江西省贛州市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）贛中民一終字第245號

　　上訴人（原審被告）贛州市華聯百貨商廈。

　　法定代表人黃忠，經理。

　　委托代理人朱琦，江西添翼律師事務所律師。

　　委托代理人車國華，江西添翼律師事務所律師。

　　被上訴人鄒茵（原審原告），男，1976年1月19日出生，個體戶，住章貢區大公路96號

　　委托代理人葉鷹，江西仁天律師事務所律師。

　　上訴人贛州華聯百貨商廈因不當得利債務糾紛一案，不服章貢區人民法院（2003）章民初字第871號民事判決，向本院提起上訴，本案依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　經審理查明，雙方訴爭之房屋華聯大廈在出租給上訴人贛州華聯百貨商廈之前就已經設定了抵押，抵押權人是中國農業銀行贛州市分行營業部。1995年2月26 日，江西省贛州地區日用雜品公司與江西省贛州日用化學品公司簽訂了一份租賃合同，租賃期限為十年，從1995年3月1日至2005年3月1日。租金的前三年按每平方米30元計租，此后每年在前一年基礎上增加10%.1996年1月5日，贛州地區日用雜品公司與華聯商廈簽訂了一份《華聯商廈租金計算辦法》，對租賃面積和租金作出了詳細的約定。在原租賃合同的基礎上增加了一部分租賃面積（辦公室部分4.84O），使得雙方約定租賃的總面積為286.52平方米。 2002年11月6日，被上訴人鄒茵與江西省贛州市日用雜品公司簽訂了一份華聯大酒店交易協議，協議約定被上訴人鄒茵以330萬元整體購買華聯大酒店。日雜公司出賣所得款用于歸還中國農業銀行贛州市分行的貸款。2002年12月，被上訴人交納購房款后，贛州市日雜公司出具了手續。2002年12月16日，贛州市房地產管理局向被上訴人核發了新的房產權證書。2002年12月29日，日雜公司向上訴人法定代表人黃忠送達了通知書，告知其華聯大酒店已出售給被上訴人，要求上訴人于2002年12月31日下午2時30分到贛州市日雜公司與被上訴人商談辦理有關合同及其他移交手續，從二00三年一月一日起由被上訴人收取租金。上訴人收到通知后并未與日雜公司和被上訴人聯系，而是向本院提起房屋優先購買權之訴，該案經省高院2003年12月31日作出終審判決，確認上訴人不享有該房的優先購買權。2003年2月9日，被上訴人鄒茵向黃忠發通知，稱因黃忠未交繳一分錢租金，現正式通知其于2月20日前來按原合同遞增計算交納租金，逾期將承擔由此帶來的后果。黃忠收到該通知書。2003年8月28日，被上訴人鄒茵向黃忠發通知，稱因其連續八個月以種種理由不交房租，本人有權解除租賃合同，現正式通知你于8月底前將店內物品搬空，2003年9月1日前將房屋交回，逾期將斷電斷水。黃忠也收到該通知書。

　　一審法院認為，日化公司雖然與日雜公司簽訂《租賃合同》，但實際使用店面和受益的是被告華聯商廈，故華聯商廈應支付使用該店面發生的租金；被告明知原告已經購買華聯大酒店，卻不與原告聯系協商合同履行及交納租金事宜，在行使收取中國銀行租金權利的同時，卻不履行支付租金的義務，反而向贛州市中級人民法院提起訴訟，要求該院確認日雜公司與原告房屋買賣關系無效，在市中級法院駁回被告的訴訟請求，被告向省高院上訴期間，被告本應及時向有關部門提存租金，尤其在本院作出（2003）章民一（3）初字第871-1號民事裁定書后，不按裁定書之規定履行義務，具有過錯；現江西省高級人民法院駁回了原告的上訴，被告應履行交納租金的義務；華聯大酒店的產權所有人雖變更為原告，但日雜公司與日化公司所簽訂的《租賃合同》的效力不受影響，被告應按《租賃合同》約定的租金標準計取應繳納的租金；日化公司雖于一九九八年重新與日雜公司簽訂了《租賃經營合同》，但交納的租金標準仍執行原《租賃合同》所約定的標準，故被告也應按該標準交納租金給原告；現被告已不在租賃的商場內經營，雙方所簽訂的合同已無履行的必要，應予以解除，其租金應計算至二OO三年十月止。據此，依據《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、第二百二十七條、二百二十九條之規定，判決如下：一、解除贛州市日雜公司于一九九五年二月二十六日與贛州日用化學品公司簽訂的《租賃合同》、于一九九八年三月一日簽訂《租賃經營合同》。二、由被告贛州華聯百貨商廈支付租金149494.16元給原告（其中2003年1、2 月每平方為48.31元，2003年月3至10月每平方為53.14元），此款于本判決生效后五日內履行。三、現存放于原贛州日用化學品公司租賃店面小辦公室內的商品，限被告于本判生效后五日內搬離。四、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費6492元，其他訴訟費400元，合計6892元由被告承擔。

　　上訴人贛州市華聯百貨商廈不服一審判決，請求撤銷一審判決第二項，改判上訴人按原實際交付的租金標準即30元/M2/月交付2003年1月至8月的租金給被上訴人。上訴人不承擔2003年9月至10月的租金，訴訟費用由被上訴人承擔。其理由是，上訴人一直是每月按每平方米30元的租金標準交付租金至 2002年12月；2003年1月1日以后上訴人與被上訴人對租金問題一直未達成一致；被上訴人于2003年9月1日對上訴人承租的店鋪停水停電，其后又強行搬走上訴人正在營業中的店內貨物，致使合同造成事實上的解除。被上訴人鄒茵答辯稱上訴人沒有理由要求答辯人按每月每平方米30元收取租金。而且在 2003年9月、10月期間上訴人繼續使用承租房屋，理應承擔房租。

　　二審審理中，上訴人提供一份《1995年至2002年贛州日用化學品公司交租金明細表》，被上訴人認為此不屬于二審新證據，不予質證。本院認為，此租金明細表已過舉證期限，不屬于新證據。且該明細表沒有收租方贛州日雜公司的簽名或蓋章，其證據類型屬于當事人陳述的范疇。被上訴人未提供新的證據。

　　本院認為，本案雙方訴爭之房屋華聯大廈在出租給上訴人贛州華聯百貨商廈之前就已經設定了抵押，抵押權人是中國農業銀行贛州市分行營業部。日雜公司將華聯大酒店拍賣的行為實際上就是中國農業銀行贛州市分行營業部的抵押權實現的行為。根據物權的優先效力，后成立的租賃關系對先設立的抵押權無對抗效力。房屋“買賣不破除租賃”原則的出發點是保護承租人利益，是對房屋買受人的一種約束。根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條 “抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力”之規定，本案被上訴人鄒茵作為抵押物的買受人，其購買該抵押物華聯大酒店后，存在于其抵押物之上的租賃合同對其不具有約束力。即本案所涉及的1995年2月26日江西省贛州地區日用雜品公司與江西省贛州日用化學品公司簽訂的租賃合同因鄒茵購買華聯大酒店的行為而提前終止。至于日雜公司將房屋出租給日化公司之前是否告知承租人日化公司該房屋已經抵押的情況，對于這一問題，本院認為，日雜公司是否履行這一告知義務，對于本案中抵押物的受讓人即被上訴人的權利不受影響，而只可能在日雜公司與日化公司之間產生一種民事責任。對于最高人民法院關于《擔保法》解釋第六十六條的適用問題，最高人民法院《擔保法》解釋第一百三十三條第三款規定：“擔保法施行以后因擔保行為發生的糾紛案件，在本解釋公布施行后尚在一審或二審階段的，適用擔保法和本解釋。” 由于該解釋的施行時間是在2000年12月13日，而存在于華聯大酒店之上的抵押權所實現的時間是在2002年12月，因此，本案中《擔保法》解釋第六十六條可以適用。

　　對于上訴人與被上訴人在2003年1月以后是否以默示的方式達成了繼續原租賃合同的問題。上訴人在接到日雜公司關于華聯大酒店已出售給被上訴人鄒茵的通知和被上訴人鄒茵關于催繳租金的通知后，并沒有向被上訴人繳納房屋租金，也沒有提存房屋租金，也沒有退出所租賃的房屋。但其繼續占有該房屋不是基于繼續履行原租賃合同的默示意思表示，而是主觀上認為其對該房屋具有優先購買權，因而訴至法院要求行使房屋優先購買權。故從被上訴人鄒茵通知上訴人繳納房租的行為以及客觀上上訴人占有該租賃房屋的行為不能推定出雙方以默示的方式達成了繼續履行原租賃合同的協議。

　　對于上訴人是否應當繳納2003年1至10月的房屋租金問題，上訴人提起的房屋優先購買權一案由江西省高級人民法院于2003年12月31日作出終審判決，確認上訴人不享有對該房屋的優先購買權。從該終審判決送達給上訴人時起，上訴人才確切地知道其對于該房屋不享有優先購買權的事實，此時其占有該租賃房屋的主觀理由已得不到法律的支持。但事實上上訴人在這段時間內又占據著該租賃房屋進行營業，并通過該占有獲得了利益。由于上訴人繼續占有該房屋既沒有法律上的依據也沒有合同上的依據，而被上訴人鄒茵由于上訴人的占有遭受了租金損失。上訴人的繼續占有并獲得利益已構成不當得利，依法應當返還給受害人即被上訴人。不當得利的數額可參照日雜公司與日化公司于1995年簽訂的租賃合同的租金進行計算。

　　對于該租賃合同的租金到底是按何標準計算的問題，日雜公司與日化公司雙方一直是按1995年2月26日所簽訂的《租賃合同》和1996年1月5日的《華聯商廈租金計算辦法》來履行的。上訴人在（2003）贛中法民初字第07號民事案件中認為1998年以后雙方對租金一事重新達成協議從而每月租金降為 1000元，而在本案中上訴人主張租金一直是按30元/月/M2來交納的。從現有證據看，無論是每月租金降至1000元還是按30元/月/M2標準收取，上訴人均未提供足夠證據予以證明，因此，本案中上訴人提出應按30元/月/M2來計算房租的上訴理由本院不予支持。

　　綜上所述，一審法院判決上訴人給付被上訴人10個月房租及其租金標準是正確的，但適用法律不當。根據《中華人民共和國民法通則》第九十二條、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費6492元由上訴人贛州市華聯百貨商廈承擔。

　　審 判 長 曹登潤

　　代理審判員 鄭小兵

　　代理審判員 溫雪巖

　　二00四年五月十七日

　　書 記 員 曾小育