廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　　（2003）佛中法民一終字第658號(hào)

　　上訴人（原審被告）梁少波，男，1936年11月17日出生，漢族，住佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)中山中路60號(hào)2座605房。

　　委托代理人梁國(guó)輝，男，1968年6月14日出生，漢族，住佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)中山中路46號(hào)之一。

　　被上訴人（原審原告）張藝貞，女，1979年8月5日出生，漢族，住佛山市三水區(qū)樂(lè)平鎮(zhèn)樂(lè)平村委會(huì)南蛇村。

　　委托代理人謝凱，廣東浩淼律師事務(wù)所律師。

　　上訴人梁少波因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服原廣東省三水市人民法院（2002）三法民貳初字第630號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決查明：2002年7月，原、被告簽訂《售購(gòu)房屋（住宅）合約》一份，約定由原告購(gòu)買(mǎi)被告在三水市西南鎮(zhèn)張邊村座北向南（中）邊二樓，即三水市西南鎮(zhèn)張邊南十一巷七座202的房屋一間，購(gòu)房?jī)r(jià)款為36800元。合同簽訂后，原告于2002年7月25日給付了被告購(gòu)房款36800元。該房屋一直未能辦理房地產(chǎn)權(quán)證。2002年7月25日，原告寫(xiě)下《證明》一份，表示其自愿向被告購(gòu)買(mǎi)本案所涉房屋。

　　原審判決認(rèn)為：原、被告所簽訂的合同雖為雙方自愿簽訂的，但《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合向無(wú)效。而《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定為強(qiáng)制性規(guī)定。本案中，被告將未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)讓給原告，違反了上述規(guī)定。故雙方就該房屋達(dá)成的轉(zhuǎn)讓協(xié)議顯屬無(wú)效，原告起訴請(qǐng)求確認(rèn)該合同無(wú)效，合法有理，應(yīng)予以支持。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律效力，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)于以返還。原告請(qǐng)求被告歸還其所給付的購(gòu)房款，合法有理，應(yīng)予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條的規(guī)定，判決：一、原告張藝貞與被告梁少波簽訂的《售購(gòu)房屋（住宅）合約》無(wú)效。二、被告于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還原告購(gòu)房款36800元。逾期給付，則按中國(guó)人民銀行同期商業(yè)貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1482元，由被告負(fù)擔(dān)。

　　宣判后，梁少波不服，向本院提出上訴稱：一、原審判決適用法律錯(cuò)誤，原判依《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，判決上訴人與原審原告張藝貞房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，是適用法律錯(cuò)誤。因?yàn)楦鶕?jù)該法第二條的規(guī)定：在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。據(jù)此，該法只適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)交易和開(kāi)發(fā)管理，而本案訴爭(zhēng)房屋并不屬于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍上，房屋土地屬于張邊村村民宅基地，亦即是村集體土地。二、該房屋是村民自建房，因歷史原因，三水市人民政府及有關(guān)部門(mén)在1998年7月15日的會(huì)議上（三府辦[1998]42號(hào)文），作出明確的認(rèn)定，“承認(rèn)歷史、實(shí)事求是、特事特辦、區(qū)別處理”的發(fā)證工作指導(dǎo)原則……。因此有關(guān)該房屋的買(mǎi)賣(mài)和辦證的問(wèn)題完全合符（三府辦[1998]42號(hào)文）的有關(guān)決定和會(huì)議精神，上訴人和被上訴人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同完全沒(méi)有違反（三府辦[1998]42號(hào)文）所作出的有關(guān)規(guī)定。三、被上訴人完全清楚其所買(mǎi)的房屋是村民自建房，上訴人和被上訴人簽訂的合同是雙方自愿簽訂的，也是雙方真實(shí)意思表示，這一點(diǎn)原審判決已確認(rèn)。所以，上訴人上訴請(qǐng)求：1、判令上訴人與被上訴人簽訂的《售購(gòu)房屋（住宅）合約》有效。2、判令被上訴人承擔(dān)一、二審受理費(fèi)。

　　上訴人在二審期間沒(méi)有提供新的證據(jù)。

　　被上訴人張藝貞答辯稱：訟爭(zhēng)房屋當(dāng)時(shí)位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，現(xiàn)處于城中村地位。該村村民自己開(kāi)發(fā)的房子是不能辦理房產(chǎn)證的，尤其是在轉(zhuǎn)讓的情況下，不能辦理過(guò)戶手續(xù)。當(dāng)事人在合同中第5條寫(xiě)得很清楚，要求辦理房產(chǎn)證。上訴人所講不是事實(shí)，請(qǐng)求二審駁回其上訴。

　　被上訴人在二審期間沒(méi)有提供新的證據(jù)。

　　雙方當(dāng)事人對(duì)原審判決查明的事實(shí)沒(méi)有異議，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：上訴人出售的房屋未辦理國(guó)有土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證，被上訴人向上訴人購(gòu)買(mǎi)后也不能取得上述權(quán)屬證明，上訴人與被上訴人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系違反有關(guān)法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同。根據(jù)無(wú)效合同的處理原則，上訴人應(yīng)當(dāng)向被上訴人返還購(gòu)房款。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理正確。上訴人上訴認(rèn)為訟爭(zhēng)房屋為農(nóng)村房屋，不應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，其上訴理由不成立，不予支持。上訴人上訴認(rèn)為合同是自愿簽訂，不應(yīng)確定合同無(wú)效，其上訴觀點(diǎn)沒(méi)有法律依據(jù)，也不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費(fèi)1482元，由上訴人梁少波承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 陳 秀 武

　　代理審判員 譚 洪 生

　　代理審判員 吳 健 南

　　二○○三年五月九日

　　書(shū) 記 員 胡 劍