一、被執行人住房超過生活所必需的認定

(一)被執行人住房超過生活所必需的認定標準

筆者認為，不能單純以登記在被執行人名下的房屋數量為標準，應結合被執行人的居住情況、房屋面積、房屋價格等多種因素予以認定。

1.被執行人享有其他固定的租賃房屋。實踐中經常存在這樣的情況，被執行人名下有一套住房，同時因從事生產經營又從第三人處租賃房屋，并且長期固定在租賃房屋內從事日常生產生活;或者被執行人在城鎮購置了商品房，同時又在農村承包集體土地從事畜牧養殖或經濟作物種植，為了生產便利和生活需要，在承包土地上修建房屋或臨時建筑長期居住。《規定》第七條并未規定被執行人對住房享有所有權，因此筆者認為，只要被執行人享有穩定的居住權，即使該第二處住房并未登記在被執行人名下，也可以認定被執行人的住房已經超過了生活所必需的標準。

2.被執行人共同居住的家庭成員名下有其他房產。盡管被執行人除唯一住房外無其他財產可供執行，但與被執行人共同居住的家庭成員名下有其他房產。如果被執行人長期居住在家庭成員名下的房屋，并將自己名下的房屋出租給第三人用于收益。筆者認為，由于被執行人具有相對穩定的其他住所，符合《規定》第七條規定的條件，因此此種情況下可以認定被執行人的住房已經超過了生活所必需的標準。

3.被執行人的唯一住房面積過大。對于被執行人的房屋面積明顯超過生活所必需的認定標準，可以參照當地建設部門公布的上年度人均最低住房標準建筑面積，以及建設部發布的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》規定的第三條第二款，“城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的60%”的規定。

4.被執行人的唯一住房價格過高。考慮到我國各地經濟發展不平衡的實際情況，對于認定被執行人住房是否超過生活所必需的另一標準就是價格判斷原則，法院可以依照被執行人住房在當地的市場價格作為參考標準。因為在經濟發達地區或者大城市，不同地段的房屋價格差異很大，當被執行人的唯一住房因所處的位置、地段、結構或用途等條件使其實際價值較大，評估變現后即使安置被執行人及其所撫養家屬后仍有足額房產變價款實現債權，則法院可以認定被執行人的住房已經超過生活所必需的標準。

(二)被執行人住房超過生活所必需的認定程序

對于執行超過生活所必需的唯一住房時，法院必須持十分謹慎的態度。只有公平、公正、透明地進行認定，合理地保障被執行人的異議權、復議權，才會有較強的說服力和實踐操作性。

1.以申請執行人提出申請為前提。目前對被執行人住房超過生活所必需的認定程序存在兩種觀點：第一種觀點認為應由法院依職權啟動認定程序，第二種觀點認為應由申請人提出申請以啟動認定程序。

筆者贊同第二種觀點，主要有以下幾方面的原因：第一，根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執行程序若干問題的解釋》第一條的規定，申請執行人有向法院提供被執行人財產狀況的法定義務。第二，《規定》第七條規定，人民法院應當根據申請執行人的申請，才能對被執行人超過生活所必需的房屋予以執行。第三，如果法院未經申請而是依職權予以執行的，在保障被執行人及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋時，很難得到申請執行人的配合和協助。

2.由被執行人對執行行為提出異議。當法院收到申請執行人的申請書和材料后，應當嚴格按照上述四項標準，及時地對被執行人住房是否屬于生活所必需進行審查。法院審查后認為被執行人的住房超過生活所必需的范圍，根據申請執行人的申請，依法對該住房予以查封，但暫不采取拍賣、變賣或者抵債措施。被執行人可以依照民事訴訟法第二百二十三條的規定提出執行異議，并提供相應的材料和證據以證明該房屋屬于生活所必需的。如果被執行人沒有在規定期間提出異議申請的，應視為被執行人放棄了申請異議的權利。

3.組成合議庭舉行聽證會。當被執行人對執行行為提出異議時，法院應當在十日內組成合議庭，通過舉行聽證會的形式進行審查，并通知申請執行人與被執行人參與聽證會。如果被執行人的異議理由成立，法院裁定撤銷或者改正。如果異議理由不成立，法院裁定駁回異議申請，依法對被執行人的房屋進行拍賣、變賣或者抵債。被執行人對駁回異議申請的裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議，但復議期間不停止執行。

二、對被執行人最低生活標準所必需居住房屋的保障。

法院對被執行人超過生活所必需的唯一住房予以強制執行后，如何保障被執行人最低生活標準所必需居住房屋就成為關鍵。

筆者認為，建立“周轉房”機制可作為應對和解決唯一住房執行問題的新途徑。此處的“周轉房”是指功能齊全、面積較小、能夠滿足一個家庭基本生活需要的廉價租賃房，租賃方能及時提供充足的房源。具體而言，“周轉房”機制應包含以下幾個方面的內容。

(一)由政府提供公租房、廉租房作為“周轉房”

供房主體應當具有及時提供房源、隨時訂立租賃合同的資格，有人主張由申請執行人來尋找和確定供房主體。但是實踐中申請執行人很少配合，對于申請執行人而言，自己非但沒有實現法律文書所確定的權益，還得先行為對方當事人解決問題，這讓申請執行人普遍難以接受。筆者認為最適合的供房主體為政府，由政府長期提供一定數量的公租房、廉租房作為“周轉房”，而公租房、廉租房與商品房相比的最大特點就是價格低廉且穩定，不會出現因房租上漲而預留租金不足的情形。

(二)法院不作為租賃合同的當事人

法院與政府簽訂的只是供房意向書，雙方約定由政府長期提供一定數量的公租房、廉租房給法院，以作為“周轉房”用于安置被執行人及其所扶養家屬。當實際發生租賃關系時，并不由法院與政府簽訂房屋租賃合同，而是由政府和被執行人直接簽訂房屋租賃合同，被執行人可以根據自身的情況決定是否簽訂租賃合同。

(三)法院從房產變價款中先行扣除20年公租房、廉租房標準的租金

由法院從房產變價款中先行扣除2年公租房、廉租房的租金交給政府，預留18年公租房、廉租房的租金交給被執行人。當2年租賃期滿后，被執行人不愿搬出“周轉房”且仍符合公租房、廉租房條件的可申請續簽合同，被執行人自愿搬出“周轉房”的則自行安排住房。如果被執行人不愿居住公租房、廉租房，未與政府簽訂租賃合同的，法院可以參照公租房、廉租房的租金標準，從房產變價款中先行扣除20年的租金交給被執行人，由被執行人自行解決居住問題。