廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第526號

　　上訴人（原審被告、反訴原告）：冼顏英，女，1972年12月20日出生，漢族，住所：佛山市南海區桂城花苑廣場17座303房。

　　上訴人（原審被告）：冼杰華，男，1975年7月14日出生，漢族，住所：佛山市南海區桂城花苑廣場17座303房。

　　委托代理人：冼海華，男，1968年7月14日出生，漢族，住所：佛山市南海區桂城花苑廣場17座303房。

　　被上訴人（原審原告、反訴被告）：楊宇清，女，1980年1月28號出生，漢族，住所：佛山市南海區羅村鎮羅村管理區羅南村。

　　上訴人冼顏英、冼杰華因與楊宇清房屋轉租合同糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區人民法院（2003）南民三初字第21號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決認定：冼顏英、冼杰華是姐弟關系。2003年1月1日冼顏英與南海市東南通訊發展有限公司簽訂租賃合同，南海市東南通訊發展有限公司將位于南海桂城花苑廣場4座地鋪租給被告使用，租期為5年。合同約定在合同期內，冼顏英將全部或部分房屋轉讓他人時需經業主同意。2003年7月，冼顏英、冼杰華將未經業主同意將該鋪位間開，分租給楊宇清使用。楊宇清在2003年7月6日向冼杰華被告支付了4000元頂手費、同年7月8日交納了按金2000元及7、8 月份的租金2000元，并為經營需要申領商號支出110元、安裝電話費301元、繳納物業管理費180元、還購置了兩臺電冰箱、貨架及貨物等。由于南海東南通訊發展有限公司不同意被告轉租且將鋪位轉讓，故楊宇清已于2003年10月30日撤出訟爭鋪位，并于11月1日將鋪位鑰匙交給新業主。楊宇清對冼顏英反訴的水電費沒有異議，但對租金有異議，認為沒有正常使用。另外，冼顏英向南海市東南通訊發展有限公司交租至2003年10月15日。爾后，楊宇清向廣東省佛山市南海區人民法院提起訴訟，請求：一、確認冼顏英、冼杰華將上述佛山市南海區桂城花苑廣場4座地鋪轉租給楊宇清的行為無效；二、要求冼顏英、冼杰華退還頂手費4000元、按金2000元予楊宇清。三、要求冼顏英、冼杰華賠償楊宇清實際花費4410元及其它經濟損失2577.5元。冼顏英為此提出反訴，請求楊宇清支付冼顏英租金2433元、電費440元、水費55.20元，合共2928.20元。

　　原審判決認為：冼顏英向南海市東南通訊發展有限公司租賃位于南海桂城花苑廣場4座地鋪，冼顏英違反合同約定，在未經出租人同意的情況下轉租給楊宇清，事后未得到出租人的追認，其轉租行為無效。造成轉租無效，過錯在轉租人，故冼顏英應當將其所收取的楊宇清的頂手費4000元、按金2000元退回楊宇清。楊宇清因經營而支付的工商費用110元及安裝電話的費用301元，應當由冼顏英賠償。楊宇清主張的裝修費及貨物損失費等其他損失，沒有合法依據，并且電冰箱屬可搬遷物品，貨物是其未有合法經營手段時購進的，故主張其損失的依據不足，不予支持。至于物業管理費，由于是楊宇清實際使用鋪位時支付的，應由楊宇清承擔。楊宇清在9月、10月份實際占用了鋪位，同時冼顏英也向業主支付了相應的租金，根據公平合理原則，楊宇清應該支付占用期間內的使用費按一個半月計為 1500元，并支付實際支出的水電費495.20元。依據《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規定，判決如下：一、冼顏英、冼杰華轉租佛山市南海區桂城花苑廣場4座地鋪租給楊宇清的行為無效。二、冼顏英、冼杰華應于本判決發生法律效力之日起十日內退還頂手費 4000元、按金2000元予楊宇清。三、冼顏英、冼杰華賠償楊宇清為籌備經營而支付的工商費用110元及電話安裝費301元，共計411元。四、楊宇清應于本判決發生法律效力之日起十日內支付冼顏英鋪位使用費1500元及水電費495.20元。五、駁回楊宇清其他訴訟請求。六、駁回冼顏英其他反訴請求。本案受理費530元，由楊宇清負擔263元，冼顏英、冼杰華負擔267元，反訴費127元，楊宇清承擔90元，冼顏英承擔37元。

　　冼顏英、冼杰華不服上述判決，共同向本院提起上訴稱：一、冼杰華不應負連帶責任，不應成為被告。冼杰華只是受冼顏英的委托辦理具體事宜，收到的錢交還冼顏英，該支出的費用由冼顏英支付，冼杰華只是辦事而已。二、判令冼顏英轉租行為有效合法。業主在二樓辦公（也就是鋪位的正上方），每天上下班均看見并知道招貼廣告并間墻用于招租，冼顏英是征得業主的口頭同意才轉租的。《合同法》第十條規定當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式或其它形式。由此可見，口頭協議也是有效的合同。業主的口頭同意，而且一直在收取冼顏英的租金，進一步表明業主的口頭同意不但成為合同有效合法的組成部分，而且雙方一直在履行合同，因此鑒于業主的口頭同意而出現的轉租行為是有效的。三、在未領取營業執照的情況下屬于違法經營，楊宇清應自己承但一切損失。四、所謂的“頂手費”其實是因為分租而發生的費用。4000元頂手費是間墻和拆爛玻璃墻的費用和損失。是當時雙方商定的，用于抵扣實際發生的費用的。五、工商核準費用發生在5月份，而冼顏英與楊宇清在7月份才發生租賃關系。因此該費用應由楊宇清承擔。六、楊宇清是次承租人，與冼顏英發生租賃關系，楊宇清應把鋪位鑰匙交還給冼顏英，未將鑰匙交還還可以認定未解除租賃關系，因此應追收楊宇清所欠租金直至2003年11月13日。七、業主在租金上優惠冼顏英交到2003年10月15日，并不等于楊宇清可以只交租到2003年10月15日。綜上所述，請求依法撤銷原審判決，并重新作出裁決，由楊宇清承擔本案第一、二審費用。

　　楊宇清答辯稱：一、根據《中華人民共和國合同法》第四百零三條之規定，冼杰華作為冼顏英的受托人，應當向楊宇清披露受托人與委托人之間的代理關系。但到一審終結為止，冼杰華并未向楊宇清及法院提交過任何委托文件及聲明，有意隱瞞事實，造成楊宇清無法選擇相對人主張其權利；冼杰華不應負連帶責任，不應成為被告之說，不能提供充分證據，只憑主觀想象，法院應予以否定。二、楊宇清向法院提供的業主出具的《不同意轉租證明》，已充分說明了冼顏英、冼杰華的轉租行為未得到業主同意?？陬^協議缺乏法律依據，其轉租行為無效。三、由于冼顏英、冼杰華的違約，造成冼顏英、冼杰華不能領取營業執照，無法經營。根據《中華人民共和合同法》第七章第一百零七條、第一十三條之規定，冼顏英、冼杰華應對楊宇清的直接經濟損失和可預見經濟損失承擔賠償責任。四、“頂手費”的用途，冼顏英、冼杰華沒有向楊宇清提供任何說明，也不曾有過任何商定；而且冼顏英、冼杰華的轉租行為屬于違約，更在明知違約的情況下，瞞騙楊宇清承租，因此，冼顏英、冼杰華為了違約而作出的投入，更不應由受害方楊宇清分擔。五、工商核準費發生在5月份，更能說明楊宇清為了合法經營、依法納稅作出了充分的準備。由于楊宇清的違約行為，造成楊宇清無法經營，該費用屬于楊宇清的其中一項直接經濟損失，應由楊宇清承擔賠償責任。六、楊宇清在10月15日前就為交還鋪位鑰匙等善后工作不斷聯系冼顏英、冼杰華，務求達成共識，把損失盡可能減至最低，但冼顏英、冼杰華采取關閉手提電話等措施避而不見。甚至公證部門前來辦理公證工作也無法與冼顏英、冼杰華取得聯系，最后只得召集數十名群眾后強行開鎖才能完成公證工作：由于無法與冼顏英、冼杰華取得聯系，冼顏英、冼杰華更在10月 30日晚深夜在鋪位門上加上兩把掛鎖，把楊宇清安排在鋪內看守的哥哥反鎖鋪內，企圖達到某種報復行為，更揚言如果楊宇清敢到法院對其提出訴訟就打死楊宇清（注：冼顏英、冼杰華以上的行為證據：一、可提取業主部分員和鄰近商戶的證詞。二、一審開庭前一天，冼顏英、冼杰華曾強行砸開鋪位上“清之驛”的招牌作為報復，當時有群眾撥打110報警，110中心應有當時的處理記錄。）楊宇清懾于冼顏英、冼杰華的恐嚇，把鋪位鑰匙交還業主的行為無可厚非；七、楊宇清無法正常使用鋪位營業，不應支付任何租金。綜上所述，一審程序合法，適用法律、法規明確，懇請法院就冼顏英、冼杰華對楊宇清造成的直接經濟損失和可預見經濟損失、依法追究其賠償責任。

　　經審查，本院對于原審判決認定的事實予以確認。

　　本院認為：冼顏英承租房屋之后，又與冼杰華將其轉租給楊宇清，并未違反法律、行政法規的強制性規定，依法應當認定轉租行為有效。原審對于本案轉租行為的效力認定錯誤，本院予以糾正。但是，由于房屋出租人南海東南通訊發展有限公司不同意冼顏英轉租，導致轉租合同無法繼續履行，合同應予解除，對此，洗顏英、冼杰華應當承擔違約責任。由此而造成的損失也應當由洗顏英、冼杰華承擔。洗顏英、冼杰華主張其轉租已征得業主的口頭同意并且頂手費是間墻和拆爛玻璃墻的費用和損失，均依據不足，本院不予采信。洗顏英、冼杰華上訴主張應追收楊宇清所欠租金直至2003年11月13日一節，因楊宇清已于2003年10月30日已遷出訟爭房屋，并于2003年11月1日將房屋鑰匙交給新業主，故洗顏英、冼杰華的該主張不能成立，本院不予支持。關于冼杰華是否應當在本案承擔責任的問題，因鋪位承租回來的是冼顏英，而收取租金并出具租金收據的是冼杰華，原審認定冼顏英與冼杰華是轉租的共同責任人并無不妥，本院予以維持。綜上，冼顏英、冼杰華上訴理由不成立，依法應予駁回。

　　據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規定，判決如下：

　　一、維持廣東省佛山市南海區人民法院（2003）南民三初字第21號民事判決第二、三項；

　　二、撤銷廣東省佛山市南海區人民法院（2003）南民三初字第21號民事判決第一項；

　　三、變更廣東省佛山市南海區人民法院（2003）南民三初字第21號民事判決第四項為：楊宇清應于本判決發生法律效力之日起十日內支付冼顏英鋪位租金1500元及水電費495.20元；

　　四、解除冼顏英、冼杰華與楊宇清之間的佛山市南海區桂城花苑廣場4座地鋪轉租合同關系。

　　二審案件受理費657元，由冼顏英、冼杰華承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 建 興

　　審 判 員 林 義 學

　　審 判 員 陳 秀 武

　　二○○四年十月十五 日

　　書 記 員 余 珂 珂