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寧波
信托解困房地產企業融資瓶頸
近年來，房地產行業始終處于宏觀調控的風口浪尖。從2003年的“121”號文件，到2004年的提高金融機構存款準備金率、自有資本金由20%提高到35%以上、“8.31”大限、央行加息，進入2005年，溫家寶總理在《政府工作報告》中強調“重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲”，接著就有了3月的上調住房貸款利率、4月的國務院穩定房價的八點意見、5月的七部委新政。面對財政、金融、供求等全方位的調控，房地產投資資金鏈條承受著多重考驗。在這種形勢下，除了靠商業銀行“輸血”之外，房地產企業要選擇一種靈活、變通、相融的模式，信托可謂是目前的上上簽。信托可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等，可以在不同層次、不同角度上為房地產業服務。而其他模式，比如上市、海外融資、企業債券、股權投資、產業基金等模式，都不太現實。房地產企業要積極利用信托融資，充分利用信托獨特的制度優勢，實現多元化融資，鞏固資金鏈條。
1、信托融資具備三大優勢
優勢一：信托應用范圍廣。信托具備連接貨幣市場、資本市場和產業市場的綜合融資平臺優勢，通過一系列制度安排，實現企業或項目的組合融資。信托可以與銀行互補互動，銀行具有資金優勢，信托具有制度優勢和靈活的創新性，可以參與到房地產投資的全過程;優勢二：信托在供給方式上也十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品，從而增大市場供需雙方的選擇空間;優勢三：相對銀行貸款而言，房地產信托融資方式不但可以降低房地產業整體的運營成本，節約財務費用，還有利于房地產資金的持續運用和公司的發展。
2、房地產信托融資漸成氣候
房地產信托融資發展迅速，融資規模逐年攀升。2002年下半年房地產信托開始起步，實現了24億元的融資規模;2003年進入快速發展軌道，全年發行了66個房地產信托計劃，共籌集近60億元資金;進入2004年，房地產信托在一片質疑聲中繼續前行，房地產信托有96個，涉及資金約110億元，數量、金額同比分別增長45%、83%：而在2005年上半年，房地產信托更是煥發無限生機，為房地產業融得資金64億元。從資金投向的房地產類型上看，目前各種類型的項目都已涵蓋，以投向商品住宅類項目為主，也涉及到別墅、商業地產、寫字樓等類型。
二、信托融資主流運作模式
房地產信托融資靈活性很強，可以根據目標房地產企業或房地產項目的特點和需求設立多種不同的信托計劃。根據信托資金的運用方式的不同，信托為房地產企業融資的主流運作模式有三種：
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