廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第415號

　　上訴人（原審被告）：順德市東升房地產綜合建設有限公司。住所地：佛山市順德區容桂街道辦事處路心街。

　　法定代表人：陳天成。

　　委托代理人：胡浩松，男，1975年2月12日出生，漢族，住佛山市順德區容桂街道辦事處大市直街連枝巷3號。

　　被上訴人（原審原告）：梁家雄，男，1971年1月2日出生，漢族，住佛山市順德區容桂街道辦事處東風居委會長堤路33號。

　　被上訴人（原審原告）：李惠英，女，1972年9月30日出生，漢族，住址同上。

　　兩被上訴人的委托代理人：李英豪，廣東廣順律師事務所律師。

　　上訴人順德市升房地產綜合建設有限公司與被上訴人梁家雄、被上訴人李惠英商品房買賣糾紛一案，不服佛山市順德區人民法院（2003）順法民一初字第4954號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　本院經審理查明：上訴人順德市東升房地產綜合建設有限公司依法開發、經營位于原順德市容桂區桂洲大道中58座的東麗豪庭三期，并于2002年12月17日取得了順預許字20020135號商品房預售許可證。2003年1月25日，被上訴人梁家雄、李惠英與上訴人簽訂了《商品房買賣合同》一份，約定兩被上訴人向上訴人購買東麗豪庭三期中的十座602號房屋，房屋的價款為310876元，商品房的交付時間為2003年7月30日前，如上訴人未按上述期限交樓的，上訴人承擔如下違約責任：逾期不超過90天，自本合同第九條規定的最后交付期限第二天起至實際交付之日止，上訴人按日向被上訴人支付已交房價款萬分之五的違約金，合同繼續履行。逾期超過180天后，……。合同簽訂后，被上訴人已交付購房款。上訴人開發的東麗豪庭三期于2003年7月25日竣工驗收。上訴人分別于2003年10月9日、10月29日向被上訴人發出收樓通知書。

　　另被上訴人在起訴時提出房屋質量鑒定申請和租金損失，但一審時被上訴人放棄了對質量鑒定的申請；一審庭審時當事人雙方對每月租金損失800元達成一致意見。

　　原審判決認為：本案被告依法取得了商品房預售許可證，其他開發商品房的手續也齊全，原告梁家雄、李惠英與被告順德市東升房地產綜合建設有限公司簽訂的《商品房買賣合同》是在雙方平等自愿、等價有償的基礎上簽訂的，沒有違反法律、法規的禁止性規定，因此合同合法有效。因被告開發的商品房的竣工驗收備案時間為 2003年9月8日，故原告認為被告逾期交樓并要求被告按合同標準支付違約金有理，本院予以支持。原告要求違約金計至樓房實際交付之日止，本院認為 2003年11月19日開庭那天就可視被告通知了原告，違約金應計至當天。因為開庭時被告已向原告出示了商品房驗收備案的材料和《關于驗收商品房辦理收樓手續的通知》；被告之前寄出的特快專遞等材料原告否認收到，被告認為原告收到的證據也不足，不予支持。被告認為每日萬分之五的違約金過高無理，不予支持。被告逾期交樓，原告所受的損失為租金和樓款利息，被告按日萬分之五的違約金已足以彌補上述的損失，故被告抗辯不應再支付原告租金有理。原告要求房屋裂縫損失3000元，但沒有提供證據且后來放棄鑒定，視原告該請求無證據，對原告此訴訟請求不予支持。原告要求被告自行承擔物業管理費等費用共9282元，因發出通知的不是被告，且原告事實上未交納，原告此訴訟請求無理，不予支持。原告認為被告的商品房未經驗收，不能交付使用，因根據《建設工程質量管理條例》，商品房的驗收從該條例實施起實行了驗收備案制度，故被告開發的東麗豪庭從2003年9月8日起可向業主交付使用。根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條，《建設工程質量管理條例》第十六條、第四十九條的規定，判決如下：一、被告順德市東升房地產綜合建設有限公司向原告梁家雄、李惠英支付違約金17253.62元。二、駁回原告的其他訴訟請求。本案受理費830元，由原告承擔130元，由被告承擔700元。

　　宣判后，順德市東升房地產綜合建設有限公司不服，上訴稱：一、一審判決認定上訴人于2003年11月19日才通知被上訴人收樓錯誤。事實是被上訴人逾期收樓。理由：1、上訴人開發的東麗豪庭十座于2003年7月25日已具備交付條件。《竣工驗收備案表》清楚的反映了東麗豪庭十座于2003年7月25日通過竣工驗收和規劃驗收，東麗豪庭十座于2003年7月25日已具備《商品房買賣合同》約定的交付條件。2、《商品房買賣合同》約定，商品房交付的時間為 2003年7月30日前，上訴人應于2003年7月30日前交付商品房，而被上訴人應于2003年7月30日前接收商品房，而不需要上訴人另行通知，通知被上訴人收樓并不是上訴人的義務。3、上訴人已在2003年7月30日前后多次通知被上訴人收樓，其他業主也均已收樓，被上訴人無法否認曾收過收樓通知，只是認為內墻有風裂而拒絕收樓，因此，上訴人不得不于2003年10月9日和2003年10月29日兩次以掛號信和特快速遞方式通知被上訴人收樓。二、《商品房買賣合同》關于違約金的約定過高，法院應當依法減少。日利率萬分之五是十年按揭貸款利率4.2‰的3.75倍；一審法院認定被上訴人的損失是利息和房屋租金的損失，利息損失每月1305.67元，房屋租金損失為800元，合計為2105.67元。而按日萬分之五計違約即為4663.14元，遠遠高于實際損失。適當調整過高違約金也有法律依據，應根據“應當以違約金超過造成損失30%為標準適當減少”的規定。請求二審法院變更原審判決第一項為違約金為2206.58元。二審訴訟費用由被上訴人承擔。

　　被上訴人梁家雄、李惠英辯稱：順德市東升房地產綜合建設有限公司不具備交付商品房的條件；收樓不是我方的義務，雙方從未約定收樓的期限；根據有關法律的規定，必須“三證”齊備才能交付給購樓者收樓，順德市東升房地產綜合建設有限公司一直沒有出示“三證”，我方可以拒絕收樓；違約金應計算至實際交樓之日為止，原判決有誤，以每日萬分之五的利率來計算違約金沒有違法，也合理，違約金應具有懲罰的性質。

　　本院認為：上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》是雙方在平等自愿，協商一致的基礎上訂立的，是雙方真實意思表示，合同的內容沒有違反法律、法規的強制性規定，合同合法有效，對雙方均有約束力；雙方對逾期交付商品房的違約責任的約定也是有效條款，雙方必須依合同履行。故上訴人認為違約金約定過高要求減少，不予支持。東麗豪庭三期已于2003年7月25日竣工驗收。上訴人向法院提交了《國內掛號函件收據》，證明2003年10月9日已向被上訴人發出收樓通知書，雖然被上訴人以沒有收過收樓通知書進行抗辯，但從被上訴人對上訴人于2003年10月29日以特快速遞方式通知被上訴人收樓的事實也同樣只以沒有收過收樓通知書予以否認及結合本案其他證據綜合分析，應認定上訴人2003年10月9日已向被上訴人發出收樓通知書。原審判決對通知收樓的事實認定有誤，應于糾正，因此，違約金的計算應以已交付的房價款310876元，按日萬分之五，自2003年8月1日計至2003年10月9日止，共計10569.78 元。上訴人上訴主張部分有理應予采納。原審判決部分事實認定錯誤，致處理欠當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項的規定，判決如下：

　　一、變更佛山市順德區人民法院（2003）順法民一初字第4954號民事判決第一項為：上訴人順德市東升房地產綜合建設有限公司應于本判決送達之日起10日內向被上訴人梁家雄、李惠英支付違約金10569.78元；

　　二、維持佛山市順德區人民法院（2003）順法民一初字第4954號民事判決第二項。

　　本案一審案件受理費的負擔仍按一審判決執行，本案二審案件受理費830元，由上訴人承擔322元；兩被上訴人承擔508元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 建 興

　　審 判 員 林 義 學

　　審 判 長 陳 秀 武

　　二○○四年九月九日

　　書 記 員 林 程