“在向社會(huì)全文公布《物權(quán)法（草案）》并征求意見過程中，群眾提出的許多意見都得以吸納。”全國(guó)人大常委會(huì)法工委主任胡康生表示。

　　據(jù)悉，7月10日至8月20日，物權(quán)法草案向社會(huì)全文公布征求意見，共收到11543件群眾意見，其中車庫(kù)和會(huì)所的歸屬及業(yè)主的訴訟資格等三大問題，成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，引起普遍關(guān)注。日前，全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)物權(quán)法草案進(jìn)行了第四次審議。

　　



　　
????起訴改半數(shù)業(yè)主同意實(shí)為折中辦法


　　新規(guī)定：“對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。”

　　專家分析：將“三分之二”改為“過半數(shù)”，降低了業(yè)主維權(quán)的門檻，相對(duì)第三次草案而言，第四次草案確實(shí)有一定進(jìn)步。

　　
????物業(yè)辦公用房若經(jīng)營(yíng)收益歸業(yè)主


　　新規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”“車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。”

　　專家分析：值得注意的是，雖然新草案規(guī)定小區(qū)內(nèi)道路、綠地，除屬于城鎮(zhèn)公共道路、綠地外，歸業(yè)主共有，但業(yè)主也不能隨意改變這些道路、綠地的規(guī)劃，不能私蓋建筑等，即使業(yè)主委員會(huì)表決通過也不可行。如果小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房在不影響居民正常生活、居住的前提下，拿出剩余部分對(duì)外經(jīng)營(yíng)，那么按新規(guī)定收益應(yīng)歸全體業(yè)主。

　　
????住宅用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期簡(jiǎn)化操作


　　新規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)。續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”

　　專家分析：自動(dòng)續(xù)期使事情變得非常簡(jiǎn)單，否則若提出申請(qǐng)，一幢公寓多戶居住，以誰的名義申請(qǐng)，意見不一致時(shí)怎么辦很難操作，但自動(dòng)續(xù)期規(guī)避了這些問題。對(duì)于非住宅建設(shè)用地，一般包括商業(yè)、辦公、工業(yè)用地，地塊主體非常明確，其提出申請(qǐng)續(xù)期也非常容易操作。但對(duì)于一些帶底商的住宅樓，或商住兩用房，其續(xù)期方法沒有明確規(guī)定，還要具體說明。

　　



　　業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，這三點(diǎn)改變對(duì)廣大業(yè)主來說無疑是利好消息，但有些條款，如“車庫(kù)物權(quán)可約定”等問題還需細(xì)化。對(duì)此，本報(bào)記者專訪了人大制度分析與公共政策研究中心的專家蔡若焱先生。

　　
????爭(zhēng)議一、車庫(kù)的歸屬不能約定


　　新規(guī)定：“車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。”

　　蔡若焱分析：車庫(kù)的歸屬不能約定，必須作為附屬設(shè)施法定由業(yè)主按份共有。理由有三：

　　其一、社區(qū)內(nèi)的車庫(kù)不應(yīng)成為商業(yè)產(chǎn)品，面向社區(qū)外提供服務(wù)。否則社區(qū)將無法掌控自身的安全。這有點(diǎn)類似于會(huì)所的歸屬。

　　其二、車庫(kù)應(yīng)作為整體產(chǎn)權(quán)合并轉(zhuǎn)讓。無論如何，個(gè)體業(yè)主不可能成為車庫(kù)的權(quán)利主體，即便可以約定，開發(fā)商也不能與每一個(gè)個(gè)體業(yè)主約定，而只能與業(yè)主大會(huì)約定，果真如此，開發(fā)商基本上不可能獲得產(chǎn)權(quán)。而前期由于權(quán)屬未定，開發(fā)商也不能將其建設(shè)成本法定進(jìn)入社區(qū)建設(shè)成本，這同樣可能會(huì)對(duì)開發(fā)商造成損害，這樣做不可行。

　　任何一個(gè)團(tuán)體權(quán)利都是有固定的權(quán)利程序的，與每一個(gè)權(quán)力個(gè)體簽約并不能代替團(tuán)體權(quán)利。就像單獨(dú)請(qǐng)每一個(gè)人大代表簽字的集合不能形成人大決議一樣。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　其三、公共產(chǎn)品必須由合格的主體來提供。要么是社區(qū)權(quán)力機(jī)構(gòu)，要么是政府。很難想象，在任何一個(gè)國(guó)家，某種公共產(chǎn)品的提供是由游離于政府控制之外的某個(gè)個(gè)人（或機(jī)構(gòu)）提供的，對(duì)于國(guó)家的公共產(chǎn)品，政府可以因投資人的投資而出讓一定年限的經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)，但是不能出讓產(chǎn)權(quán)，比如公路、橋梁等公共產(chǎn)品。而且還必須對(duì)這樣的公共產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)實(shí)行有效監(jiān)控。社區(qū)作為無司法的微縮社會(huì)，也適用這個(gè)原則，社區(qū)內(nèi)的公共產(chǎn)品不能由個(gè)人（含法人）所有。一個(gè)社區(qū)可以因沒有這些奢侈的公共產(chǎn)品而降低檔次，但是不能對(duì)這些公共產(chǎn)品失去控制。

　　其實(shí)，任何一項(xiàng)公共產(chǎn)品都是不能由個(gè)人（含法人）獨(dú)立提供的，如果道路有開發(fā)商單獨(dú)建設(shè)，業(yè)主每次出門的時(shí)候交費(fèi)行嗎？很顯然不行。這不難理解，這是因?yàn)榈缆肥潜匦璧墓伯a(chǎn)品。而車庫(kù)和會(huì)所，作為相對(duì)應(yīng)檔次的社區(qū)而言。也是必需的，并非奢侈品。是否必須，要看社區(qū)自身的定位。打個(gè)比方，對(duì)于災(zāi)民而言，一件遮風(fēng)避雨的衣服是必需的；而對(duì)于百萬富翁而言，一輛車就是必須的。因此，車庫(kù)也好，會(huì)所也好，是體現(xiàn)相應(yīng)社區(qū)檔次的必須附屬物。就好比標(biāo)配的車可能是人造革座椅，豪華版的車則必須是真皮座椅一樣。如果一輛豪華版的車買回家，卻被告知真皮座椅屬于車商，每坐一次需另外付款，你能接受嗎？

　　從近幾年售房的實(shí)際情況看，有的車庫(kù)是業(yè)主購(gòu)買的，有的是業(yè)主承租的，無論是購(gòu)買或者承租，都有合同約定，草案的規(guī)定基本可行。

　　這一條繞過了產(chǎn)權(quán)問題，不論是購(gòu)買或者承租，都必須明確產(chǎn)權(quán)。如果承認(rèn)過去約定的合理性，那么實(shí)際上就承認(rèn)了開發(fā)商的原始擁有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)。那還約定什么？如果開發(fā)商不擁有原始的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，那么約定自始就是違法的或者沒有法律依據(jù)的，自然也就是無效的。什么有的是購(gòu)買的，有的是承租的，產(chǎn)權(quán)人不清晰，向誰購(gòu)買？向誰承租？權(quán)利人都沒有明確，就直接討論約定，誰和誰約定？其實(shí)這一條只有在默認(rèn)開發(fā)商擁有車庫(kù)原始獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的前提下才能成立。否則約定什么？如果開發(fā)商不是產(chǎn)權(quán)人，每一個(gè)個(gè)體業(yè)主也不可能成為產(chǎn)權(quán)人，兩個(gè)都不是產(chǎn)權(quán)人的人來約定產(chǎn)權(quán)歸屬豈不滑稽？

　　
????爭(zhēng)議二：會(huì)所歸屬惹麻煩


　　新規(guī)定：提供健身、娛樂等服務(wù)的會(huì)所，絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開發(fā)商出售或者出租經(jīng)營(yíng)的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有，將原有關(guān)于“會(huì)所”的規(guī)定可以刪去。

　　蔡若焱分析：會(huì)所屬于社區(qū)公共產(chǎn)品，不能由個(gè)人（含商業(yè)法人）提供，更不能有開發(fā)商預(yù)設(shè)公共產(chǎn)品，這是對(duì)公共產(chǎn)品的天然壟斷，同樣是對(duì)居民權(quán)利的一種踐踏。會(huì)所即便不能歸屬業(yè)主，也不應(yīng)歸屬開發(fā)商，這不單對(duì)業(yè)主而言是不公平的，對(duì)開發(fā)商而言同樣是個(gè)問題，甚至有可能是個(gè)包袱。因?yàn)闀?huì)所的使用，在很大程度上要受到業(yè)主大會(huì)的制約，很難實(shí)現(xiàn)社會(huì)化商業(yè)運(yùn)作。如果開發(fā)商單獨(dú)運(yùn)作，開放使用，則有可能侵犯業(yè)主的權(quán)利，比如社區(qū)必須開放門禁，提高業(yè)主的安全負(fù)擔(dān)；如果僅僅對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，又很有可能入不敷出，成為包袱。

　　
????爭(zhēng)議三：經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主的訴訟資格


　　新規(guī)定：對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。”

　　蔡若焱分析：這一條比較復(fù)雜，既有亮點(diǎn)，也有不足。“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主”比原物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的通過公約的要求（2/3投票權(quán)）還要嚴(yán)苛。一般的小區(qū)業(yè)主的專有部分面積本來就只占總建筑面積的75%左右，有些甚至低至50%，如果專有面積要占到總建筑面積的50%，至少需要達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的2/3投票權(quán)的要求，甚至對(duì)于專有面積比例很低的小區(qū)，專有建筑面積幾乎永遠(yuǎn)不可能達(dá)到總建筑面積的50%。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　而物業(yè)管理?xiàng)l例中業(yè)主委員會(huì)作為的最低標(biāo)準(zhǔn)僅僅是雙過半（與會(huì)投票權(quán)過半，同意過半就可以形成決議），理論上說就是最低有25%投票權(quán)通過業(yè)主大會(huì)就能形成決議，業(yè)委會(huì)就必須有所作為。

　　而“占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”雖然有利于保護(hù)普通居民的權(quán)益，立意很好，但是似乎是對(duì)物權(quán)的一種侵犯。（閆蓓）