人雙方均有擔保效果。其他擔保方式與其相比不同,如抵押、質押,都是對債權人的擔保,擔保債務人或第三人向債權人履約。
我國司法實踐中對“認購書中的定金”有哪些規定?
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》是這樣規定的:出賣人通過認購、訂購、預購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還給買受人。
對此規定應做這樣的理解:
1、在認購、訂購、預購過程中,開發商與購房人應當對收受的定金性質進行明確約定;
2、如果雙方當事人約定收受的定金為擔保簽訂商品房買賣合同的作用,則該定金適用擔保法上有關定金的規定;如未約定為擔保簽約性質,則該定金不適用定金罰則;
3、具擔保性質的定金收受后,如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同,則適用定金罰則:即收受定金的一方違約,須雙倍返還定金;交納定金的一方違約,無權要求返還定金。
4、具擔保性質的定金收受后,如果因不可歸責于雙方當事人的事由導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還給買受人。
何謂不可歸責于雙方當事人的事由?我們認為,雙方對正式合同的條款達不成一致,就是不可歸責于雙方當事人的事由。如果開發商不同意修改合同條款或簽訂補充協議,那合同自然簽不成。此時,開發商會指責購房人不想買,而購房人也會指責開發商欺詐。很顯然,在正中情況下無法將責任歸咎于任何一方,因此任何一方也就沒有理由要求適用定金罰則了。
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