1、商品房預(yù)售許可證和銷售許可證有什么區(qū)別?

商品房預(yù)售許可證和商品房銷售許可證最明顯的區(qū)別主要有兩個：

(1)適用對象不同

商品房預(yù)售許可證的適用對象是期房，因為該證件是證明房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)項目未建成時便可銷售的標志。商品房銷售許可證的適用對象是現(xiàn)房，因為該證件是證明房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)項目竣工后便可銷售的標志。

(2)辦理條件不同

商品房預(yù)售許可證和商品房銷售許可證的辦理條件不同，雖然它們都要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書和建設(shè)工程施工許可證書，但若要取得預(yù)售許可證，則要求開發(fā)企業(yè)已投入的工程建設(shè)資金需達到總投資的25%以上，且已經(jīng)確定施工具體計劃和竣工時間，建立了商品房預(yù)售監(jiān)管賬戶。

若要取得商品房銷售許可證，則要求該房產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工且驗收合格，此外，該房產(chǎn)的供水、供電、燃氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施也必須已具備使用條件或者已經(jīng)確定交付日期。

2、怎么分辨商品房預(yù)售許可證的真假?

(1)看名稱

A、開發(fā)企業(yè)的名稱。當你拿到商品房預(yù)售許可證，需要確認的第一件事就是許可證上注明的開發(fā)企業(yè)名稱是否與實際相符。如果不相符，建議你不要購買該房產(chǎn)，這樣的開發(fā)企業(yè)可能存在問題。

B、項目的名稱。試問，如果開發(fā)商給你看的預(yù)售許可證上的項目名稱與實際不符，你又從何得知你欲購項目的房產(chǎn)已經(jīng)得到預(yù)售許可了呢?所以，除了開發(fā)企業(yè)的名稱，你還需要確認房產(chǎn)項目的名稱，看看它與實際是否相符。

(2)看用途

房屋用途性質(zhì)是絕對不可忽略的一點，因為普通住宅和商用住房是完全不同的兩個概念，它們在使用年限、交易稅費、按揭方式，甚至是生活成本上都是不同的。

但是，在實際生活中，開發(fā)商為了盈利，將商用房當作民用房出售給你也不是不可能，那么當你明明買的是民用住宅，但是預(yù)售證注明的是商用，那肯定就是假的。

(3)看附圖

個別商品房預(yù)售許可證上會附上項目平面圖，并注明預(yù)售房屋的具體情況，比如棟數(shù)、位置等，你要做的就是將平面圖上的信息與實際情況作比較，看看是否屬實。若不相符且差異較大的話，預(yù)售證就有可能是假的。

(4)看數(shù)字

A、看監(jiān)管帳號。一般來說，商品房預(yù)售許可證上會標注開發(fā)商在銀行開辦的資金監(jiān)管專用帳號，你要做的就是看預(yù)售證上寫的專用賬號是否與買賣合同付款方式中的監(jiān)管帳號相同。

B、看面積。總建筑面積、預(yù)售面積、住宅面積、商用面積等，這些面積一旦在預(yù)售許可證中注明了的話，你就需要仔細核對，畢竟只有當這些數(shù)據(jù)都屬實的時候，交易安全才更有保障。

C、看土地使用權(quán)證號。開發(fā)商只有在取得了土地使用權(quán)，才可以開發(fā)建設(shè)房產(chǎn)項目。所以，只有當預(yù)售證書上寫明了土地使用權(quán)證號，才說明開發(fā)商的資質(zhì)沒有問題，當然，你還可以通過土地使用權(quán)證號去查詢房屋的情況。

(5)看備注

雖然不能保證預(yù)售證書上填寫了備注信息就代表它一定是真的，但是若填寫了備注信息，則代表這份預(yù)售證的可信度就更高一些。此外，備注中可能會寫明房屋抵押狀況、用途分布等信息，你可以通過核實這些信息的真實性來分辨預(yù)售證的真假。

最后，除了上述的辦法，你還可以通過進入你所在城市的住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)進行查詢。

3、怎么查詢商品房預(yù)售許可證呢?

(1)網(wǎng)站查詢。一般情況下，在房屋所在地的市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)的菜單欄有預(yù)售查詢一項，可供查看。

通過項目名、開發(fā)商、物業(yè)地址等關(guān)鍵詞，可了解該房地產(chǎn)項目是否已領(lǐng)取預(yù)售許可證以及出售情況。但有兩點需要注意：項目的備案名與推廣名會有所出入，開發(fā)商名字可能是子公司的名稱。另外，如果查詢項目銷售情況，數(shù)據(jù)不一定完全，因為網(wǎng)簽與下定金銷售有1個星期左右的時間差。

(2)直接向所購物業(yè)所在地的國土分局了解物業(yè)的預(yù)售批準情況。

(3)在售樓場所實地查看。購房者可以要求開發(fā)商出示房地產(chǎn)預(yù)售許可證，但須留意的是有此證并不意味著全部樓盤都可以放心購買。對于某些分期開發(fā)建設(shè)的樓盤，開發(fā)主管部門會根據(jù)工程建設(shè)的具體情況分期發(fā)放預(yù)售許可證，同時亦有些預(yù)售許可證只對某一棟綜合樓的某些樓層批準預(yù)售。在購買前，必須認真核對所購買房地產(chǎn)的棟號、樓層、名稱等是否與預(yù)售許可證上注明的內(nèi)容相符。