一、預(yù)售商品房有什么優(yōu)點(diǎn)
(1)、商品房預(yù)售合同簽訂時(shí),承購(gòu)人只獲得商品房的期待權(quán)。
(2)、商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。為了保護(hù)預(yù)購(gòu)人的權(quán)益,國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為作出了相應(yīng)的限制,并實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房的預(yù)售必須符合國(guó)家法律法規(guī)對(duì)預(yù)售條件、程序等的規(guī)定,否則不能預(yù)售商品房。
(3)、商品房預(yù)售合同的承購(gòu)人要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)售合同簽訂以后,可能出現(xiàn)某種原因會(huì)導(dǎo)致商品房無法建成或交付,或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵,因而承購(gòu)人也就無法實(shí)際獲得商品房的所有權(quán)。這對(duì)于預(yù)購(gòu)人而言,就意味著要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(4)、商品房預(yù)售合同經(jīng)過登記具有公示對(duì)抗第三人的效力。依據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款之規(guī)定,商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售合同簽訂以后,由于預(yù)購(gòu)人僅僅為債權(quán)人而未取得商品房所有權(quán),因而,賦予經(jīng)過登記的預(yù)售合同對(duì)抗其他未經(jīng)登記的預(yù)售合同效力,以保護(hù)經(jīng)過登記的預(yù)售合同之預(yù)購(gòu)人的合法利益。
二、商品房預(yù)售條件有哪些
房屋預(yù)售雖然是一種可行的銷售方式,但如果管理不善,極易導(dǎo)致投機(jī)行為,損害消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益。為此,《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下全書簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》)專門對(duì)房屋預(yù)售的條件作出了規(guī)定。根據(jù)該法第四十五條第一款的規(guī)定,房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
第一,已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。此項(xiàng)規(guī)定是商品房預(yù)售的基礎(chǔ)。因?yàn)橹挥型恋厥褂脵?quán)是合法的,在土地上所建的房屋才能合法地進(jìn)入流通領(lǐng)域,從而達(dá)到預(yù)售的目的。
第二,持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提。城市任何建設(shè)項(xiàng)目都得置于城市的總體規(guī)劃之下,房屋建設(shè)也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃,領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。
第三,按提供預(yù)售的房屋計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此項(xiàng)規(guī)定是房屋預(yù)售的關(guān)鍵性問題。
第四,向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。
依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定,商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具備前三個(gè)條件的情況下,向市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管理部門申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》,取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得者,不得進(jìn)行商品房預(yù)售活動(dòng)。
商品房銷售許可證是房地產(chǎn)在買賣房屋時(shí)必須持的一個(gè)證,這個(gè)證件是非常重要的,正因?yàn)榉浅V匾栽趯?shí)踐中,許多開發(fā)商是很難拿到的。商品房銷售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行現(xiàn)房銷售的標(biāo)志,否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無效的,所以在購(gòu)房時(shí),一定要擦亮眼睛,看看開發(fā)商是否具備所有的證件,避免人財(cái)兩空。
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廣東廣信君達(dá)律師事務(wù)所專職律師,曾任職某大型交通行業(yè)國(guó)企法務(wù)多年,對(duì)公司內(nèi)部治理有豐富經(jīng)驗(yàn),擅長(zhǎng)宅基地糾紛,民間借貸糾紛,合同糾紛,勞動(dòng)合同糾紛,離婚繼承糾紛等各類民事訴訟糾紛的解決,以及常年法律顧問服務(wù),曾為多家大型國(guó)企和企事業(yè)單位提供法律顧問服務(wù),為客戶保駕護(hù)航。
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