一、出售同一住宅稅費(fèi)不同的原因是什么

置業(yè)專業(yè)人士指出，即使是同一套物業(yè)，若業(yè)主持不同購房來源的房產(chǎn)證出售時(shí)，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅也會(huì)有所不同。一般來說，個(gè)人普通住宅的購房來源通常顯示為“購買”，但若是通過繼承或受贈(zèng)所得的則購房來源將顯示為“繼承”、“贈(zèng)與”。在實(shí)際操作中，通過繼承或受贈(zèng)所得普通住宅，與通過市場(chǎng)交易“購買”的普通住宅，所需要繳交的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅也會(huì)不同。下面以出售一套評(píng)估價(jià)為80萬元的100平方米三房?jī)蓮d住宅為例，剖析持不同購房來源的房產(chǎn)證出售時(shí)產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅情況。

第一種情況：購買所得。

在房產(chǎn)證未滿五年的情況下，營(yíng)業(yè)稅按照評(píng)估價(jià)的5.5%征收，個(gè)人所得稅按照評(píng)估價(jià)的1%或者據(jù)實(shí)征收。上面的例子中，需要繳交的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅合共52000元。若房產(chǎn)證已滿五年且非唯一住房，營(yíng)業(yè)稅免征，而個(gè)人所得稅按照評(píng)估價(jià)的1%或者據(jù)實(shí)征收，在上面例子中需繳個(gè)人所得稅約為8000元。若該普通住宅為業(yè)主唯一住房，個(gè)人所得稅可免征。

第二種情況：繼承所得。

在房產(chǎn)證未滿五年的情況下，營(yíng)業(yè)稅按照評(píng)估價(jià)的5.5%征收，個(gè)人所得稅為據(jù)實(shí)征收，具體的計(jì)算方法是該房產(chǎn)增值額的20%.若上面的例子中，該房產(chǎn)增值10萬元，需要繳交的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅合共64000元。如直系親屬間繼承可調(diào)檔上手房產(chǎn)證等資料顯示已滿五年，可免營(yíng)業(yè)稅。如調(diào)檔上手房產(chǎn)證等資料顯示已滿五年并且是唯一物業(yè)，也可免個(gè)人所得稅。

第三種情況：贈(zèng)與所得。

在房產(chǎn)證未滿五年的情況下，營(yíng)業(yè)稅按照評(píng)估價(jià)的5.5%，個(gè)人所得稅則需據(jù)實(shí)征收，具體的計(jì)算方法是該房產(chǎn)增值額的20%.若上面的例子中，該房產(chǎn)增值10萬元，需要繳交的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅合共64000元。如房產(chǎn)證出證已滿五年可免營(yíng)業(yè)稅。

繼承、贈(zèng)與如何辦手續(xù)

二、繼承贈(zèng)與怎么辦手續(xù)

另外，置業(yè)專業(yè)人士提醒，若是通過繼承或受贈(zèng)所得的房產(chǎn)，繼承人或受贈(zèng)人須辦理繼承登記或贈(zèng)與登記。其具體的辦理程序如下：

繼承登記手續(xù)。出售已故業(yè)主的物業(yè)，首先必須對(duì)該物業(yè)擁有合法的使用權(quán)，所以第一步要做的就是必須辦理繼承登記。辦理繼承登記后，表示登記人已經(jīng)繼承了該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，可以對(duì)該物業(yè)行使買賣、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利。首先由合法繼承人持相關(guān)資料與證件，到房屋所在地公證處辦理繼承公證書。后再由繼承公證書上繼承人持繼承公證書、房地產(chǎn)權(quán)證(共有證)、申請(qǐng)人的身份證明、房地產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書和測(cè)繪圖等到交易中心登記窗口辦理繼承登記手續(xù)。所需費(fèi)用包括公證費(fèi)、登記費(fèi)及證照印花稅。

贈(zèng)與登記手續(xù)。辦理有關(guān)的贈(zèng)與公證手續(xù)，提供贈(zèng)與公證書、估價(jià)答復(fù)書、契稅完稅證、房產(chǎn)證(共有證)及申請(qǐng)人的身份證明、房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書，并親自到交易中心登記窗口辦理贈(zèng)與登記。所需費(fèi)用包括公證費(fèi)、契稅、登記費(fèi)及證照印花稅。