商品房分割

一方婚前付清了全部房款，并取得房產證的，就是，婚前財產屬于夫妻個人財產，離婚時，另一方無權要求分割。一方婚前付了全部房款，婚后取得房產證的這和第一種情況本質上是相同的，唯一的不同就是房產證取得的時間不同。這種情況下，也是婚前財產，屬于一方所有的財產，離婚時，另一方無權要求分割。

夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋，產權證登記在一方名下的，離婚時，房屋的歸屬及分割，以前不同省市的司法實踐對此有不同的規定，而現在《婚姻法》解釋三對此進行了統一規定，其第十條這樣規定：夫妻一方婚前簽訂不動產，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

該條首次明確離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產應歸產權登記方所有，也就是說夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋并按揭貸款，產權登記在自己名下，該房屋屬于個人財產，同樣的，按揭貸款為個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務為個人債務，對婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，根據婚姻法第三十九條第一款規定的照顧子女和女方權益的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

從現實生活中反映的情況看，在子女雙方當事人辦理登記手續之前或者辦理結婚登記手續之后，存在大量的父母為子女存購買房屋而出資。當子女雙方當事人因感情不和等原因導致離婚，父母出資的房屋歸屬問題，就成了雙方爭議的焦點。

原來根據《婚姻法》第十七條和第十八條及《婚姻法》解釋二有關解釋來解決，解釋二第22條這樣規定規定：“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”

這就存在一個問題，如果父母為婚后的子女購買房屋，并且登記在一方子女名下，這個房產屬于個人財產還是共同財產，一直有爭議，現在《婚姻法》解釋三出來后，問題已經迎刃而解。《婚姻法》解釋三第七條規定：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

之所以這樣規定的原因是，在實際生活中，父母出資為子女結婚購房往往傾注全部積蓄，一般也不會與子女簽署書面協議，如果離婚時一概將房屋認定為夫妻共同財產，勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿，實際上也侵害了出資購房父母的利益。所以，房屋產權登記在出資購房父母子女名下的，視為父母明確只對自己子女一方的贈與比較合情合理，多數人在反饋的意見中對此表示贊同，認為這樣處理兼顧了中國國情與社會常理，有助于糾紛的解決。由雙方父母出資購買不動產，產權登記在一方子女名下的，按照雙方父母的出資份額按份共有，更為符合實際情況。《婚姻法解釋(三)》第七條規定從我國的實際出發，將產權登記主體與明確表示贈與一方聯系起來，可以使父母出資購房真實意圖的判斷依據更為客觀，便于司法認定及統一裁量尺度，也有利于均衡保護婚姻雙方及其父母的權益。

房改房分割

房改房是根據職工的職務、工齡等多種因素綜合考慮而給職工的福利，按房改政策出售，是國家多年實行低工資制后的福利性補償，按成本價售房給職工等于將多年積累的工資差額一次性地補發給職工，因此，對購房前結婚不久的人來說，此房實際上是用購房一方婚前工資取得購買的婚前財產，如果另一方對購得的房改房僅憑交款時間在婚姻關系存續期間即主張是夫妻共同財產，是不公平的。

婚后購買婚前由一方承租公有房屋過程中，可能存在以共同財產購買和以個人財產購買兩種情況，對此應當區別情況予以處理：對婚前由一方承租的公有房屋婚后以個人財產購買的，房屋權屬處理意見表現為公民取得房屋居住權是基于與國家、單位之間的關系，是一種債務關系，其對承租的房屋只享有占有使用的權利，對婚后以個人財產購買的婚前承租房屋是否應當認定屬于共同財產法律上沒有規定，實踐中也不能簡單作出一個明確的結論，司法實務中對婚后以個人財產購買由一方婚前承租房屋的權屬認定和處理須非常謹慎，如果產權登記在個人名下、系婚后個人財產購買的，應屬于個人財產。

最高人民法院關于民事審判實務問答指導意見：在離婚案件中以男方名義購買的房改房能否判歸女方所有?答復稱：我國城鎮居民按照國務院房改政策從本單位購買的公有住房即房改房，在出售前基本上是由單位職工以低租金承租的房屋，根據房改政策職工購買公有房屋實行市場價、成本價或標準價，公有住房出售的有關規定，確定房改房權屬即夫妻共有財產還是個人財產是分割的前提，對夫妻婚后以共同財產或個人財產購買婚前由一方承租的房改房，并將房屋權屬證書登記在一方名下的房屋權屬的確定：對婚前由一方承租婚后以個人財產購買的房改房的權屬由于情況復雜，政策性強，婚姻法及現行司法解釋未對此問題作出規定。

這里還存在一個問題，房改房按成本價出售時，享受夫妻雙方的工齡優惠是否按共同財產對待，對此，最高人民法院司法解釋意見[(2000)法民字第4號]：關于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠后所購公房是否屬于夫妻共同財產的函的復函：用自己的積蓄購買的公有住房應視為個人財產，購買公有住房時享受的配偶的工齡優惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產或財產權益，應予查明購房款是夫妻雙方的共同財產積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產還是個人財產，如果購房款是夫妻共同的積蓄，所購房屋應視為夫妻共同財產。如果購房款是個人積蓄，應當認定所購房屋是個人財產。《婚姻法司法解釋(二)》第19條規定：由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。這里需要特別指出的是，售后公房的產權在婚前購買還是在婚后購買，是婚后個人積蓄購買還是共同財產購買，是有本質區別的。

《婚姻法》解釋三第十二條規定：婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。房改房又可以叫做已購公房。已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權。

購買房改出售的公有住房有一定的優惠政策，公有住房的價格在標準價或成本價的基礎上還有工齡、職務或職稱方面的優惠折扣。離婚時這類房屋當然不能作為夫妻共同財產處理了，否則就是對房改房一方父母的不公平，當然，對于另一方在購買房改房的出資給予補償的也是應該的。

公房承租權的分割

公房是指當事人只享有使用權或者說承租權而沒有所有權的房屋，它是在特定的歷史條件下出現的一種產物。隨著這些年房改的實施，從數量上看已經少了，但是由于種種原因，還是有相當數量的此類房屋還沒有房改或者是正在房改，因此，在為數眾多的離婚案件中，不可避免地涉及到這類公房權益的分割。由于公房承租人僅有房屋的使用權，不享有房屋的產權。因此，在離婚時，法院只會判決使用權的歸屬，不涉及房屋的產權問題。最高人民法院在1996年2月5日發布了《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權的問題做了相關規定。該司法解釋認為，九種情況中夫妻雙方均有權承租：婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的;婚前一方承租的本單位公房，離婚時雙方均為本單位職工的;一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻雙方共同償還借款的;婚后一方或雙方申請取得公房承租權的;婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的;夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的;一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的;婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的;其他應當認定為夫妻均可承租的情形。但自從2001年新修訂的《婚姻法》實施后，最高人民法院下發了關于適用《婚姻法》的司法解釋，對于婚前財產婚后轉化進行了廢除，因此，最高人民法院原《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中的部分條款與新法相抵觸，應當歸于無效。

根據現行法律和司法解釋的精神，可以結婚的時間為節點將以上情況分為三類，一是一方婚前取得承租權的，離婚時如何分割;二是雙方婚前取得承租權婚后合并調換房屋的，離婚是如何分割;三是婚后一方或雙方取得承租權的，離婚時如何分割。對于上述雙方均有權承租公房的，權利人雖然只有使用權而無所有權，但是在處置公房使用權是時，可以參照適用《婚姻法》解釋(二)對于產權房的處理方式。具體方法是：雙方均主張公房承租權并且同意競價取得的，應采用競價方式由出價高者得。一方主張公房承租權的，由評估機構對該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補償款作出評估，取得房屋所有權的一方應當按照評估價的一半為標準給予另一方相應的補償。雙方均不主張公房承租權的，經得產權單位同意，且雙方均提出申請的，則可以拍賣公房的承租權，就所得價款進行分割。雙方均不主張公房承租權的，產權單位也不同意將承租權轉讓給第三方，則可按照實際情況及照顧子女和女方權益的原則判決由一方使用，由該一方按照評估機構的評估價的一半為標準向另一方作出補償。

尚未取得房產證的房屋財產分割

根據最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證后，再由任何一方另行向法院起訴。如果離婚時，爭議的房產的產權證還沒有發放，人民法院要么告之當事人申請中止審理，待產權證發放下來再作處理;要么先判使用權歸屬，而后產證下來，再由爭議方另行起訴要法院處理。