廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民一終字第3號

　　上訴人（原審被告）歐錦鋒，男，1972年7月20日出生，漢族，住佛山市禪城區(qū)高閘門6號之一704房。

　　委托代理人潘雁青，廣東匯聯(lián)律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）佛山市第一建筑（集團(tuán)）公司房地產(chǎn)分公司。住所：佛山市禪城區(qū)公正路28號。

　　法定代表人冼海濱，經(jīng)理。

　　委托代理人黃浩，該司職員。

　　被上訴人（原審原告）佛山市創(chuàng)溢物業(yè)管理有限公司。住所：佛山市禪城區(qū)公正路26號。

　　法定代表人吳淑英，經(jīng)理。

　　委托代理人冼海濱、黃浩。

　　上訴人歐錦鋒因與被上訴人佛山市第一建筑（集團(tuán)）公司房地產(chǎn)分公司（下簡稱一建房產(chǎn)分公司）、佛山市創(chuàng)溢物業(yè)管理有限公司（下簡稱創(chuàng)溢公司）租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2003）佛禪法民一初字第796號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決查明：1993年2月9日，佛山市第一建筑（集團(tuán)）公司的前身佛山市第一建筑工程公司因舊城區(qū)改造項目建設(shè)，取得房屋拆遷許可證，獲準(zhǔn)對包括佛山市蓮花路、丹桂里、福山街部分范圍內(nèi)房屋及其附屬物進(jìn)行拆遷。后因資金問題，該片區(qū)部分舊房動遷后未能如期拆除。1999年8月14日，原告一建房產(chǎn)分公司與被告簽訂房屋租賃協(xié)議書，約定該司將征用后未拆遷的位于佛山市蓮花路三洞6號的房屋租給被告作住宅使用，租期從1999年10月16日起至該司拆遷改造該房時終止；被告每月15日前向一建房產(chǎn)分公司交納當(dāng)月租金600元等。同年10月25日和11月17日，原告一建房產(chǎn)分公司和佛山市晨暉物業(yè)管理有限公司與被告簽訂房屋租賃協(xié)議各一份，約定由兩原告將位于佛山市蓮花路96號和三洞27號、31號的房屋出租給被告作住宅使用，租期均從2000年3月1日起至兩原告需連片拆遷該部分房屋時止；其中蓮花路96號房屋每月租金為980元、三洞27號和31號每月租金合計1080元；每月租金均于當(dāng)月15日前付清；房屋修繕費用由被告負(fù)責(zé)等。被告在承租上述四套房屋時，曾口頭向當(dāng)時一建房產(chǎn)分公司的當(dāng)時的兩位經(jīng)理李永杰、葉宣揚(yáng)表示過欲將該四套房屋用于轉(zhuǎn)租，但一建房產(chǎn)分公司對此未作明確答復(fù)，在上述三份相關(guān)租賃合同中亦未作約定同意。此后，被告將上述四套房屋轉(zhuǎn)租給眾多外來人員居住，以收取租金，并在管區(qū)派出所辦理了出租屋許可登記。其中，在2000年6月8日三洞6號、27號的出租屋管理情況登記表中，被告填寫“出租屋性質(zhì)”為“私人業(yè)主”，“產(chǎn)權(quán)”欄填寫為“公房”。2003年7月1日，兩原告致函被告，稱涉案四套房屋系出租給被告用于自用，但近日發(fā)現(xiàn)被告承租上述房產(chǎn)后未經(jīng)同意，擅自轉(zhuǎn)租給他人居住，違反了合同約定，故兩原告依法解除雙方原簽訂的三份房屋租賃合同，并要求被告于2003年7月11日前將上述四套房屋回復(fù)原狀后交還給兩原告。因被告在指定期限內(nèi)未退還相關(guān)房屋，兩原告于2003年7月17日以上述理由訴至法院。另查明，原告一建房產(chǎn)分公司系佛山市第一建筑（集團(tuán)）公司下屬專門從事房地產(chǎn)拆遷、開發(fā)的分支機(jī)構(gòu)。佛山市晨暉物業(yè)管理有限公司系佛山市第一建筑（集團(tuán)）公司投資設(shè)立的專門從事物業(yè)管理的子公司。該司于2002年10月15日更名為佛山市創(chuàng)溢物業(yè)管理有限公司。又佛山市蓮花路96號已從2000年初變更為蓮花路98號，兩者為同一棟建筑物。

　　原審判決認(rèn)為：原、被告之間分別于1999年8月14日、10月25日和11月17日簽訂的三份房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，其約定符合法律規(guī)定，應(yīng)予保護(hù)。在合同締約階段，被告曾經(jīng)向原告一建房產(chǎn)分公司的兩位副經(jīng)理表示過承租涉案的四套房屋后將用于轉(zhuǎn)租，但并未得到肯定的答復(fù)。意思表示可以采取明示的方式或者默示的方式作出。明示的意思表示是指行為人直接將其效果意思表示于外，而如當(dāng)事人既未明示其意思，亦不能籍他項事實，推知其意思，原則上不具意思表示的價值。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第六十六條規(guī)定“不作為的默示只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。”結(jié)合本案的具體情況來看，三份合同的最后簽訂和蓋章是由一建房產(chǎn)分公司的負(fù)責(zé)人江春潮來完成的，對是否轉(zhuǎn)租的問題經(jīng)過了該公司的集體討論，但公司并未最終達(dá)成同意被告轉(zhuǎn)租的決議，在最后正式簽訂的租賃合同中，亦無寫入任何一建房產(chǎn)分公司同意被告轉(zhuǎn)租的條款，證人葉宣揚(yáng)也表示，一建房產(chǎn)分公司也沒有同意被告在辦理了合法手續(xù)的情況下可以轉(zhuǎn)租。從當(dāng)時雙方締約的過程來看，并無證據(jù)表明原告方默示了同意被告承租涉案房屋后用于轉(zhuǎn)租。原告在締約過程中，并不構(gòu)成上述法律規(guī)定的“法律規(guī)定”或“當(dāng)事人雙方有約定”的“不作為的默示”，至于被告稱在其承租涉案房屋后的數(shù)年中，原告參與了該出租屋的治安、消防等管理，用實際行為表示了默許被告進(jìn)行轉(zhuǎn)租，因被告未提供相應(yīng)的證據(jù)證實，故對該抗辯不予采納。綜上，被告在承租涉案的四套房屋后，未得原告同意，擅自用于轉(zhuǎn)租，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故原告方據(jù)此主張解除合同并收回出租房屋于法有據(jù)，應(yīng)予支持。按照《中華人民共和國合同法》第九十六條的規(guī)定，出現(xiàn)合同解除的法定或約定事由時，當(dāng)事人“應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除”。本案中被告對原告曾書面通知其解除合同不持異議。對于原告掛號郵寄通知解除租賃合同的催告函的三份掛號信收據(jù)，被告無異議。考慮到其中第一份（2003年6月18日寄出）通知因逾期退回，故以推定被告最早已于2003年7月1日收到原告方解除租賃合同通知為宜。至于兩原告要求被告因逾期返還承租房屋而向其支付逾期違約金的訴訟請求，考慮到合同在原告依私力救濟(jì)而解除后，對被告而言，其存在的已并非繼續(xù)履行的問題，其未及時返還承租房屋并繼續(xù)占用給原告帶來的經(jīng)濟(jì)損失屬于房屋實際使用費，而非逾期履行的違約金，故原告請求逾期履行違約金于法無據(jù)，其請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）項、第九十六條、第九十七條及第二百二十四條第二款的規(guī)定，判決：一、原告一建房產(chǎn)分公司與被告于1999年8月14日、兩原告與被告于1999年8月25日、同年11月 17日分別簽訂的三份房屋租賃合同于2003年7月1日解除。二、被告于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)將其承租的位于佛山市蓮花路98號和蓮花路三洞6 號、27號、31號共四套房屋完好返還給原告。三、駁回原告其它訴訟請求。

　　歐錦鋒上訴稱：一、上訴人與被上訴人簽訂的三份租賃合同是雙方的真實意思表示，是合法有效的合同，上訴人與被上訴人應(yīng)當(dāng)履行。上訴人與被上訴人分別于 1999年8月14日、10月25日及11月17日簽訂三份房屋租賃合同，約定被上訴人將位于佛山市蓮花路98號、三洞6號、27號、31號共四套房屋出租給上訴人，并同意上訴人對上述四套房屋進(jìn)行修繕，修繕費用由上訴人承擔(dān)，上訴人應(yīng)每月按時交納租金，被上訴人除因?qū)ι鲜鏊奶追课莞脑煨枋栈赝猓坏脽o故提前終止合同。合同簽訂后，上訴人依約交納租金，現(xiàn)被上訴人無故要求解除合同，是違反合同的約定。二、上訴人向被上訴人租賃房屋時明確表示修繕后用于轉(zhuǎn)租的，上訴人是口頭同意的。上訴人的租賃用于轉(zhuǎn)租的意圖被上訴人自始就已明確。上訴人承租的房屋面積達(dá)400多平方米，每月租金高達(dá)2600元，上訴人自己已有穩(wěn)定的居所，被上訴人清楚上訴人不是租房自用。該四套房屋租賃至今將近四年，在此期間，被上訴人一直參與出租屋的安全防火檢查、計劃生育檢查以及治安等檢查工作，被上訴人完全了解上訴人將房屋轉(zhuǎn)租的事實，且從未對此提出過異議，被上訴人以“近日才發(fā)現(xiàn)上訴人未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租”與事實不符。三、上訴人承租時上述四套房屋均是閑置的危房，是不適合居住的，上訴人對上述房屋投入了16萬多元資金進(jìn)行修繕，將上述四套危房修繕為適合居住的房屋，并通過出租屋的防火檢查。上訴人將修繕后的房屋進(jìn)行出租，是為了使閑置房屋得以利用，出租使被上訴人有了效益收入。原審法院認(rèn)為上訴人在承租上述四套房屋后未征得被上訴人的同意擅自用于轉(zhuǎn)租，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，沒有事實依據(jù)。四、原審在處理程序上是不當(dāng)?shù)模景干婕皟蓚€不同的法律關(guān)系，一個是一建房產(chǎn)分公司與上訴人簽訂的出租協(xié)議，另一個是佛山市晨暉物業(yè)管理有限公司與上訴人簽訂的租賃協(xié)議，這兩份租賃協(xié)議主體或出租方并不是同一個主體，因此原審法院把這兩個不同的法律關(guān)系放在一個案件里處理是不當(dāng)?shù)摹１景讣热皇亲赓U糾紛，房屋還有承租戶居住，案件的處理與承租戶有利害關(guān)系，法院也應(yīng)當(dāng)追加承租戶作第三人。原審對一些事實沒有核實清楚，如一建房產(chǎn)分公司對訟爭房屋是否能主張權(quán)利等。綜上，上訴人與被上訴人簽訂的租賃合同合法有效，上訴人的轉(zhuǎn)租行為已取得被上訴人的同意，被上訴人主張解除合同沒有事實和法律依據(jù)，請求撤銷原審判決，駁回被上訴人的訴訟請求。

　　被上訴人答辯稱：1、訟爭房屋是兩被上訴人共同出租，佛山市晨暉物業(yè)管理有限公司是佛山市創(chuàng)溢物業(yè)管理有限公司更名前的企業(yè)名稱，是同一法律主體；2、原審中被上訴人已向法院提供了拆遷許可證，這在原審的質(zhì)證中上訴人也對此不持異議；3、上訴人上訴稱應(yīng)追加現(xiàn)租戶作為當(dāng)事人，被上訴人認(rèn)為毫無必要；4、被上訴人作為拆遷人獲取訟爭房屋的管理處分權(quán)，是否法律上就認(rèn)定原告擁有訟爭房屋的所有權(quán)，被上訴人本身也不是十分的肯定，若按照上訴人的說法，被上訴人方也支持這四份租賃合同無效，從穩(wěn)定社會的角度出發(fā)，被上訴人方還有拆遷人的重大利益在里面，通過訟爭房屋來安置租戶，因此被上訴人認(rèn)為從法律角度來看這四份租賃合同是無效的，原告只有拆遷權(quán)，并不是對外的出租權(quán)；5、四份租賃協(xié)議顯失公平，協(xié)議中對租期沒有約定，是以拆遷為臨界點，不具有現(xiàn)實性，從目前看，被上訴人是不可能有經(jīng)濟(jì)能力實施拆遷行為的。

　　原審查明的事實雙方當(dāng)事人均無異議，經(jīng)審查，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：上訴人與被上訴人于1999年間簽訂三份房屋租賃合同，約定被上訴人將其動遷后空置的房屋交由上訴人租賃使用，雙方簽訂的租賃合同并無違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是有效合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)予履行。在合同締約過程中，上訴人曾向被上訴人表示承租的房屋將用于轉(zhuǎn)租，雖然被上訴人對上訴人提出的轉(zhuǎn)租問題經(jīng)集體討論后并未作出肯定答復(fù)，但上訴人租用的蓮花路96號（現(xiàn)98號）、三洞6號、27號、31號房屋分別位于不同地點，面積有400多平方米，不可能全部作住宅自用，被上訴人在簽訂合同時就應(yīng)當(dāng)清楚上訴人必然要將房屋轉(zhuǎn)租。因此在上訴人提出要將房屋用于轉(zhuǎn)租而未得到被上訴人明確答復(fù)的情況下，上訴人將房屋轉(zhuǎn)租，不應(yīng)認(rèn)為是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租。而被上訴人明知上訴人必然轉(zhuǎn)租房屋，在近四年的時間內(nèi)未明確答復(fù)上訴人要求轉(zhuǎn)租的請求，應(yīng)視為其已默許上訴人的轉(zhuǎn)租行為。上訴人的轉(zhuǎn)租行為并未違反合同，也未損害被上訴人利益，因此被上訴人以上訴人擅自轉(zhuǎn)租為由要求解除合同，依據(jù)不充分，不予支持。上訴人上訴認(rèn)為其不屬于擅自轉(zhuǎn)租有理，應(yīng)予支持。但其上訴認(rèn)為原審判決程序不當(dāng)，沒有事實和法律依據(jù)，不予采納。原審判決認(rèn)定事實清楚，但適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2003）佛禪法民一初字第796號民事判決；

　　二、駁回被上訴人佛山市第一建筑（集團(tuán)）公司房地產(chǎn)分公司、佛山市創(chuàng)溢物業(yè)管理有限公司的訴訟請求。

　　本案一審案件受理費100元，二審案件受理費100元，合共200元，由被上訴人佛山市第一建筑（集團(tuán)）公司房地產(chǎn)分公司、佛山市創(chuàng)溢物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 張 雪 潔

　　二○○四年三月九日

　　書 記 員 邱 雪 碧