一、案情簡介：以簽訂租賃合同作為企業間借貸行為的擔保

2012年11月21日，**特公司(甲方)與**公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定**特公司將涉案房屋租賃給**公司。該合同第十條約定：雙方一致同意，如在2013年5月11日前，甲方退還乙方已付房屋租金及已付租金20%的違約金(若甲方提前退還完畢乙方已付租金，則違約金相應遞減)，則甲方有權解除本合同，退還甲方租金收條，雙方不再承擔其他責任。本條款為甲方的一次性選擇性權利，逾期不再享有。甲方在上述期限內未全部償還乙方租金及其違約金的，甲方無權再以任何理由解除合同。2012年11月22日，**公司向**特公司支付450萬元租金。后**特公司未能按照約定于2013年5月11日前退還租金及支付違約金，**公司入駐涉案租賃場地及房屋。**特公司訴至法院，主張**公司向該公司提供的是借款而非交納租金，該公司已分5筆向**公司支付利息787500元。**特公司請求判令雙方于2012年11月21日簽署的《房屋租賃合同》無效。

二、法院判決：?二審駁回一審原告訴訟請求

北京市通州區人民法院經審理認為：**特公司與**公司雖然形式上簽訂的是租賃合同，但雙方之間實際上是借款關系，**特公司向**公司借款450萬元，其后**特公司按月向**公司支付了幾筆借款利息。因雙方企業間資金拆借的行為系法律法規所禁止，故雙方以簽訂租賃合同的合法形式掩蓋企業間資金拆借的非法目的，雙方之間的租賃合同應屬無效。據此判決：**特公司與**公司于2012年11月21日簽訂的《房屋租賃合同》無效。

判決后，**公司提起上訴，主張雙方簽訂的《房屋租賃合同》不存在以合法形式掩蓋非法目的的情形，企業間的臨時資金拆借行為現屬合法有效。請求撤銷一審判決，改判駁回**特公司的訴訟請求。北京市第三中級人民法院終審判決：1、撤銷北京市通州區人民法院(2014)通民初字第10581號判決;2、駁回**特公司的訴訟請求。

三、律師說法：擔保形式有效

1.雙方基礎法律關系應為企業間借貸。當事人之間因民間借貸之外的其他表現形式形成的債權債務關系，雖當事人可以通過意思自治形成某種法律關系，但人民法院應當在審查雙方當事人提交證據的基礎上查明案件事實。本案中，雙方雖然簽訂涉案租賃合同，且**公司已實際占有、使用涉案房屋。但從雙方約定的租賃合同解除條件、解除期限及租金數額、**特公司按月支付數筆利息等事實，均存在不合常理或與房屋租賃關系不符之處，卻更符合企業間借貸合同的實質要素。因此，雙方的基礎法律關系應為民間借貸合同。

2.**特公司與**公司之間借貸合同的效力。計劃經濟體制時期，企業間借貸一般無效。此后，合同法及相關司法解釋的陸續出臺，認定合同無效只能依據法律和行政法規的強制性規定。2015年9月1日施行的《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》，對于民間借貸的主體進行了調整，其中，明確法人、其他組織之間及其相互之間進行資金融通的行為均屬于民間借貸，且第十四條對于民間借貸合同無效的情形予以列舉式規定。因此，除存在合同法第五十二條及《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第十四條規定等法定情形外，對于企業間借貸行為效力的認定，應給予有條件的認可。本案中，雙方的借貸合同并不存在無效之情形，因此應認定為有效。

3.雙方以租賃權作為借貸合同擔保之效力。從涉案租賃合同第十條來看，雙方簽訂的租賃合同實為對雙方借貸合同的一種類似于讓與擔保的非典型擔保行為——“租賃擔保”。雙方因借貸合同所簽訂的租賃合同實質上是對于**公司450萬元債權的擔保，但此處讓與的并非擔保物的所有權，而是一種非典型但實踐中存在的租賃權。現行民間借貸司法解釋雖未設定租賃等債權擔保，但法律或司法解釋未創設的權利類型，并不排除當事人通過契約方式設定擔保，形成受契約自由原則和擔保之經濟目的雙重規范的債權擔保關系，只要不違反法律、行政法規關于效力的強制性規定，當事人可依契約自由原則設定擔保合同。當事人通過合同創設新型擔保物權時，涉及合同效力的認定，只要不存在合同法第五十二條規定的合同無效等情形，不宜輕易否定以租賃權作為借貸關系之擔保等非典型擔保合同的效力。鑒于本案中，**特公司的訴訟請求為判令雙方于2012年11月21日簽訂的《房屋租賃合同》無效，并不涉及是否以租賃合同作為借貸關系的擔保履行問題，故本案只對雙方之間的租賃合同及借貸關系的效力進行認定，因**特公司與**公司因雙方存在借貸法律關系而簽訂的租賃合同不存在無效之情形，故二審法院改判駁回**特公司的訴訟請求。

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