什么是買賣不破租賃

根據《合同法》二百二十九條的規定，物權的變動不影響租賃合同的效力，也就是說，雖然房屋已經轉讓了，但是租賃合同依舊對新的購房人具有法律效力。下面就根據案件一起來看看吧。

【案情】張某與盧某簽訂了房屋租賃合同，合同約定張某將其房屋出租給盧某，租期五年，并規定如果盧某拖欠租金3個月，張某有權解除合同。租賃至第三年，張某將房屋出售給石某，并辦理了房屋過戶手續，盧某依照其與張某的租賃合同繼續使用該房屋。現石某以盧某在房屋買賣之前拖欠張某租金8個月已符合合同解除條件為由提起訴訟，請求法院解除租賃合同。

【意見分歧】

第一種意見認為，對于石某的訴訟請求應予以支持。理由如下：根據買賣不破租賃原則，租賃合同在盧某和石某之間仍然有效，或者說，石某取得了張某在合同中的地位，即該租賃合同由于房屋買賣只是合同主體發生變更，合同的其他條款并沒有發生變化，因此，石某可以根據張某與盧某之間租賃合同的約定行使單方解除權。

第二種意見認為，應駁回石某的訴訟請求。理由如下：雖然根據買賣不破租賃原則，租賃合同在盧某和石某之間繼續有效。但該合同是在盧某和石某根據張某和石某之間的租賃合同條款成立的新合同。根據合同的相對性原理，主張合同解除只能由張某來行使，石某并不是合同的相對人，所以石某的主張不能支持。

【分析】導致對本案產生不同的意見，分歧的主要緣由在于買賣不破租賃是否屬于合同權利義務的概括移轉，如果買賣不破租賃屬于合同權利義務的概括移轉，石某與盧某之間的租賃合同是原合同的繼續，應按第一種意見處理;如果買賣不破租賃不屬于合同權利義務的概括移轉，石某與盧某之間的合同是新合同，則應按第二種意見處理。

律霸網小編認為，買賣不破租賃不屬于合同權利義務的概括移轉，同意第二種意見，其理由是：

合同權利義務的概括移轉是指合同當事人一方將其權利義務轉讓給第三人，由合同受讓人取代轉讓人成為合同的一方當事人，該受讓人享有原合同的權利義務。合同權利義務的概括移轉即可基于合意而發生，也可基于法定而發生。基于合意發生的移轉需經合同另一方當事人的同意，未經合同另一方的同意對其不發生效力，即轉讓合意不具備外部效力，因為合同權利義務的概括移轉對合同另一方當事人利益影響巨大，所以必須經其同意方對其發生效力。買賣不破租賃不是法定的合同權利義務概括移轉。買賣不破租賃的立法初衷在于保護承租人的居住權，法律規定在此特定情形下使債權優先于物權，承租人可按原租賃合同繼續使用房屋。也就是說，買受人與承租人之間的租賃關系是基于法律規定而發生的。但這種基于法律規定發生的租賃關系并不是合同的法定概括移轉。根據我國現有法律的規定，合同的法定概括移轉主要發生在兩種情形：一是因繼承而發生的。如被繼承人訂立合同后死亡的，繼承人即可依繼承法的規定承受被繼承人在該合同中的權利和義務。一是因法人的分立、合并而發生的。根據《合同法》第90條規定：“當事人訂立合同后合并的，由合并后的法人或者其他組織行使合同權利，履行合同義務。當事人訂立合同后分立的，除債權人和債務人另有約定的以外，由分立法人或者其他組織對合同的權利和義務享有連帶債權，承擔連帶債務。”

買賣不破租賃也不是意定的合同權利義務的概括移轉。由于合同權利義務的概括移轉對于合同另一方的利益影響之巨，根據我國《合同法》的第八十八條的規定，合同權利義務的概括移轉需經合同對方的同意，而在買賣不破租賃中，由于出租方因房屋所有權人的變化而發生變更，無須承租人的同意。

綜上，律霸網小編認為，基于買賣不破租賃而在買受人與承租人之間發生的租賃合同，是基于原租賃合同的條件成立的新合同，并不是原合同權利義務的概括移轉。就本案而言，張某未行使單方解除權表明其放棄行使該項權利，該解除權并不能由買受人承繼。進一步言，在張某與盧某租賃期間發生的債權債務均不能基于買賣不破租賃發生概括移轉，如盧某欠張某的租金，再如張某未及時修復房屋時，盧某自行修復所支出費用的求償權等等。由于買賣不破租賃不是合同權利義務的概括移轉，因此，石某主張合同解除的行為違背了合同的相對性原理，其主張不應支持。

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