第四十三條規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。”《土地管理法》第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”

根據我國現行的法律，建設使用農村集體土地，法律規定只有四種情況：

一是村民建設住宅用地，

是農村公共設施的公益事業建設用地，

三是農村興辦的村辦企業或者聯營企業，

四是依法使用農村集體土地使用權進行抵押實現抵押權的用地。

第三十四條規定“下列財產可以抵押：(五)抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權”;第三十六條規定“鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”第三十七條規定“下列財產不得抵押：(二)耕地、、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外。”綜上，除以上幾種情形建設用地可以使用集體土地外，其他以任何形式的利用集體土地上作為建設用地的行為都是違法的。根據以上規定依法能用于進行商品房開發建設的土地只能是國有土地，集體土地必須先征收為國有后才能進行商品房開發建設。未經征收直接在集體土地上開發建設商品房項目是違法的，即使該項目有規劃許可證也不能改變其違法性質，只能說明行政機關頒發規劃許可證的具體行政行為也違法。村民集體建設的住宅樓的土地使用權與宅基地使用權一樣是屬于集體所有的，房屋性質與宅基地上的房屋一樣。村民集體建設的住宅樓房屋不是商品房，其不能象商品房那樣自由轉讓，只能在本集體經濟組織成員之間進行流轉。

《土地管理法》第十一條規定“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。”根據該規定，村民住宅的建設用地使用權證應當由縣級人民政府頒發，鄉鎮政府是沒有頒發建設用地使用權證的權利的。第三十條規定“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”根據該規定違法利用集體土地開發建設的房屋屬于違章建筑，不能基于建造就取得物權。合法建造的村民住宅雖然可以依法基于建造取得物權，但是不能轉讓給非本集體經濟組織成員。所謂“小產權”和“鄉產權”其實是購房人無法取得產權，非集體經濟組織成員根本不可能取得房屋的合法產權。《物權法》第一百五十三條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。”以上規定表明農民集體所有建設用地使用權的流轉必須在《土地管理法》等法律法規允許的范圍內進行，否則就是違法的。基于“小產權”和“鄉產權”房屋本身不合法或者對其進行轉讓不合法，購房人與售房人之間簽訂的無效，雙方應當返還財產，有過錯一方應當賠償無過錯一方的損失，雙方都有過錯的根據各自的過錯程度承擔責任。

小產權房沒有國家頒發的房產證，因而在買賣的時候是有一定限制的。而在買賣小產權房的過程中也會存在很多風險，由于法律對小產權房不保護，因此對當事人來講是很不利的。