案件基本情況：

申請人：邱××

被申請人：**房地產有限公司

審理機構：濟南仲裁委員會

仲裁請求：賠償違約金及其他經濟損失78347.68元

仲裁結果：被申請人匯統房地產于裁決生效之日起十日內向申請人支付賠償款：77451.48元

仲裁裁決書編號：(2005)濟仲裁字第002號

以下是本律師在庭審當中發表的代理詞：

一、被申請人不能按合同約定時間辦理房產證已經構成違約。

被申請人一再強調，之所以沒有按時辦理房產證，是因為申請人沒有及時將辦證需要的材料交給被申請人，言外之意“只要你按時把有關材料交給我們，我們早就把房產證給你辦下來了”。但實際情況并非如此。

首先，申請人已經履行了交納辦證所需費用及文件材料的義務。

申請人要特別提請仲裁庭注意，申請人向仲裁庭提交的被申請人出具的“辦理房產證登記表”上，清楚的記載了申請人的合同編號、戶型結構、房屋總價款、契稅數額、工本費數額等事項，而且登記表的備注1寫明：“接到我公司通知后持本人身份證到市房管局領取房產證”，這句話完全可以證明辦房產證所需的材料都已準備齊全，申請人只需等被申請人的通知到房管局領房產證即可。而且，申請人提供的證據表明，申請人已按合同約定向被申請人交納了辦理房產證所必需的8000多元的費用。跟交納8000多元錢相比，提交身份證復印件等材料無疑只是舉手之勞，很難想象，在申請人孩子要上學、急需用房產證去辦理落戶手續的情況下，申請人會不去做這樣簡單的事情，這從情理上是講不通的。事實上，申請人已按約定向被申請人提交了辦證所需的所有材料，但被申請人只向申請人出具了辦證費用的收據，對于收到的其他材料則沒有出具收據。而收到文件材料后不出具收據是所有開發商的慣常做法，決不能因此得出申請人沒有遞交這些材料的結論。而且，被申請人雖然聲稱是因申請人沒有交全材料導致無法辦證，但卻沒有提交任何證據，而申請人提交的證據卻可以基本證明申請人已完全履行了約定義務，根據“證據優勢規則”，應當做出有利于申請人的認定。

其次，被申請人不能辦理房產證的真正原因是其自身的手續不全。

依據《城市房地產管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》及《山東省城市房屋產權產籍管理辦法》及濟南市房管局的有關規定，房屋權屬登記，應當由被申請人首先進行初始登記，并取得房屋所有權證(以每幢樓為單位)，此時的房屋所有權證的所有權人是房地產開發企業，我們習慣上將其稱為“大房產證”。只有開發商取得“大房產證”以后，房產管理部門才會受理為買受人辦理小房產證的申請。這就意味著被申請人應當在申請人提交辦理小房產證的材料之前完成這項工作，否則，不管申請人有沒有交齊材料，被申請人都在事實上無法履行為申請人辦證的義務。因此，我們認為，仲裁庭應當首先去調查被申請人有沒有取得大證、什么時候取得的大證，而不應當先調查申請人有沒有提交材料或者有沒有提交全部的材料，否則，就犯了一個邏輯性的錯誤。那么，被申請人有沒有按時取得大房產證呢?申請人在仲裁庭上多次要求被申請人解釋這一問題，但被申請人一直拒絕解釋。根據證據規則的規定，負有履行義務的一方應當舉證證明自己是否履行了義務，由于辦理大房產證是被申請人應當履行的義務，所以，既然被申請人提供不出證據來證明自己已經取得了大證，那就只能認定其在開庭前沒有取得大房產證。事實上，被申請人沒有及時取得大房產證在匯統花園幾乎是人盡皆知，而這，也正是被申請人一直無法為包括申請人在內的廣大的匯統花園的業主辦理房產證的真正原因。

綜上所述，申請人已經按照合同約定交納了辦證費用及其他材料，被申請人無法為申請人辦理房產證的原因是其自身手續不全，被申請人的行為已經構成違約。