一、原租賃合同解除轉(zhuǎn)租效力問(wèn)題

我國(guó)《合同法》第二百二十四條第一款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”。第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。該條只規(guī)定了承租人經(jīng)出租人同意可以轉(zhuǎn)租給第三人，以及承租人擅自轉(zhuǎn)租時(shí)出租人可以解除合同，卻未規(guī)定轉(zhuǎn)租合同的效力問(wèn)題。

筆者認(rèn)為，如果房屋租賃合同明確約定未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租，此時(shí)承租人自行轉(zhuǎn)租，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，本質(zhì)上為惡意，屬違約行為，次承租人可以主張轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。如果房屋租賃合同未明確約定是否可以轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，則分為以下三種情況：

一是出租人對(duì)轉(zhuǎn)租行為沒(méi)有異議，依合同自由原則及合同的相對(duì)性原理，該自行轉(zhuǎn)租關(guān)系僅為承租人與次承租人之間的關(guān)系，雙方合意的達(dá)成即成立合同并為有效合同。

二是出租人對(duì)轉(zhuǎn)租行為提出異議，但并不與承租人解除租賃合同，該房屋轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)當(dāng)有效。因?yàn)椤逗贤ā返诙俣臈l第二款只規(guī)定承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，并沒(méi)有規(guī)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。

三是出租人對(duì)轉(zhuǎn)租行為提出異議，并解除與承租人的房屋租賃合同，轉(zhuǎn)租合同則因出租人解除租賃合同而導(dǎo)致無(wú)效。因?yàn)槌凶馊说臋?quán)利是因租賃合同而產(chǎn)生，如果租賃合同被解除，自然沒(méi)有轉(zhuǎn)租權(quán)利，簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之沒(méi)有效力。

二、出租人的合同解除權(quán)

《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。該款規(guī)定了出租人在承租人擅自轉(zhuǎn)租下的合同解除權(quán)。但是，根據(jù)最高人民法院2009年6月通過(guò)的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條之規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。此條對(duì)出租人的解除權(quán)進(jìn)行了限制，即只給予了出租人在知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租時(shí)六個(gè)月的異議時(shí)間。這六個(gè)月是除斥期間，如果出租人在此期間內(nèi)不提出異議，則其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

由此可知，在本案中，出租人張某要想解除合同或請(qǐng)求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)于知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租之日起六個(gè)月內(nèi)提出異議，否則就得不到法院支持。

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