在處理離婚糾紛中父母為子女出資所購房屋歸屬問題時(shí)，應(yīng)根據(jù)《婚姻法》第17條、第18條，《婚姻法解釋(三)》第7條，《婚姻法解釋(二)》第22條等法律、司法解釋之規(guī)定，區(qū)分父母出資購房的時(shí)間、房屋登記的所有權(quán)人、父母出資購房的出資比例及出資方式等因素來確定該房屋所有權(quán)的最終歸屬。

(一)父母出全資

1、父母出全資未登記

(1)如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚前，則該出資資金應(yīng)根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條第1款規(guī)定認(rèn)定為對(duì)其子女一方的贈(zèng)與。受贈(zèng)一方子女可以獲得該債權(quán)轉(zhuǎn)化物——不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

(2)如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚后，則應(yīng)根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條第2款規(guī)定將該出資認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，除非有證據(jù)證明父母明確表示贈(zèng)與一方子女。相應(yīng)地，子女雙方以該共同受贈(zèng)的出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，是婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買的財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2、父母出全資已登記

(1)婚后由一方父母出資為其已婚子女購買不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在其子女名下，視為只對(duì)自己其子女一方的贈(zèng)與。

(2)由雙方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外

(二)父母部分出資(往往是首付款)

1、以父母自己名義簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同并將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)過戶到子女一方名下的情形。

(1)如果該不動(dòng)產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚前，顯然，該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)屬于子女婚前財(cái)產(chǎn)。

(2)如果該不動(dòng)產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚后且該不動(dòng)產(chǎn)登記在出資父母一方的子女名下，則仍可適用本條規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

(3)如果該不動(dòng)產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚后且該不動(dòng)產(chǎn)登記在夫妻中非子女一方名下或夫妻雙方名下，用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還該不動(dòng)產(chǎn)的貸款，則該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。

2、以子女名義簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同并將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記在一方子女或雙方子女名下的情形。

(1)如果該出資發(fā)生在子女結(jié)婚前，則該出資屬于接受該出資子女的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

(2)如果該出資發(fā)生在子女結(jié)婚后，則根據(jù)婚姻法解釋(二)第22條第2款規(guī)定應(yīng)將該出資認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與。相應(yīng)地，婚后以子女一方或雙方名義簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同并以該出資作為首付款所購買的不動(dòng)產(chǎn)，不管登記在子女一方還是雙方名下都應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

——最高人民法院民事審判第一庭：《父母為子女出資購房所有權(quán)歸屬問題》，載奚*明主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》(第一輯)，人民法院出版社2014年版，第241-244頁。

二、父母把房產(chǎn)贈(zèng)與給子女，怎么過戶?

1、父母能否將房產(chǎn)過戶給未成年子女?

可以，法律并沒有禁止未成年人登記為產(chǎn)權(quán)人，法無禁止即可為，故，未成年人是可以作為房屋產(chǎn)權(quán)人，并可登記在不動(dòng)產(chǎn)簿上。

2、房屋贈(zèng)予過戶流程是怎樣的?

(1)房屋贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書。根據(jù)規(guī)定，房屋贈(zèng)與一定要采用書面形式。

(2)房屋贈(zèng)與的雙方當(dāng)事人憑房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與合同等材料，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。

(3)辦理公證。根據(jù)國(guó)家及本市的有關(guān)規(guī)定，直系親屬間房屋贈(zèng)與，公證手續(xù)不是必須辦理的。

(4)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋贈(zèng)與當(dāng)事人到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)轉(zhuǎn)移過戶登記。

(5)贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。這里的交付以辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)。如果未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但當(dāng)事人之間訂立了書面贈(zèng)與合同，且贈(zèng)與人已將房屋產(chǎn)權(quán)證原件交給受贈(zèng)人的，根據(jù)最高人民法院的規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與成立。

3、直系親屬房屋贈(zèng)與過戶需要繳納哪些費(fèi)用?

個(gè)人所得稅：不征收

契稅：受贈(zèng)人繳納，再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，按照正常的房屋買賣計(jì)稅。

三、父母離婚，可以約定把房屋贈(zèng)與給未成年子女嗎?

1、離婚是否可將共有房屋贈(zèng)與未成年子女?

可以，子女作為未成年人，雖然不具有完全的民事行為能力，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問題的意見》第6條規(guī)定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎(jiǎng)勵(lì)、贈(zèng)與、報(bào)酬，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效。”，也就是說子女接受贈(zèng)與的行為是有效的，故父母可將共有房產(chǎn)贈(zèng)與自己的子女。

2、夫妻選擇何種離婚方式才能將共有房產(chǎn)贈(zèng)與子女?

我國(guó)有到民政局協(xié)議離婚和到法院訴訟離婚兩種離婚方式，但對(duì)于將夫妻共同財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與小孩這種請(qǐng)求法院一般不予處理，也不會(huì)這樣判決，法院對(duì)財(cái)產(chǎn)處理的原則僅僅是給夫妻雙方分割妥當(dāng)。故對(duì)于夫妻雙方約定共同房產(chǎn)贈(zèng)與小孩最好還是通過到民政局協(xié)議離婚的方式進(jìn)行。雙方可在離婚協(xié)議中將贈(zèng)與房產(chǎn)事宜約定清楚或者單獨(dú)簽訂一份贈(zèng)與合同作為離婚協(xié)議的附件。

3、離婚協(xié)議中夫妻約定將房產(chǎn)贈(zèng)與子女的，一方反悔可以撤銷嗎?

實(shí)務(wù)中有兩種觀點(diǎn)：第一種認(rèn)為，在未過戶前可以適用合同法第一百八十六條自由撤銷權(quán)的規(guī)定;第二種認(rèn)為，離婚協(xié)議中的贈(zèng)與條款不同于單純的贈(zèng)與行為，不能適用自由撤銷權(quán)的規(guī)定。筆者同意第二種觀點(diǎn)：

(1)離婚協(xié)議中的房產(chǎn)贈(zèng)與條款與整個(gè)離婚協(xié)議是一個(gè)整體，不能單獨(dú)行使任意撤銷權(quán)。

離婚協(xié)議是夫妻雙方對(duì)婚姻關(guān)系的解除、財(cái)產(chǎn)分割、子女撫育以及債務(wù)承擔(dān)等涉及人身財(cái)產(chǎn)事項(xiàng)協(xié)商一致的協(xié)議，并帶有感情因素，并不等同于一般意義上的贈(zèng)與合同，可以理解為是附條件的贈(zèng)與。并不因贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利尚未轉(zhuǎn)移，贈(zèng)與人就當(dāng)然有權(quán)撤銷贈(zèng)與，因此對(duì)離婚協(xié)議的審查不能簡(jiǎn)單適用合同法等價(jià)有償?shù)脑瓌t，而應(yīng)著重從是否有違當(dāng)事人真意、是否侵害子女和女方利益等角度進(jìn)行考量。

實(shí)踐中，有些人為了達(dá)到離婚的目的，在離婚協(xié)議中作出一些虛假的承諾，又在離婚后對(duì)財(cái)產(chǎn)分割問題反悔，要求變更或者撤銷關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割的協(xié)議。這是一種不誠(chéng)信的行為，任何一方?jīng)]有特殊原因，都應(yīng)接受這一決定所帶來的法律后果、保護(hù)未成年子女的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

(2)根據(jù)婚姻法司法解釋二第九條規(guī)定：男女雙方協(xié)議離婚后一年內(nèi)就財(cái)產(chǎn)分割問題反悔，請(qǐng)求變更或者撤銷財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。人民法院審理后，未發(fā)現(xiàn)訂立財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議時(shí)存在欺詐、脅迫等情形的，應(yīng)當(dāng)依法駁回當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。

四、將房屋贈(zèng)與給子女可以逃避債務(wù)嗎?

某服務(wù)中心系蔡某出資成立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)。2009年5月15日，服務(wù)中心借劉某20萬元。2010年，服務(wù)中心再向劉某借款。2010年6月1日，服務(wù)中心向劉某出具承諾書，載明蔡某借劉某現(xiàn)金50萬元。2011年12月23日，蔡某與女兒蔡某某簽訂《贈(zèng)與協(xié)議》，約定將其名下房產(chǎn)贈(zèng)與蔡某某。隨后，蔡某將房屋過戶給蔡某某。2012年5月21日，劉某提起訴訟，請(qǐng)求判令服務(wù)中心還款。2014年2月24日，因服務(wù)中心搬走不知去向，法院依劉某申請(qǐng)追加蔡某為被執(zhí)行人。法院查明，蔡某無銀行存款，名下兩套房屋，已贈(zèng)與女兒蔡某某，因此裁定終結(jié)執(zhí)行程序。劉某認(rèn)為蔡某贈(zèng)與房屋是惡意逃避債務(wù)的行為，起訴至法院請(qǐng)求撤銷贈(zèng)與。

評(píng)析：

劉某的看法是對(duì)的，其有權(quán)請(qǐng)求撤銷蔡某的贈(zèng)與行為。本案，劉某與服務(wù)中心的債權(quán)債務(wù)關(guān)系合法有效，債權(quán)人劉某有權(quán)要求債務(wù)人服務(wù)中心還款。而服務(wù)中心作為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，是由蔡某投資，蔡某得以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)服務(wù)中心債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任。蔡某明知服務(wù)中心欠劉某借款未還的情況下，將個(gè)人名下的房屋贈(zèng)與女兒，系惡意逃避債務(wù)的行為，對(duì)債權(quán)人劉某造成了損害，應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷。

文章來源于找律霸網(wǎng)律師：