2008年甲乙雙方結(jié)婚，房屋價(jià)值41萬，契稅等其他費(fèi)用1萬元，產(chǎn)權(quán)登記在男方名下。婚姻關(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸10萬將貸款清償完畢其中本金7萬，利息3萬。2012年離婚時(shí)房屋現(xiàn)值90萬元。

1、離婚時(shí)貸款清償完畢的情形

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解解(三)》公布實(shí)施后，審判實(shí)踐中對第十條涉及的婚內(nèi)共同還貸增值部分的計(jì)算，可以按照如下分步方法進(jìn)行計(jì)算。

第一步是計(jì)算不動產(chǎn)升值率，不動產(chǎn)升值率=不動產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以不動產(chǎn)成本，而這里的不動產(chǎn)成本等于購買時(shí)不動產(chǎn)價(jià)格+共同已還利息+其他費(fèi)用。

即訴爭房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以(結(jié)婚時(shí)訴爭房產(chǎn)價(jià)格+共同已還利息+其他費(fèi)用)=90/(41+3+1)=200%

在計(jì)算不動產(chǎn)升值率時(shí)，必須考慮利息成本，不能簡單地用不動產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以結(jié)婚時(shí)價(jià)格直接得出升值率。“其他費(fèi)用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費(fèi)、中介費(fèi)等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費(fèi)，因?yàn)槠滟M(fèi)用產(chǎn)生的基礎(chǔ)并非交易，而是不動產(chǎn)長期使用中產(chǎn)生的費(fèi)用;

第二步是計(jì)算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償，即共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率，該數(shù)額的一半即為應(yīng)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。

即(共同還貸部分*不動產(chǎn)升值率)/2=(10*200%)/2=10萬元，非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償款為10萬元。

2、離婚時(shí)貸款尚未清償完畢的情形

只能將夫妻共同已經(jīng)償還的利息計(jì)入不動產(chǎn)成本，而不能將長達(dá)20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本，否則會出現(xiàn)非產(chǎn)權(quán)登記一方既未享受后續(xù)可能產(chǎn)生的升值收益、卻要現(xiàn)實(shí)承擔(dān)因計(jì)入所有利息導(dǎo)致補(bǔ)償額降低的不公平結(jié)果。

3、一方購買不動產(chǎn)后經(jīng)過一段時(shí)間才結(jié)婚的情形

計(jì)算不動產(chǎn)升值率時(shí)，應(yīng)以結(jié)婚時(shí)不動產(chǎn)價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，不能以購買時(shí)不動產(chǎn)價(jià)格作為依據(jù)，因?yàn)橘徺I不動產(chǎn)至結(jié)婚前這段時(shí)間不動產(chǎn)的增值收益屬于一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

離婚時(shí)房屋貶值如何計(jì)算?

房價(jià)下跌的情況，比如購買房產(chǎn)時(shí)在一個(gè)比較高的點(diǎn)位，婚后夫妻共同還貸若干年后，離婚時(shí)房產(chǎn)的現(xiàn)值反而比當(dāng)初購買時(shí)下跌了。面對這種房產(chǎn)沒有增值甚至出現(xiàn)負(fù)增長的情況，產(chǎn)權(quán)登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補(bǔ)償。