上海市第二中級人民法院

民事判決書

　　（2006）滬二中民二（民）終字第337號

　　上訴人（原審被告、原審反訴原告）上海衛廚電器有限公司，住所地上海市金山區金衛鎮第二工業區，營業地上海市許昌路498號。

　　法定代表人李勝超，該公司總經理。

　　委托代理人陳少清，男，1954年7月30日生，漢族，戶籍地浙江省樂清市七里港鎮上屋村，現住上海市平涼路608號807室。

　　被上訴人（原審原告、原審反訴被告）上海市楊浦區懷一小學校辦工廠，住所地上海市懷德路120號。

　　法定代表人楊曉汝，廠長。

　　委托代理人唐松寶，上海市華聯律師事務所律師。

　　原審第三人上海輸配電器有限公司，住所地上海市控江路1555號B座709室。

　　法定代表人陳少清，董事長。

　　上訴人上海衛廚電器有限公司因租賃合同糾紛一案，不服上海市楊浦區人民法院（2005）楊民三（民）初字第1660號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

　　原審法院查明，1、1999年原上海市楊浦區許昌路第一小學校辦企業上海永清電子電器廠作為甲方與上海衛廚電器有限公司（以下簡稱衛廚電器公司）作為乙方簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定由甲方將本市許昌路492號－498號即（1）號房街面房其中三間，包括全部屋面及周圍墻面和全部街面廣告招牌位子，店北上放廣告燈箱下開門面朝平涼路。內簡易倉庫一間，包括租房之間和走道弄堂之間內場地和屋面空間并搭建簡易房出租給乙方，作興業之用，甲方負責依約按期交付，全部保持乙方使用。租期為三年一期，自1999年4月1日開始，每月租金3000元，以后分每季9000元交付一次，往后類推。以后合同到期雙方未在三個月前提前提出異議協商同意，視同續租下一期三年，租賃各項內容不變，憑此協議繼續有效，如乙方無故停付六個月，雙方即刻終止合同履行。如甲方違約乙方單方面有權拒付租金，造成乙方損失均由甲方承擔經濟損失和法律后果。租賃用房期間乙方可將租房場地轉租，出資裝璜升值部分歸乙方，超出租房期限范圍須向甲方聲明，相互配合共同得利，乙方轉租后仍由甲方負責保持收取原定租金。雙方在簽訂本合同時需簽《安全環?！废拦ぷ?a href='http://www.bjxgfjob.com/xieyi/11.html' target='_blank' data-horse>補充協議?！竞贤陔p方簽章后即刻生效。甲方屬楊浦區教育局許昌路小學校辦工廠，均已核準出租，雙方各自負責向上級部門備案存檔。此外，雙方還對其他事項作了約定。

　　2、簽約后，雙方按約履行。2000年3月1日雙方又簽訂一份《補充協議書》，約定從2000年1月1日起原每月租金3000元調整為每月租金2000元。租期調整變更為從2000年3月1日開始。雙方對租金、租期條款內容調整變更外，其余條款照樣履行。2000年10月起上海市楊浦區懷一小學校辦工廠（以下簡稱懷一工廠）按每月租金2500元標準向衛廚電器公司收取至今。

　　3、2000年4月1日，衛廚電器公司作為甲方與上海輸配電器有限公司（以下簡稱輸配電器公司）作為乙方簽訂了一份《房屋租賃轉讓協議書》，約定由甲方將其所租的上海市許昌路498號全部租房轉讓給乙方使用（門面房留一間給甲方外），由乙方接收。每月租金為1500元，分半年支付一次。特殊情況三個月付一次。租期從簽約日生效按照甲方與房東（校方）、上海永清電子電器廠簽訂的房屋租賃合同和補充協議同期履行。雙方還對其他事項作了約定。簽約后，輸配電器公司按約租用了房屋。

　　4、2004年2月21日懷一工廠、衛廚電器公司簽訂了一份《房屋場地租賃合同》，約定由懷一工廠將本市許昌路498號4小間房屋，計40平方米出租給衛廚電器公司使用，每月租金 2500元，年租金30，000元。二個月一次結算，先付后用。第一次付費時間為2005年3月1日，下次提前10天付費。合同期為一年，即從 2004年3月1日至2005年2月28日。期滿后，如出租方繼續出租，承租方可在新租金的同等條件下，優先租賃，但應重訂合同。雙方還約定，未經出租方同意，不得轉租、轉借。此外雙方還對其他事項作了約定。事后，衛廚電器公司在2004年3月12日至2005年2月28日期間共支付了懷一工廠租金 33，710元（其中3月12日支付懷一工廠2004年1月至2月期間的租金5000元，其余為2004年的租金）。2005年1月14日衛廚電器公司出具書條，確認欠懷一工廠2004年度租金3340元。審理中，衛廚電器公司稱已支付清所欠租金，但所提供證據不能證明其主張的事實。

　　5、 2005年4月15日上海師惠教育聯合發展有限公司發函給衛廚電器公司，稱根據楊浦區教育局實行“校企分離”工作的要求，自2005年3月1日起，原由懷一小學管理的門面三產已全部歸該公司物業部接管。因衛廚電器公司與懷一工廠簽訂的租賃合同已于2005年2月28日到期，經物業部驗收，被告（反訴原告）目前存在很大安全隱患。要求衛廚電器公司在4月20日前盡快對安全隱患繼續全面自查并及時整改。如到時復查不合格，將不再與衛廚電器公司簽訂租賃協議。同年4月21日師惠公司對衛廚電器公司承租的房屋進行了安全檢查，確認衛廚電器公司還存在倉庫未按要求堆放雜物、電線裸露在外、滅火器過期及數量不夠等問題。衛廚電器公司及輸配電器公司均在“安全檢查情況表”上簽字。2005年5月18日，上海師惠教育聯合發展有限公司物業部發函給衛廚電器公司及輸配電器公司，認為在2004年4月21日對衛廚電器公司承租的房屋進行了安全檢查，衛廚電器公司亦承諾在同年4月28日前整改，但在4月29日再次對衛廚電器公司繼續復查后，仍存在部分安全隱患問題未整改。由于衛廚電器公司未認真履行原租賃協議，且在期限屆滿后又不與公司簽訂新的協議，故要求衛廚電器公司在收函后三天內撤離所租場地并支付清已使用的場地費用。因衛廚電器公司以上海師惠教育聯合發展有限公司物業部不具有法人資格，故衛廚電器公司無法與其簽訂租賃協議為由未予理睬，懷一工廠遂于2005年6月起訴至法院，要求判令解除懷一工廠、衛廚電器公司之間的租賃合同，由懷一工廠收回房屋；判令衛廚電器公司支付 2005年3月至5月期間所欠的租金計7500元。衛廚電器公司反訴認為其與懷一工廠之間履行的是衛廚電器公司與原上海永清電子電器廠在1999年2月 28日簽訂的租賃合同及2000年4月1日簽訂的補充協議，故現要求確認上述兩份合同繼續有效；另由于原上海永清電子電器廠與衛廚電器公司在租賃合同中約定每月租金為3000元，后又經協商改為每月租金為2000元，但懷一工廠從2000年至2004年2月間卻以每月租金2500元標準向衛廚電器公司收取，多收了 24，000元，現要求懷一工廠退還。

　　6、衛廚電器公司原租用的許昌路492號至498號房屋系上海市楊浦區許昌路第一小學的門面街房，該房屋所有權人為上海市楊浦區教育局，使用者為該小學。該小學于1998年7月被撤銷，該學校撤銷后所使用的財產（包括校舍、營業房）及該校的三產企業合并由上海市楊浦區懷德路第一小學使用和管理。

　　原審法院審理后認為，懷一工廠、衛廚電器公司雙方簽訂的《房屋場地租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，為合法有效合同，當事人雙方均應按合同約定的義務全面履行。在租賃協議中雙方約定合同期從2004年3月1日至2005年2月 28日止，但在租賃期限屆滿后，衛廚電器公司又使用所租的場地，且懷一工廠亦未提出異議，故從雙方的行為來看，應推定雙方有繼續履行租賃協議的意向，租賃期視為更新，即租賃期限為不定期，任何一方均可以隨時解除租賃合同。由于租賃期限為不定期，現懷一工廠不愿繼續將房屋出租給衛廚電器公司使用，且衛廚電器公司自2005年3月起未支付租金，懷一工廠要求收回房屋，解除合同并無不當，應予以支持；由于衛廚電器公司從2005年3月起未支付懷一工廠租金，繼續占用房屋至今，故懷一工廠要求衛廚電器公司支付2005年3月至2005年5月止的租金符合法律規定，予以支持；衛廚電器公司反訴要求懷一工廠退還多收衛廚電器公司的租金，盡管懷一工廠、衛廚電器公司在2000年3月簽訂的補充協議中對租金作了變更，由每月租金3000元減少為2000元，但事后懷一工廠按 2500元標準向衛廚電器公司收取租金，衛廚電器公司亦未提出異議，且已實際履行至2004年2月，應視為懷一工廠和衛廚電器公司對租金金額的再次變更，故現衛廚電器公司以懷一工廠多收租金為由，要求懷一工廠退還超出2000元部分的租金，無法律依據，不予支持；至于衛廚電器公司反訴提出確認在1999年及2000年與懷一工廠簽訂的租賃合同和補充協議繼續有效的訴請，因上述合同及協議已被2004年懷一工廠、衛廚電器公司簽訂租賃合同所取代，故衛廚電器公司的此項訴訟請求亦無法律依據，不予支持。由于衛廚電器公司在租賃場地期間將其所租的房屋轉租給輸配電器公司，在出租人解除與承租人之間的租賃合同后，作為次承租人與承租人之間的租賃合同亦無法繼續履行，且承租人亦與次承租人就繼續履行合同達成一致，故衛廚電器公司與輸配電器公司之間的租賃關系亦應解除，衛廚電器公司及輸配電器公司理應騰退所租的房屋。

　　原審法院審理后作出判決：一、懷一工廠與衛廚電器公司簽訂的《房屋場地租賃合同》于 2005年5月18日解除；二、衛廚電器公司與輸配電器公司簽訂的《房屋租賃轉讓協議書》于2005年5月18日解除；三、衛廚電器公司及輸配電器公司應在判決生效之日起十日內搬出上海市許昌路498號房屋；四、衛廚電器公司應在判決生效之日起十日內支付懷一工廠從2005年3月1日至2005年5月31 日期間的租金人民幣7500元；五、衛廚電器公司要求確認1999年2月28日及2000年3月1日與上海永清電子電器廠簽訂的《房屋租賃合同》及《補充協議書》繼續有效的反訴請求，不予支持；六、衛廚電器公司要求反訴懷一工廠退還租金人民幣24，000元的反訴請求，不予支持。

　　判決后，衛廚電器公司上訴至本院稱，系爭房屋及場地的產權人系楊浦區教育局，非懷一工廠所有，且上海師惠教育聯合發展有限公司物業部從2005年起接管該房屋，懷一工廠已喪失房屋接管權利。衛廚電器公司有權要求懷一工廠退還多收的24000元。衛廚電器公司亦有權轉租給輸配電器公司，雙方簽訂的轉租協議有效，故請求撤銷原審判決第二、三、四、五、六項，駁回懷一工廠的訴請，退還多收的24000元，由衛廚電器公司使用房屋至該房屋動拆遷完畢結束時退出該場所。被上訴人懷一工廠則認為原判正確，要求維持原判。

　　本院經審理查明，原判認定事實無誤。

　　另查，上海師惠教育聯合發展有限公司物業部2005年3月20日向懷一工廠發出書面通知稱，懷一工廠從2005年3月起由上海師惠教育聯合發展有限公司物業部接管，目前懷一工廠尚未注銷工商登記，為此，在未注銷之前的相關物業費用（包括衛廚電器公司等）的租賃費均由懷一工廠收取。

　　本院認為，系爭房屋的產權人上海市楊浦區教育局已授權懷一工廠使用管理該系爭房屋，上海師惠教育聯合發展有限公司物業部亦明確表示在懷一工廠未經工商登記注銷前的相關物業費用仍由懷一工廠收取，故懷一工廠有權在本案中主張相關權利。雖然雙方在2000年3月簽訂的補充協議中約定月租金為2000元，但事后懷一工廠按每月 2500元標準向衛廚電器公司收取租金，衛廚電器公司沒有提出異議，已實際履行四年至2004年2 月，雙方重新簽訂了一份房屋場地租賃合同，月租金仍為2500元。故可視雙方對租金金額已作變更，衛廚電器公司要求退還24000元租金的上訴請求，不予支持。由于懷一工廠與衛廚電器公司在2004年簽訂的協議中明確，未經出租方同意，不得轉租。轉借，現雙方的租賃合同被解除，在未征得懷一工廠同意情況下，衛廚電器公司上訴要求繼續履行其與輸配電器公司之間簽訂轉租協議，與合同約定不符，本院不予支持。原審法院所作判決并無不當，應予維持。衛廚電器公司的上訴請求，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　上訴案件受理費人民幣1280元，由上訴人上海衛廚電器有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?汪 毅

　　代理審判員 ?沈 B

　　代理審判員 ?鄭 華

　　二○○六年三月二十日

　　書 記 員 ?鄔海蓉