銷(xiāo)售廣告能否成為購(gòu)房合同內(nèi)容

最高人民法院《關(guān)于審理商品房糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。解釋特別提到，這些說(shuō)明和允諾即使未載人商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

相關(guān)知識(shí)：如何簽訂購(gòu)房合同

一是查詢(xún)開(kāi)發(fā)商房屋是否被抵押、查封，可以去房地產(chǎn)交易所查詢(xún)，或者查看《國(guó)有土地使用證》原件“備注”欄。網(wǎng)上可以查詢(xún)，但是信息由于沒(méi)有及時(shí)更新，并不可靠。對(duì)于抵押房，堅(jiān)持要求在解押后才簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂合同后才支付首期款。如果想退定，因相關(guān)知識(shí)較專(zhuān)業(yè)，應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的簽約時(shí)間前盡快委托專(zhuān)討定金的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師負(fù)責(zé)追討。

二是面積差異處理?xiàng)l款，要填寫(xiě)單價(jià)，不要采取按套銷(xiāo)售方式，對(duì)面積差異，按照房管局制訂的合同第1項(xiàng)處理，不接受開(kāi)發(fā)商另定的條款。

三是質(zhì)量條款。現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)合同中沒(méi)有這種條款，而且裝修房往往掩蓋了房屋內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題，等到住進(jìn)去才能發(fā)現(xiàn)，因此應(yīng)當(dāng)約定出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的違約責(zé)任，例如保修期內(nèi)房屋三次修理不好，應(yīng)當(dāng)支付具體數(shù)額的違約金，同時(shí)可以退房等。尤其是購(gòu)買(mǎi)頂樓的購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注明房屋漏水、滲水的違約責(zé)任(包括退房)。約定延遲維修的每日應(yīng)當(dāng)支付的違約金金額。

四是交樓條件條款，通常按照合同第1項(xiàng)交樓，不接受第4項(xiàng)及其附件四的規(guī)定，刪除開(kāi)發(fā)商制訂的除第1項(xiàng)外的延遲交樓的免責(zé)條款。

五是《房地產(chǎn)證》條款。盡量縮短辦證期限，延遲辦證要求按日計(jì)算違約金，例如每日萬(wàn)分之一至二，有權(quán)退房。刪除開(kāi)發(fā)商在附件四中規(guī)定的因房管局或者按揭銀行造成延遲辦證，免除開(kāi)發(fā)商責(zé)任的條款。

對(duì)于能不能加在合同里面就要雙方在洽談的時(shí)候是怎么來(lái)約定的，盡量在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的簽約時(shí)間前商談合同，這樣即使合同商談不成或者不買(mǎi)，可以委托房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師討回定金。如果您有其他相關(guān)問(wèn)題需要找律師咨詢(xún)，歡迎咨詢(xún)律霸網(wǎng)專(zhuān)業(yè)律師。

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