購房廣告該怎么產(chǎn)生法律效力

(一)根據(jù)《合同法》第十五條規(guī)定，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。

商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。

所以，一般情況下，購房廣告屬于要約邀請，不具法律約束力。

(二)根據(jù)《合同法》第十四條規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

1、內(nèi)容具體確定;

2、表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

只要要約邀請符合要約的上述規(guī)定，即視為要約，產(chǎn)生法律約束力。

(三)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

當(dāng)心七種無效的購房合同

1.無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。

2.限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們進行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。

3.以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當(dāng)事人發(fā)生錯誤認(rèn)識所簽訂的房屋買賣合同。

4.以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當(dāng)事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。

5.乘人之危簽訂的經(jīng)濟合同。是指一方當(dāng)事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

6.雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國這、集體或第三人的利益簽訂的合同無效。

7.當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買賣合同無效。

購房廣告產(chǎn)生效力的方式有哪些

購房廣告要想產(chǎn)生法律約束力，要滿足以下條件：

(一)所作說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、設(shè)備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)、配套設(shè)施，對于一些虛幻的描約，如“成功人士的選擇”、“坐擁繁華”、“具有無限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內(nèi)容對待。

(二)廣告的內(nèi)容是對商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，包括作為買賣合同標(biāo)的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸，設(shè)備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設(shè)施等，對于開發(fā)范圍外的描述，一則并不能由出賣人控制，二則這些描述的真?zhèn)钨I受人只要到現(xiàn)場觀察一下或向有關(guān)規(guī)劃部門咨詢一下即可了解，廣告應(yīng)允許出賣人作細(xì)微的夸張或過分虛假的描述，這些開發(fā)范圍外的宣傳即屬此類，買受人應(yīng)對此描述負(fù)有鑒別的義務(wù)，否則應(yīng)為自己的疏忽大意承擔(dān)責(zé)任。

(三)對商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價格的構(gòu)成要件，如優(yōu)惠購買的折扣、隨房贈送的附屬設(shè)施，免費或優(yōu)惠享受的配套設(shè)施，房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設(shè)備品牌的說明和允諾。

如何防范開發(fā)商夸大宣傳風(fēng)險

開發(fā)商可能存在夸大宣傳樓盤的情況。在這個階段中，往往開發(fā)商印制大量的宣傳單來宣傳自己樓盤的優(yōu)勢，通常這些宣傳資料中都或多或少的存在夸大宣傳的情況，通過這種方式來吸引更多的購房消費者來參觀沙盤，定購預(yù)售房屋，同時，開發(fā)商還會特地找來大量的“房托”，烘托預(yù)售當(dāng)天的氣氛，影響意向購買人的心理，促成交易。

怎樣防范這種風(fēng)險呢?可以采用扁鵲先生的“聞、問”的方式。所謂“聞”，就是指聽開發(fā)商的預(yù)售人員介紹樓盤的話語，每個人員是否都不同，是否與宣傳資料有出入，所謂“言多必失”，聽的時間長了就會發(fā)現(xiàn)其中的漏洞;所謂“問”就是指在預(yù)售現(xiàn)場要多問其他意向購買人，聽取其他人的意見，此外，還要多問開發(fā)商的預(yù)售人員問題，可能的話對開發(fā)商預(yù)售人員的承諾進行錄音，然后與開發(fā)商的管理層確認(rèn)承諾的真實性。通常，開發(fā)商發(fā)放的宣傳資料從法律性質(zhì)上來講只能認(rèn)定為“要約邀請”，因此，購買人在訂立合同后，交付房屋時發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的房屋與宣傳資料中的有出入，但又苦于沒有證據(jù)證明，所以，購房人應(yīng)該保留好開發(fā)商的樓盤宣傳資料和固定售樓人員的語音證據(jù)，更有利的保護自己的權(quán)益。

從上面律霸網(wǎng)小編為大家介紹的關(guān)于購房廣告的問題，相信大家都有了一定的了解。律霸網(wǎng)小編提醒大家在日常生活中對于買房一定要多加注意，對于廣告上的一些宣傳要有相應(yīng)的辯證態(tài)度去對待，更多相關(guān)法律問，請大家到律霸網(wǎng)咨詢。