目前隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，在法院受理的民事案件中，因當事人用房屋到銀行抵押貸款，到期后無法償還而導致的訴訟案件較為普遍。這其中，很大一部分案件當事人在判決生效后仍逃避或無其它財產(chǎn)履行生效判決，銀行向法院申請強制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中因被執(zhí)行人確無其它財產(chǎn)可供執(zhí)行的需依法將作為貸款抵押物的房屋進行拍賣。拍賣成交后，涉及到一個問題：買受人何時取得房屋的所有權(quán)?

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”由此可見“登記”的公示程序是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。房屋作為不動產(chǎn)，必然需將“登記”作為物權(quán)變動的要件。也就是說房屋的買受人需到有關(guān)部門辦理“土地證”、“房產(chǎn)證”后，該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人名下。

但是最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定：“不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的所有權(quán)、其他財產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移。”那么究竟房屋所有權(quán)是何時發(fā)生轉(zhuǎn)移呢?筆者認為“房屋所有權(quán)應(yīng)該自拍賣成交裁定送達買受人時轉(zhuǎn)移”。其原因有四點：

其一，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。因此，拍賣成交后，法院制作裁定書，裁定書在送達買受人時生效，房屋所有權(quán)自裁定書送達買受人時轉(zhuǎn)移。

其二，《物權(quán)法》以登記為不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移生效要件，其目的是為了對該物權(quán)的狀態(tài)進行公示，以維護該物權(quán)交易的安全。而法院公開拍賣的房屋，其拍賣過程是國家公權(quán)利依據(jù)法律程序?qū)Σ粍赢a(chǎn)物權(quán)進行轉(zhuǎn)移的過程，其交易的合法性和安全性是毋庸置疑的，其公開拍賣的過程也完全達到了與“登記”一樣的公示目的。

其三，最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第27條第二款規(guī)定：“人民法院制作的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移裁定送達權(quán)力受讓人時即發(fā)生法律效力，人民法院應(yīng)當明確告知權(quán)力受讓人及時到國土資源、房地產(chǎn)管理部門申請土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記。國土資源、房地產(chǎn)管理部門依據(jù)生效法律文書進行權(quán)屬登記時，當事人的土地、房屋權(quán)力應(yīng)當追溯到相關(guān)法律文書生效之時。”按照該規(guī)定，取得拍賣房屋的買受人到有關(guān)部門辦理土地證、房產(chǎn)證時，土地證、房產(chǎn)證上所落款的日期應(yīng)該與法院法院拍賣成交的裁定書生效的日期相一致。也就是無論何時去辦證，證上所落的日期都應(yīng)該是裁定生效的日期。這樣就反過來，確認了房屋所有權(quán)自拍賣成交裁定送達買受人時轉(zhuǎn)移。

其四，如果以“登記”作為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間，那么在買受人到有關(guān)部門辦理權(quán)屬登記前這段時間房屋的所有權(quán)如果仍然屬于被執(zhí)行人，那無疑是不安全的。如果既不屬于買受人，也不屬于被執(zhí)行人，那房屋的權(quán)屬就存在了空白。

綜上所述，筆者認為：法院強制執(zhí)行過程中拍賣的抵押房屋，不適用不動產(chǎn)物權(quán)變動的一般原則，其物權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)該始于拍賣成交裁定生效之時。

如果債權(quán)人要實現(xiàn)自己的債權(quán)，人民法院還可以強制拍賣。要是你還有什么不明白的地方，不妨向我們律霸網(wǎng)的律師進行咨詢。