婚房的權(quán)屬問題可不是小事，為了避免結(jié)婚之后的重重矛盾，請網(wǎng)友先看看以下文章。

近年，購置婚房已經(jīng)成為樓市中的一個不可忽視的消費人群。“要結(jié)婚，先買房”的傳統(tǒng)觀念，使購置婚房成為了一種“剛性”的需求，準新人們已經(jīng)成為推動房產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的一個重要因素。

然而，等到真正看中了房子，要簽訂購房合同了，“產(chǎn)權(quán)證上到底寫誰的名字”往往就成為了爭論的焦點。通常這些戀人還未登記結(jié)婚，因此就會產(chǎn)生分歧，戀人購房尚不屬法定夫妻，一旦感情出現(xiàn)問題，所買的房子該怎么辦?產(chǎn)權(quán)登記時除了法律因素、感情因素，往往還會因父母的介入變得有些復雜。登記在誰名下都有不同的法律后果。戀愛中的男女應當對此有清晰的認識，然后再根據(jù)自己家庭和對方的實際情況，選擇適合的方案。以免倉促決定后，家庭、戀人反目，產(chǎn)生不必要的矛盾。結(jié)婚固然是人生一大喜事，但婚姻關(guān)系的基礎(chǔ)還是財產(chǎn)關(guān)系，理清各自的財產(chǎn)權(quán)屬，未雨綢繆，有助于避免將來可能產(chǎn)生的不愉快。下面律師將結(jié)合不同的出資及登記情形，來分析“準婚房”的權(quán)屬及分割。

一、婚前已支付全額購房款

(1)、登記在一方父母或一方父母及其子女名下

這種情況下一般是由一方家庭出資購買房屋，并將房屋登記在一方父母名下。這種情況權(quán)屬相對比較清晰，房屋屬于一方父母或家庭共同財產(chǎn)。不論未婚戀人雙方最終是否結(jié)婚，該房屋的權(quán)屬均不會發(fā)生變化。

(2)、登記在未婚戀人雙方名下

1、一方出資

這種情況下，一般視為是一方或其父母對另一方的贈與。按照傳統(tǒng)的司法理念，這種贈與行為不屬于附條件贈與，因為婚姻自由，不能作為贈與條件。所以，不論未婚戀人雙方是否結(jié)婚，房屋均屬于雙方共同所有。而現(xiàn)在，在一些發(fā)達地區(qū)出現(xiàn)了新的認識，并有不少司法判例。認為此種情況，應當視為是附條件贈與行為，其贈與生效的條件就是結(jié)婚。如果未婚戀人雙方未結(jié)婚，贈與就不能生效。房屋仍應屬于未婚戀人雙方共同所有，但出資的一方有權(quán)索回出資的錢款。

由于，對此并無明確的法律規(guī)定，可能在實踐中會出現(xiàn)不同的裁判結(jié)果。(本文中涉及贈與的問題與此相同)

2、雙方出資

這種情況下，房屋屬于雙方共同所有。如果有父母出資，即視為對其子女的贈與。不論未婚戀人雙方最終是否結(jié)婚，該房屋的權(quán)屬亦不會發(fā)生變化。

(3)、登記在未婚戀人一方名下

如果登記在出資未婚戀人一方的名下，房屋屬于其的個人財產(chǎn)不會因婚姻關(guān)系而發(fā)生權(quán)屬變化。而如果是一方出資而登記在未出資未婚戀人一方的名下，或雙方出資登記在未婚戀人一方名下，這種情況一方的出資可視為對另一方的贈與，房屋屬于登記未婚戀人一方的個人財產(chǎn)。

二、婚前按揭貸款支付購房款

(1)、登記在一方父母名下

這種情況一般是由一方父母支付首付，然后將房屋登記在其名下。如采用這種方案，房屋將被認定為父母的財產(chǎn)，貸款也認定為父母的債務(wù)，相應的權(quán)利及風險也由父母享有或承擔。但如果結(jié)婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的，若雙方離婚，一方雖無法主張房屋，但對于已支付的貸款本息可主張為向父母的借貸，并要求父母返還并平均分割。

(2)、登記在未婚戀人雙方名下

這種情況不論是何方出資支付首付，房產(chǎn)均應視為未婚戀人雙方的共有財產(chǎn)。同樣不論未婚戀人雙方最終是否結(jié)婚，該房屋的權(quán)屬亦不會發(fā)生變化。而房屋所付債務(wù)亦應由未婚戀人雙方共同承擔。

(3)、登記在未婚戀人一方名下

對于一方支付首付，并登記在其名下的房屋，如果在婚前已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，該房產(chǎn)一般會被認定為個人財產(chǎn)，由該方享受權(quán)利和承擔義務(wù)。如果婚后用共同財產(chǎn)還貸的，婚后還貸的部分應當屬于夫妻共同財產(chǎn)。反之，婚前并未取得房產(chǎn)證的，房屋可以認定為夫妻共同財產(chǎn)。但一方婚前支付的部分，屬于婚前個人財產(chǎn)，如果雙方離婚，應將該部分從房屋價值中剝離。

一方支付首付，而登記在對方名下的房屋，對方的出資可以視為贈與行為。對于一方已支付的貸款本息的，一方可向?qū)Ψ竭M行追償。其他問題則與前述相同。

(4)、登記在一方父母及未婚戀人雙方名下

若是這種情況，房屋認定是未婚戀人和一方父母的共有財產(chǎn)，而貸款也應認定為四人的共有債務(wù)，相應的權(quán)利及義務(wù)也由四人共同享有或承擔。如果婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸的，雙方離婚時，對于已支付的貸款本息超出其應承擔部分的，可主張超出部分為夫妻共同財產(chǎn)，并向其他共有人進行追償。如果是由一方父母償還貸款的，對于已支付的貸款本息超出其應承擔部分的，一方父母也可向其他共有人進行追償。

(5)、登記在雙方父母及未婚戀人雙方名下

這種情況，房屋認定是未婚戀人和雙方父母的共有財產(chǎn)，貸款既為共有債務(wù)，相應的權(quán)利及義務(wù)也由共有人共同享有或承擔。其他問題則與上述情形相同。

三、律師提示

(1)、買房人簽訂預售合同并支付了房款后，取得的是房屋的“期權(quán)”，這個“期權(quán)”實際上是一種債權(quán)，而并非物權(quán)即財產(chǎn)所有權(quán)。雙方在還沒有取得小產(chǎn)證時，一方不能要求“確認對期房的產(chǎn)權(quán)”。不過，我國現(xiàn)在對房產(chǎn)登記實行實名制，購房合同上的購房人必然將成為房產(chǎn)登記人。

(2)、如果房屋認定為一方所有，而另一方的出資只能認定為債權(quán)時，房價上漲的情況下，另一方享受不到房價上漲的收益。因此，如果產(chǎn)證做在一方一個人的名下，對另一方是不利，建議另一方應考慮到這個因素。

(3)、對于共有財產(chǎn)，法院一般不宜直接將房產(chǎn)判歸一方所有，只能按照共有關(guān)系處理。雙方如果協(xié)商不成，可以把房屋進行拍賣，將拍賣的所得款項按比例進行分配。

(4)、對于形成共有財產(chǎn)的情況下，對于共有財產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產(chǎn)是按份共有的，應當認定為共同共有。雙方簽訂的協(xié)議明確了各自出資的情況，也明確了對房屋將來的處理方式，也就是出售后“按比例分配”，屬于按份共有。如果雙方?jīng)]有簽訂出資協(xié)議，那法院只能認定雙方為共同共有，所以可以判決各占一半的產(chǎn)權(quán)。對于承擔較多義務(wù)的一方，只能向?qū)Ψ街鲝垈鶛?quán)追償。

(5)、雙方簽訂的協(xié)議明確將房屋出售后再按出資比例分配的，這種約定是合法有效的，同時對雙方都有約束力，如果一方改變主意想采用其它的方式分配的話，也應當取得另一方的同意才行。

(6)、對于一方已取得的房產(chǎn)贈與另一方的，房屋歸屬的關(guān)鍵是看簽訂的贈與協(xié)議是否經(jīng)過公證及房屋是否辦理了過戶登記。根據(jù)規(guī)定，除了具有救災、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或經(jīng)過公證的贈與合同外，贈與人在財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移前都可撤銷贈與。如果房屋未辦過戶登記，說明房屋所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則購房一方主張撤銷贈與協(xié)議是符合法律規(guī)定的。

(7)、婚前買房，出資的一方有權(quán)要求在房產(chǎn)證上載明自己是權(quán)利人。因為按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，婚前財產(chǎn)各自所有，而房屋權(quán)屬是以房屋登記部門登記材料作為行使所有權(quán)、處分權(quán)等權(quán)利的依據(jù)。所以如果是雙方共同出資買房，為了避免風險，最好是在房產(chǎn)證上未婚戀人雙方共同署名，并在產(chǎn)權(quán)份額比例公證中約定誰拿產(chǎn)權(quán)證，誰拿共有權(quán)證。

(8)、因為準婚房的產(chǎn)權(quán)登記在誰的名下，除了法律因素、感情因素，還因父母的介入變得異常復雜。較佳的方案當然是登記在未婚戀人的名下，這對雙方的夫妻感情和未來房屋的使用、處分都比較有利;針對父母的出資，可以采用“借貸”的方式來處理。

(9)、當事人除了充分了解各種產(chǎn)權(quán)登記方案的法律后果，充分尊重購房出資者的利益外，還應妥善處理各種關(guān)系，保存好各種憑證，盡量避免糾紛和矛盾。