一、案情簡介：以簽訂租賃合同作為企業(yè)間借貸行為的擔(dān)保

2012年11月21日，**特公司(甲方)與**公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定**特公司將涉案房屋租賃給**公司。該合同第十條約定：雙方一致同意，如在2013年5月11日前，甲方退還乙方已付房屋租金及已付租金20%的違約金(若甲方提前退還完畢乙方已付租金，則違約金相應(yīng)遞減)，則甲方有權(quán)解除本合同，退還甲方租金收條，雙方不再承擔(dān)其他責(zé)任。本條款為甲方的一次性選擇性權(quán)利，逾期不再享有。甲方在上述期限內(nèi)未全部償還乙方租金及其違約金的，甲方無權(quán)再以任何理由解除合同。2012年11月22日，**公司向**特公司支付450萬元租金。后**特公司未能按照約定于2013年5月11日前退還租金及支付違約金，**公司入駐涉案租賃場地及房屋。**特公司訴至法院，主張**公司向該公司提供的是借款而非交納租金，該公司已分5筆向**公司支付利息787500元。**特公司請求判令雙方于2012年11月21日簽署的《房屋租賃合同》無效。

二、法院判決：?二審駁回一審原告訴訟請求

北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：**特公司與**公司雖然形式上簽訂的是租賃合同，但雙方之間實際上是借款關(guān)系，**特公司向**公司借款450萬元，其后**特公司按月向**公司支付了幾筆借款利息。因雙方企業(yè)間資金拆借的行為系法律法規(guī)所禁止，故雙方以簽訂租賃合同的合法形式掩蓋企業(yè)間資金拆借的非法目的，雙方之間的租賃合同應(yīng)屬無效。據(jù)此判決：**特公司與**公司于2012年11月21日簽訂的《房屋租賃合同》無效。

判決后，**公司提起上訴，主張雙方簽訂的《房屋租賃合同》不存在以合法形式掩蓋非法目的的情形，企業(yè)間的臨時資金拆借行為現(xiàn)屬合法有效。請求撤銷一審判決，改判駁回**特公司的訴訟請求。北京市第三中級人民法院終審判決：1、撤銷北京市通州區(qū)人民法院(2014)通民初字第10581號判決;2、駁回**特公司的訴訟請求。

三、律師說法：擔(dān)保形式有效

1.雙方基礎(chǔ)法律關(guān)系應(yīng)為企業(yè)間借貸。當(dāng)事人之間因民間借貸之外的其他表現(xiàn)形式形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雖當(dāng)事人可以通過意思自治形成某種法律關(guān)系，但人民法院應(yīng)當(dāng)在審查雙方當(dāng)事人提交證據(jù)的基礎(chǔ)上查明案件事實。本案中，雙方雖然簽訂涉案租賃合同，且**公司已實際占有、使用涉案房屋。但從雙方約定的租賃合同解除條件、解除期限及租金數(shù)額、**特公司按月支付數(shù)筆利息等事實，均存在不合常理或與房屋租賃關(guān)系不符之處，卻更符合企業(yè)間借貸合同的實質(zhì)要素。因此，雙方的基礎(chǔ)法律關(guān)系應(yīng)為民間借貸合同。

2.**特公司與**公司之間借貸合同的效力。計劃經(jīng)濟體制時期，企業(yè)間借貸一般無效。此后，合同法及相關(guān)司法解釋的陸續(xù)出臺，認(rèn)定合同無效只能依據(jù)法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定。2015年9月1日施行的《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》，對于民間借貸的主體進行了調(diào)整，其中，明確法人、其他組織之間及其相互之間進行資金融通的行為均屬于民間借貸，且第十四條對于民間借貸合同無效的情形予以列舉式規(guī)定。因此，除存在合同法第五十二條及《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第十四條規(guī)定等法定情形外，對于企業(yè)間借貸行為效力的認(rèn)定，應(yīng)給予有條件的認(rèn)可。本案中，雙方的借貸合同并不存在無效之情形，因此應(yīng)認(rèn)定為有效。

3.雙方以租賃權(quán)作為借貸合同擔(dān)保之效力。從涉案租賃合同第十條來看，雙方簽訂的租賃合同實為對雙方借貸合同的一種類似于讓與擔(dān)保的非典型擔(dān)保行為——“租賃擔(dān)保”。雙方因借貸合同所簽訂的租賃合同實質(zhì)上是對于**公司450萬元債權(quán)的擔(dān)保，但此處讓與的并非擔(dān)保物的所有權(quán)，而是一種非典型但實踐中存在的租賃權(quán)?，F(xiàn)行民間借貸司法解釋雖未設(shè)定租賃等債權(quán)擔(dān)保，但法律或司法解釋未創(chuàng)設(shè)的權(quán)利類型，并不排除當(dāng)事人通過契約方式設(shè)定擔(dān)保，形成受契約自由原則和擔(dān)保之經(jīng)濟目的雙重規(guī)范的債權(quán)擔(dān)保關(guān)系，只要不違反法律、行政法規(guī)關(guān)于效力的強制性規(guī)定，當(dāng)事人可依契約自由原則設(shè)定擔(dān)保合同。當(dāng)事人通過合同創(chuàng)設(shè)新型擔(dān)保物權(quán)時，涉及合同效力的認(rèn)定，只要不存在合同法第五十二條規(guī)定的合同無效等情形，不宜輕易否定以租賃權(quán)作為借貸關(guān)系之擔(dān)保等非典型擔(dān)保合同的效力。鑒于本案中，**特公司的訴訟請求為判令雙方于2012年11月21日簽訂的《房屋租賃合同》無效，并不涉及是否以租賃合同作為借貸關(guān)系的擔(dān)保履行問題，故本案只對雙方之間的租賃合同及借貸關(guān)系的效力進行認(rèn)定，因**特公司與**公司因雙方存在借貸法律關(guān)系而簽訂的租賃合同不存在無效之情形，故二審法院改判駁回**特公司的訴訟請求。

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