一、售樓廣告有法律效力嗎

樓書(shū)廣告中涉及有關(guān)房屋、居住環(huán)境、作為公共分?jǐn)偛糠帧⑴c生活相關(guān)的設(shè)施等能夠構(gòu)成交易條件的事項(xiàng)理應(yīng)成為合同的組成部分。若合同雙方未在合同中形成對(duì)廣告所涉及的且應(yīng)當(dāng)構(gòu)成交易條件的內(nèi)容予以排除的，則就構(gòu)成對(duì)締約方之有效的要約。在事實(shí)上，雙方當(dāng)事人在合同條款外的對(duì)交易條件所做的陳述、承諾、說(shuō)明等與合同條款內(nèi)容構(gòu)成一個(gè)完整的交易條件。不能夠因?yàn)闆](méi)有寫(xiě)入合同條款就不對(duì)雙方具有約束力。

商品房售樓廣告的內(nèi)容沒(méi)有在商品房預(yù)售合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告內(nèi)容具有法律約束力。

1、?向購(gòu)房者提供優(yōu)惠條件或贈(zèng)送禮品的許諾。

2、?對(duì)商品房外墻或共用部分裝飾標(biāo)準(zhǔn)的告示。

3、?對(duì)商品房個(gè)組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述。

4、?對(duì)商品房周圍環(huán)境質(zhì)量做出的具有明確的公建指標(biāo)的說(shuō)明。

5、?其他載有明確指標(biāo)的說(shuō)明。

未訂入商品房買(mǎi)賣(mài)合同的銷售廣告和宣傳資料成為合同內(nèi)容，必須同時(shí)具備以下兩個(gè)要件：

1、銷售廣告和宣傳資料中對(duì)房屋以及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定;

2、銷售廣告和宣傳資料中對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。

二、售樓廣告的效力如何認(rèn)定

按照《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)廣告的具體內(nèi)容作了規(guī)范，具體為：

1，房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告必須載明下列事項(xiàng)，即開(kāi)發(fā)企業(yè)的名稱、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，應(yīng)當(dāng)載明該機(jī)構(gòu)的名稱、預(yù)售、銷售許可證編號(hào);

2，房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有者或使用者應(yīng)當(dāng)有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間;房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚的表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限，房地產(chǎn)廣告涉及的交通商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或建設(shè)中的，應(yīng)當(dāng)在廣告中加以注明，房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。房地產(chǎn)廣告中使用的建筑設(shè)計(jì)效果圖或模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中予以注明。

如果售樓廣告告中涉及有關(guān)房屋、居住環(huán)境、作為公共分?jǐn)偛糠帧⑴c生活相關(guān)的設(shè)施等能夠構(gòu)成交易條件的事項(xiàng)理應(yīng)成為合同的組成部分。若合同雙方未在合同中形成對(duì)廣告所涉及的且應(yīng)當(dāng)構(gòu)成交易條件的內(nèi)容予以排除的，則就構(gòu)成對(duì)締約方之有效的要約。在事實(shí)上，雙方當(dāng)事人在合同條款外的對(duì)交易條件所做的陳述、承諾、說(shuō)明等與合同條款內(nèi)容構(gòu)成一個(gè)完整的交易條件，沒(méi)有寫(xiě)入合同條款就不對(duì)雙方具有約束力。

三、商品房銷售廣告性質(zhì)是什么

根據(jù)《合同法》第15條第1款規(guī)定，商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請(qǐng)，一般情況下不能將未訂立合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。但由于近年來(lái)，出賣(mài)人利用廣告做過(guò)分夸大宣傳，誘騙買(mǎi)受人訂立購(gòu)房合同，但事后卻不予兌現(xiàn)，這也是商品房投訴率逐年上升的主要原因。但由于商業(yè)廣告、宣傳資料一般只能作為邀請(qǐng)?zhí)幚恚灰诤贤形从屑s定，便很難追究出賣(mài)人的責(zé)任。基于此，要求廣告對(duì)出賣(mài)人有所約束，是非常必要的。而《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第3條民卻將某些下去哦售廣告和選欻你聊視為合同的一部分。該條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但實(shí)處**酒店商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋人格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于該條的適用，應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：

(一)?所做說(shuō)明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、設(shè)備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)、配套設(shè)施，對(duì)于一些虛幻的描述，如“成功人士的選擇”、“坐搖籃繁華”、“具有無(wú)限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內(nèi)容對(duì)待。

(二)?廣告的內(nèi)容是對(duì)商品房開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾，包括作為買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸，設(shè)備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設(shè)施等，對(duì)于開(kāi)發(fā)范圍外的描述，一則并不能由出賣(mài)人控制，二則這些描述的真?zhèn)钨I(mǎi)受人只要現(xiàn)場(chǎng)觀察一下或有關(guān)規(guī)劃部門(mén)咨詢一下即可了解，廣告應(yīng)允許出賣(mài)人作細(xì)微的夸張或過(guò)分虛假的描述，這些開(kāi)發(fā)范圍外的宣傳即屬此類，買(mǎi)受人應(yīng)對(duì)此描述負(fù)有鑒別的義務(wù)，否則應(yīng)為自己的疏忽大意承擔(dān)責(zé)任。

(三)?對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和價(jià)格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對(duì)購(gòu)房人具有重大的心理誘惑，對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價(jià)格的構(gòu)成要件，如優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)的折扣、隨房贈(zèng)送的附屬設(shè)施，免費(fèi)或優(yōu)惠享受的配套設(shè)施，房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設(shè)備品牌的說(shuō)明和允諾。

綜上所述我們可以清楚知道，商品房售樓廣告，符合一定情形的廣告內(nèi)容具有法律約束力。對(duì)于售樓廣告效力的認(rèn)定包括了載明該機(jī)構(gòu)的所有標(biāo)識(shí)，以及使用的圖片或者設(shè)計(jì)在廣告中予以注明。如果您還有其他不清楚的地方需要找律師咨詢，請(qǐng)咨詢律霸網(wǎng)的專業(yè)律師，他們會(huì)為您解答。

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