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寧波
民事審判前沿觀點之：農民自建住房是否適用《建筑法》問題
案例：某建筑公司與農民王某于1998年簽訂一份工程施工合同，約定由建筑公司為王某修建磚木結構二層住宅樓一座;建筑公司按圖施工，建筑面積估計125平方米;完工后，按有關標準實際丈量計算，單位造價380元/平方米。建筑公司按期完工并確定了工程總造價。施工期間，王某支付了部分工程款，完工后實際占有、使用該建筑，但未再付款。建筑公司訴至法院，請求王某支付剩余工程款。
提出的問題：《建筑法》第83條規定農民自建低層住宅的建筑活動不適用本法。如果農民修建二層及二層以上住宅承包給他人修建，是否屬于自建?高低層的區分標準是什么?農民將住宅承包給建筑施工企業建設，其簽訂的合同性質如何認定?是否適用《建筑法》?
審判實踐中的不同觀點：第一種觀點：農民修建住宅，只要不超過四層，就不算高層建筑，無論是承包給他人修建還是自建，均屬于《建筑法》規定的農民自建低層住宅，不適用《建筑法》的規定。第二種觀點：農民修建二層以上住宅，有一定的技術要求和圖紙設計，為了確保安全和質量，由具有一定資質和能力的建筑方修建，應當適用《建筑法》的規定，不應認定為自建低層建筑。關于合同性質，一種意見認為，該類合同為承攬合同;另一種意見認為，該類合同屬于建設工程合同。
最高人民法院民一庭傾向性意見：《建筑法》第83條規定的農民自建是從建設主體即權利主體而言的，不論是農民自己施工，還是將工程承包給個體工匠或建筑企業建設，都屬于農民自建。農民將工程承包給個體工匠施工，其建設行為受《村莊和集鎮規劃建設管理條例》調整，而農民將自建住宅承包給建筑施工企業施工，建筑施工企業的建筑活動應當受到《建筑法》調整。農民與個體工匠或建筑施工企業訂立的建筑施工合同都是建筑施工合同。(本文來源：最高法民一庭《中國民事審判前沿》)
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