案例：

董先生與妻子黃某于2003年確立了戀愛關系。因黃某是北京戶口，婚前三個月以個人名義購買了一套經濟適用房，支付了20%首付款后，向銀行辦理了按揭貸款。隨后，兩人辦理了結婚登記，婚后每月房貸均由董先生負責償還。2007年9月兩人拿到了房屋產權證。

2008年5月，黃某向北京市某法院起訴離婚，并要求確認該房為自己婚前個人財產。而董先生卻認為該房雖然是在婚前購買，但卻是為結婚目的購買，自己每月還貸，房產證也系婚后取得，應屬于夫妻共同財產。

一審法院經審理認為，一方在婚前已通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了全部的購房款，買賣房屋的合同義務已經履行完畢。一方在婚前就取得了房產的全部債權，婚后獲得房產的物權只是財產權利的自然轉化。雖然產權證是婚后取得，但不動產物權登記僅是一種行政管理手段行為，并不能以此作為物權取得的憑證。因此，將該房認定為黃某婚前個人財產，只將婚后還貸部分的一半也就是10萬元判決由黃某負責歸還董先生。

董先生不能接受這個結果，董先生向中級人民法院提出上訴，認為判決嚴重有失公平，堅持認為該套房屬于共有，退一步說就算不能認定共有，也應該按自己還款比例享受到房屋增值。當初買房時合同價是35萬，現在房價為150萬，自己只拿到區區10萬元，在如今的北京可能連一個小廚房都買不到，自己卻面臨無家可歸的境地。

終審維持了一審判決。

【現象】同類案件判決并不相同

這個案件是北京岳成律師事務所專門從事婚姻家庭法業務的楊*林律師及其助手羅-敏律師代理的，此類案件近幾年他們已經代理過多起了，但他們現在卻變得越來越困惑了，因為他們代理的另外一起案件，同樣是在北京、是在該法院，同樣是一方婚前購買按揭房，判決結果卻與前個案例的認定截然相反。

白先生與妻子林某于2001年7月在北京登記結婚。白先生婚前以個人名義購買了北京市朝陽區某小區房屋一套，支付了40%首付款并辦理了個人房屋按揭貸款。婚后，夫妻共同居住使用該房，并以雙方收入償還房屋貸款和負擔家庭生活支出。2002年7月該房產權證下發，登記人為白先生個人。

林某于2007年向法院起訴離婚，并要求分割夫妻共同財產。白先生同意離婚，但認為該房屋是其婚前個人的，與妻子并無關聯。

法院認為根據物權法的相關規定，不動產的物權變動應在登記時生效。就被按揭房屋而言，白先生在購買房屋時所簽房屋買賣合同僅是房屋所有權變動的原因行為，作為設立房屋買賣合同的立約人，白先生并不能當然因此享有房屋的所有權，白先生僅能享有因簽訂合同而產生的債權。由于涉案房屋是具有物權性質的財產，根據物權法的相關規定，應是在夫妻雙方婚后因登記生效而合法取得，根據我國婚姻法“夫妻在婚姻關系存續期間所得才產屬夫妻共有所有”之規定，涉案房屋依法應屬夫妻共同所有。法院將該房屋判歸林某所有，在扣除白先生的婚前個人首付后，按房屋的市場價值補償給白先生一半。

法院對這兩起案情幾乎相同的案件，一個適用合同法，認為簽定合同后取得全部債權，物權為自然轉化，不動產物權登記僅為行政手段而已;另一個則適用婚姻法和物權法的規定，認定不動產物權的產生應以登記為生效要件，婚后取得的物權理應為夫妻共同財產，從而作出了兩份完全不同的判決。

隨著房價的步步高升，高額房價已經很少有人能一次性付清，向銀行按揭貸款買房已經成了老百姓購房的必然選擇。婚前以一方名義簽訂購房與銀行貸款合同并支付房屋首付款，婚后共同還貸并取得房產證的情況非常普遍，但該房屋到底是一方的婚前個人財產還是婚后夫妻的共同財產，離婚時房屋如何確定產權歸屬，房屋增值如何分割，由于法律沒有明確規定，而適用不同法律之間又產生沖突，以至于出現了大量上述同案不同判的案例，當事人莫衷一是。

楊*林律師指出，頗具諷刺意味的是，2010年1月25日出版的《人民法院報》上刊載了《離婚遭遇按揭購房該如何分割》和《夫妻共同買房離婚時房子屬誰》兩篇文章，編輯的本意可能是為統一案件審判尺度，但兩篇文章所涉及到的北京市第二中級人民法院和海淀區人民法院審理的兩個同類個案，定性結果竟然又是相反的，主要理由同上。

由此當事人的合法權益該如何得到保障?

婚前按揭房屋權屬認定以及房屋增值是否能夠分割問題的三種觀點

楊律師介紹說：

第一種觀點，該房是一方的個人財產，婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質。離婚時尚未歸還的貸款為一方的個人債務，對夫妻共同財產還貸部分，返還一半給配偶一方。目前北京上海、深圳等地方法院正是以此觀點做出審判指導來審理案件。

之所以將婚前按揭房認定為婚前個人財產，究其原因是因為當購房人與開發商簽訂了購房合同，并在銀行辦理了按揭貸款手續、銀行將貸款金額劃給開發商，具備了辦理房產證的條件，購房合同雙方都已履行完了合同義務，雙方已結束了購房合同的關系。此后，購房人償還銀行借款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產生的履行債務行為，并不影響所購房屋所有權的歸屬。房產證的取得是債權向物權轉化的一種手續而已，屬于行政管理的需要，不影響房屋物權的歸屬。

第二種觀點，該房是夫妻共同財產。夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產支付首期房款，在婚姻關系存續期間用夫妻共同財產還貸，如在婚后取得房屋所有權，無論登記于一方還是雙方名下，均應當認定為夫妻共同財產，離婚時平均分割。對于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半;尚欠的貸款，作為夫妻共同債務，由雙方返還。這種觀點以江蘇法院的審判意見為代表。

《物權法》頒布實施以來，不動產所有權登記生效的時間被認為是物權取得的時間，并以此認定房屋所有權之歸屬。如果物權取得的憑證即房產證的時間為婚后，就應認定為夫妻共同取得了房屋的物權，為夫妻共同財產，這種情況下分割時，應考慮婚前一方作出的較大貢獻，對未取得房屋所有權的一方應給予相應的補償。

第三種觀點，將該房認定為婚前按揭方的個人財產，尚未歸還的貸款為其個人債務。針對夫妻一方在婚姻關系存續期間參與還貸的行為應按借款處理，僅返還共同還貸部分的一半，既不符合配偶一方的本意，又變相剝奪了其擁有自己房產或者投資于其他方面而獲益的權利。對按揭房屋在婚后的增值，應考慮配偶一方還貨所做的貢獻，對其作出公平合理的補償，而不僅僅是返還婚姻關系期間共同還貸的一半。這以廣東法院的觀點為代表，是上述第一二種觀點的折中。

應從公平角度出發，明確界定婚前按揭類型房屋的權屬性質及考慮房屋增值而給予配偶一方以合理補償。

楊*林律師和羅-敏律師介紹說，他們贊同第三種觀點，其原因不僅僅是簡單的債權與物權的關系，更應從權屬獲得的本質和婚姻法上所保護的利益來分析這個問題。

購買房屋的行為發生在婚前，婚前一方所訂立合同及實際付款行為應是婚后取得物權的原因行為。在我國不動產買賣合同本身兼具債權和物權合同的性質，夫或妻一方在婚前簽訂房屋買賣合同之后，盡管未登記，此時其所享有的為物權性的期待，而非單純的債權。雖然《物權法》明文規定，物權的取得為記載于不動產登記薄時產生。現實生活中，從房屋購買到實際取證需要相當長的一段時間，甚至有些房屋由于種種原因，根本就不能辦理產權登記手續。房地產管理部門發放房屋所有權證的行為，其主要目的是為了更好的保護第三人交易安全而公示管理的一種行政手段。顯然，機械地以婚后取證的時間來認定房屋的產權性質，有可能造成顯失公平的情況產生。

另外，從《婚姻法》想要保護的財產利益本質出發，《婚姻法》之所以要區別一方的婚前個人財產及雙方婚后的共同財產，其目的是在區分財產來源性的基礎上，公平合理地保護個人財產及共同財產的安全。婚前個人財產是通過個人努力所獲得的財產，而婚后共同財產是通過雙方婚后共同努力所得到的財產。婚姻法關于婚前個人與婚后共同財產區分的根本標準并不是在財產獲得時間上，而在于到底是誰付出了勞動取得了財產，也體現了婚姻法所保護利益的精神所在。

就婚前按揭房而言，一方在婚前從選擇開發商開始、到看房和簽定買賣合同籌款交首付，到與銀行簽定貸款合同每個月承擔月供，甚至到裝修，均是婚前一方支付對價，并承擔所有義務。至于婚后的還貸行為，婚前一方繼續承擔著一半的義務，婚前按揭房事實應屬于婚前一方付出勞動所獲得的個人財產。如果只是因為婚姻狀態的改變或是婚后物權憑證的取得，就將該房屋認定為共同財產，是違背婚姻法的精神，同時也不利于個人私有制財產的保護。

羅-敏律師說，將房屋判為一方的婚前個人財產，對另一方僅給予婚后還貸部分的一半的審判思路，認為極不可取。究其原因，因為每個社會有自己不同的觀念及屬性，如果要構建新的和諧社會、平緩社會矛盾，就必須要正視中國社會中的傳統觀念對人們現實生活的影響。結婚時一般是男方負責買房裝修，而女方的負責購買家具電器。到了離婚時，男方所購買的房屋早已是天價，而女方所購買的家具電器卻是日漸老化變得一錢不值。如果將一方婚前購買的房屋視為婚前個人財產，僅對配偶婚后參與還貸部分返還一半，將是對婦女、兒童及另一方利益的重大損害。

另外，根據我國今年新的房貸政策，計算每戶房屋的擁有數量不以人頭計而是以一個家庭為計算標準。如一個家庭已有一套未清償完貸款的房屋，從申請貸款的條件上來說，未購房的配偶一方將不再符合第一套房貸款的條件，而喪失應有的利益。夫妻婚后用共同財產償還一方婚前財產的剩余貸款，也將會對未購房一方的再次購房能力產生嚴重影響。離婚時，當婚前按揭房房由幾十萬飛漲到一百多萬時，卻只分給對方參與還貸的一半，將會嚴重違背法律的公平原則，出現極度不正義的情況。

因此，分割時如能考慮到房屋的增值，給予對方以適當的經濟補償，以便對方有充分的信心和足夠的條件開始新生活，這將是對雙方最為公平的一種做法。

有關婚前按揭房增值合理化分割公式探析

具體如何分割婚后房屋增值的問題，目前司法界同樣也尚無定論，有一種觀點認為這個問題并不重要，應給法官一定的自由裁量的權利。

羅-敏律師介紹說，其實這個問題與確定房屋性質一樣至關重要，婚姻案件無小案，特別是房產動輒數十萬、百萬乃至千萬，如何能較為公平的分配房屋價值，對于平衡夫妻關系和促進社會和詣將起到積極推進作用。

對此實務界不少律師以及相關學者們都非常關注此問題，提出了自己的計算公式。今年上半年羅-敏律師就與西北政法大學民商法學院陳*云博士、石家莊學院政法系吉*瓏教授及**煒衡律師事務所王-芳律師、北京漢卓律師事務所姜-濤律師展開討論，對于房屋增值補償公式具體計算方法進行了有益的探討和交流，并形成了書面的成果。

例如：

王-芳律師曾提出可以考慮分別計算夫妻雙方為購房及還貸支付的價款，算出各自支付的比例，再按照該比例對應待分割房屋的現行市場價值，算出非購房一方應得的價款，然后判定房產歸屬婚前購房一方，并按照這個價款給付非購房一方相應的還貸款，同時支付房屋增值所帶來的投資利益。

姜-濤律師根據自己多年的實務經驗提出，對婚后未購房一方應分得利益提出了這樣的計算公式，即：雙方婚后共同還貸數額÷實際總房款(總房款本金+已還利息額)/現行市場價值=雙方應共同分割的部分。配偶在雙方應共同分割部分的基礎上分得一半即可。

這個公式從整體上來說，較公平合理并具有可執行性。但有關學者對此提出異議，認為該公式前半部分是計算夫妻共同還貸部分占總房款(本金加利息)的比例并沒有問題，但問題在于這個比例是直接乘以離婚時房屋的市場價值的。這種算法，使婚前購房一方婚前的房屋增值部分被完全抹去，對于婚前購房一方的利益將造成重大損失。

羅-敏律師說，關于計算夫妻共同還貸占總房款比例的計算方法，比較簡單易行，得到了許多學術界人士的認可，甚至連準備出臺的《婚姻法司法解釋三(征求意見稿)》也有相關的傾向性意見，但實際并不可取，其不妥之外同樣在于未考慮到購房一方的房屋婚前增值。因為計算完還貸比例后，所乘以的還是離婚時房屋現行市場總價值。

從某種程度上說，在分配房屋增值上要做到絕對公平是非常難的。需要考慮方方面面的問題實在是太多，例如婚前一方支付首付款的貨幣增值以及時間的成本等等問題，這將是一個無比復雜的函數公式。此函數公式如果出臺，沒有任何實用價值，只會讓法官頭暈目旋，而束之高閣。

羅-敏律師自己提出一個公式，認為可能更為合理，即：雙方婚后共同還貸數額÷實際總房款(總房款本金+已還利息額)/婚姻存續期間市場增值(離婚時的市場價值-結婚時的市場價值)+婚后共同還貸部分=雙方應共同分割的部分。配偶在此基礎上分得一半即可。

羅-敏律師介紹說，這個公式，特別是對于購買時間距離結婚時間較長的婚前購房者而言，可能會更為公平。公式的計算將涉及到三個時間點的數值，第一個時間點是購買房屋時的價值，即總房款的本金，這個價值由合同價格來確定;第二個時間點是雙方結婚時的房屋市場價值。這個確認有一定的難度，可以嘗試通過專業評估房地產的公司歷史數據或是政府相關部門每年公示的劃區域的房屋均價來確定;第三個時間點是離婚時的房屋市場價值，這個很好確定。雙方可以聘請專業評估機構評估就會得出一個較為準確的數據。根據這種計算方法，配偶另一方即享受了房屋增值部分的分割，同時又保護了購房一方的婚前增值部分，對平衡雙方的利益、緩解矛盾起到更好的推進作用。

吉*瓏教授甚至考慮得更全面，還考慮到了房屋貶值情況的處理。如果房屋貶值，產權仍歸婚前貸款購房一方，婚前貶值部分的損失由婚前貸款購房一方自行承擔。婚后貶值總額中各方損失的比例亦應與增值的比例相同。

1、如果計算出對方貶值的數額，且這個數額小于其應付的貸款額的，婚前貸款購房一方還應付給對方這個差價。

2、如果計算出對方貶值的數額，且這個數額大于其應付的貸款額的，損失的差價部分也應由對方自行承擔。

婚后貶值總額中各方損失的比例與增值的比例相同，從權利義務相一致的角度考慮是沒問題的。增值時對方有分割婚后增值的權利，貶值時對方也應有分擔損失的義務。婚后貶值總額中各方損失的比例與增值的比例相同，對婚前貸款購房一方顯然是有利而無害的，就像婚后房屋增值，對方按比例分享增值利益，對對方顯然是有利而無害的一樣。

按照這個算法，無論婚后房屋是增值還是貶值，離婚分割時總有一方對結果是不滿意的。增值時對方來分割利益，購房方是不滿意的，只想歸還對方一半貸款了事。貶值時對方來分擔損失，對方是不滿意的，只想要回自己的那一半貸款。

楊*林律師表示，盡管截止到目前的各人相關探討公式仍不盡完善，但也將使這種補償操作在實務中更具有實操性，也避免了法官自由裁量權的隨意應用，對維護婚姻家庭當事人的合法權益，我們認為是有積極意義的。

但是，在記者采訪過程中，也有不愿意透露姓名的的學者指出，目前大量的討論都在關注如何更加公平的分增值，但首先應不應該分，卻沒有考慮。舉個極端情況：夫妻雙方婚前各貸款買了一處房產的情況，那么離婚時不宜于分割一方房產，不然這一方住哪里?那么，如果不進行房屋的買賣，是不是就不應該談什么增值不增值，就如同股票，在交易之前漲得再高你也沒真正賺到錢。看到好多例子是，房權各一個，但還是分增值，那么在這樣一個房價漲成這樣的年代，是不是對于增值量大的一方太不公平了呢?過幾年價格又降了呢?考慮分增值(正的增值和負的增值)是對的，但是必須在房產進行交易后進行。之所以目前這類問題離婚情況多，房子漲得厲害，婚姻中的一方覺得有利可圖可能也是其中的一大原因，我們的法律必須做到制止這種卑劣心態的形成，而不是鼓勵。

最高院婚姻法司法解釋(三)有望徹底解決問題

最高人民法院已將婚姻法司法解釋(三)的制定頒布列入規劃，自2008年12月份草稿出臺，到現在數易其稿。2010年5月底和六月初，最高人民法院民一庭先后在北京及湖北宜昌就婚姻法司法解釋(三)(征求意見稿)召開了專家論證會和地方法院座談會，聽取了中國法學會婚姻法學研究會相關學者們以及部分法院一線法官們的意見，民一庭杜*華庭長、程*文副庭長負責組織，顯示出了非常的重視程度，其中夫妻一方婚前貸款所購房屋的權屬認定，夫妻一方以個人名義舉債的處理等問題仍是討論的焦點問題，學者及法官們提出了許多建設性的意見和建議，但有些方面甚至意見分歧很大。

全國婦聯權益部也于2010年7月2日召開了“《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)(征求意見稿)》研討會，從性別角色角度征求相關學者、專家們的意見。

楊*林律師介紹說，自去年以來最高人民法院民一庭吳*芳法官在多次研討會、培訓班上講話、授課以及其在最高院機關刊《人民司法》雜志2001年第一期上所發表的《當前婚姻家庭案件中的疑難問題探析》中，對婚前按揭貸款購房性質界定問題，認為“應認定為一方的個人財產，尚未歸還的貸款為一方的個人債務。在婚姻關系存續期間用夫妻共同財產還貸部分，應考慮房屋增值收益，由一方對配偶一方進行合理補償。”雖為其個人觀點，但法律業內人士分析認為，這在某種程度上代表了目前最高院官方一定的傾向性意見，值得關注。

記者了解到，在最高人民法院民一庭專家論證會以及全國婦聯研討會上，對于此類婚前按揭房的離婚認定問題，征求意見稿的處理意見有可能是將該房屋視為婚前按揭、登記方的個人財產，尚未歸還的部分貸款認定為其個人債務。在婚姻關系存續期間由夫妻共同財產還貸部分，應考慮離婚時房屋的市場價值及共同還貸款項所占全部購房款的比例等因素，由登記方對另一方予以補償。

按照最高人民法院院司法解釋的規劃，這個司法解釋應當在2010年年底前出臺，出臺前，最高院不僅要征求專家學者和其他相關實務部門的意見，還要公開向社會各界廣泛征求意見后再提交院審判委員會討論、通過。

楊*林律師和羅-敏律師指出，婚姻法司法解釋事關全家萬戶，關系到民眾的基本權利，關系到家庭與社會的和諧穩定，沒有任何一部法律的修改能像《婚姻法》這樣，全社會人人都能發表出各自的意見，大家出于自身角度各持己見是正常的。衷心希望最高人民法院盡早明確關于婚前一方貸款所購房屋性質的認定及離婚時的分割處理意見，定紛止爭，促進和諧家庭、和諧的社會的建立。

鏈接：一則典型判例：

婚前按揭房離婚該咋分

2010-04-08來源:海峽都市報(福州)本報記者涂*通訊員

丈夫婚前按揭買房，婚后也是丈夫還的月供。那么，妻子對這套房子有份嗎?近日，福州中院二審的一起離婚官司，就涉及這個問題。最后法院判決：妻子有份，既包括婚后已付月供款的一半，還包括相應比例的房屋增值部分。

阿-祥與曉-敏(均為化名)在1999年登記結婚，婚后8年兩人離婚。鼓樓區法院查明，1998年8月，阿-祥買下福州晉安區一套房子，總價27.2萬元，首付8.2萬元，余款19萬元由他向銀行按揭貸款，借款期限自1998年10月至2008年10月，每月歸還借款本息2271元。離婚時，按揭款已付至2008年1月份，尚余2008年2月至10月共計兩萬余元未還。2003年3月，阿-祥拿到房產證。

庭審中，阿-祥提出這套房子屬于他的個人財產，曉-敏沒份，理由是婚前他就按揭買下了這套房子，首付款是他付的，婚后的月供也主要是他出的錢，房產證上的名字也是他本人。而曉-敏則提出，這套房子應屬夫妻共同財產。房子仍為個人財產。

鼓樓法院法官認為，這套房子雖然在婚后才取得房產證，但房屋所有權在阿-祥簽訂購房協議時即確定下來，并不能因為阿-祥和曉-敏結婚而變成夫妻共同財產，所以房子應屬阿-祥婚前個人財產。但法官同時表示，婚后阿-祥逐月支付按揭款，根據有關法律規定，在沒約定的情況下，這筆錢屬于夫妻共同財產。婚后，一共償還了按揭款22.4萬余元。現雙方離婚，阿-祥應當將婚后支付的按揭款的一半11.2萬元還給曉-敏。

對于房子的增值部分，法官認為應認定為夫妻共同財產，這樣才能有效避免雙方還貸、一方獲利的情況，符合民法中公平的原則。由于是婚前交納的首付款與婚后雙方的交款共同保證了房屋能夠增值，在分割時對首付款的增值部分應按比例予以扣除。這套房子購買時價值27.2萬元，首付了8.2萬元，約占購買時總價值的30%。經評估，現在這套房子包括裝修價值為61.1萬余元，增值額為33.9萬余元，按比例扣除首付款增值部分10.1萬元，尚余23.8萬余元。綜合考慮阿-祥婚前還貸及應由阿-祥繼續承擔的未還貸部分等因素，曉-敏可享受房屋增值份額以8萬元較為合適。

最后，鼓樓法院判這套房子歸阿-祥所有，阿-祥支付給曉-敏19.2萬余元(婚后支付的按揭款的一半11.2萬元+房產增值部分中的8萬元)。對此判決，阿-祥不服，向福州中院提出上訴。福州中院二審維持原判。