廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　?。?003）佛中法民一終字第984號

　　上訴人（原審原告）陳策光，男，1951年2月23日出生，漢族，住所：廣東省恩平市沙湖區(qū)伍邊鄉(xiāng)南村。

　　委托代理人吳育華、胡國能，廣東引力律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）佛山市鴻強物業(yè)管理有限公司，住所：佛山市禪城區(qū)汾江南路黎沖段47號鋪。

　　法定代表人陳佳，職務(wù)總經(jīng)理。

　　委托代理人李旭東、楊柏華，廣東迅成律師事務(wù)所律師。

　　上訴人陳策光因租賃合同糾紛一案，不服原廣東省佛山市石灣區(qū)人民法院（2002）佛石法民一初字121號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認定：原、被告于1999年2月26日簽訂鋪位租賃合同一份，約定由原告承租位于佛山市禪城區(qū)黎沖北勝市場7號面積為45平方米的鋪位一間，租賃期限為1999年3月1日至2001年12月31日，并約定租金計算標準和其他租賃相關(guān)事宜。合同簽訂后原告向被告交納了2500元的保證金并進場經(jīng)營。此份合同期滿后，原、被告又于2001年12月10日簽訂租賃合同一份，約定由被告將位于佛山市禪城區(qū)汾江南路黎沖北勝市場7號鋪位租給原告，使用期限從 2002年1月1日起至2003年12月31日止，面積為45平方米，租金為每月675元，合同保證金2500元，合同保證金可在合同終止時全額歸還，合同還約定其他的相關(guān)事宜。合同簽訂后原、被告同意將上一份合同的保證金轉(zhuǎn)為此合同的保證金，原告繼續(xù)在該租位進行經(jīng)營。2002年1月30日佛山市瀾石鎮(zhèn)安全委員會經(jīng)檢查后，對黎沖村北勝市場出租鋪位存在消防安全隱患提出整改意見，公安消防部門亦于2002年4月22日發(fā)出限期改正通知書，要求佛山市禪城區(qū)瀾石鎮(zhèn)黎沖村民委員會（以下簡稱黎沖村民委員會）在2002年4月25日前改正，被告在接到黎沖村民委員會通知后，于2002年4月24日通知北勝市場的各租戶，要求各租戶在2002年5月25日前搬出鋪位。而被告在2002年5月23日將北勝市場的鋪位予以拆除。原告因與被告就有關(guān)鋪位損失的賠償問題經(jīng)協(xié)商未能達成一致意見，原告遂向法院提起訴訟。原告承擔(dān)的鋪位所在的土地是屬于黎沖村民委員會，但并未辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，原告承擔(dān)的鋪位并未通過工程質(zhì)量驗收和消防驗收。被告是受黎沖村民委員會的委托對原告承擔(dān)的鋪位進行管理及辦理一切的租賃事宜。

　　原審判決認為：因鋪位租賃合同的有效的要件之一為出租方有出租物的產(chǎn)權(quán)證明，且鋪位應(yīng)通過工程質(zhì)量驗收和消防安全驗收。而被告作為出租方并不具備上述條件，即將鋪位出租。故原、被告所簽訂的租賃合同無效。而租賃合同無效是被告出租的鋪位不具備出租條件所致，故被告應(yīng)對造成此糾紛承擔(dān)全部責(zé)任，原告請求中的保證金合理合法，予以支持；但原告請求中的卷閘款、圍墻基建費、電話初裝費及原告的經(jīng)濟損失不能提供證據(jù)予以證實，無法證明原告確因此事受到損失，故對原告此部分訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百二十八條，《中華人民共和國合同法》第四十四條第二款、第五十八條的規(guī)定，判決：一、被告在本判決生效之日始10日內(nèi)返還原告保證金2500元。二、駁回原告其他訴訟請求。本案一審受理費1053元由原告承擔(dān) 947.7元，被告承擔(dān)105.3元。

　　宣判后，陳策光不服，向本院提出上訴稱：一、原審判決認定事實不清。原審判決中只認定了上訴人與被上訴人之間的鋪位租賃關(guān)系這一部分事實，未就上訴人與原 7號鋪位的承租人張錦榮之間的轉(zhuǎn)讓事實予以認定，而這一事實與本案的爭議有著一定的牽連關(guān)系，原審判決應(yīng)予認定。根據(jù)上訴人與張錦榮于1999年4月13 日簽訂的鋪位轉(zhuǎn)讓合同書，上訴人向張錦榮支付轉(zhuǎn)讓費（包括卷閘費、圍墻基建費）為22000元，這一事實足以證明上訴人為租賃被上訴人的鋪位所付出的前期投資，故這一部分損失被上訴人也理應(yīng)承擔(dān)。二、上訴人在原審中所請求的賠償經(jīng)濟損失16803元并非沒有依據(jù)，上訴人與被上訴人之間簽訂的租賃合同的有效期限至2003年12月31日，而被上訴人于2002年4月24日就通知解約，由此造成上訴人店鋪不能繼續(xù)經(jīng)營至合同期滿的損失，是上訴人根據(jù)廣東省統(tǒng)計局公布的2001年度零售業(yè)年平均收入為10082元的數(shù)據(jù)計算出來的，而并非是上訴人杜撰的數(shù)據(jù)。三、原審判決適用法律不妥。上訴人對原審判決中認定鋪位租賃合同無效沒有異議，但根據(jù)前述上訴理由及《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)補償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”造成合同的無效，過錯完全在于被上訴人，因此造成上訴人的各項損失應(yīng)由其全部承擔(dān)。

　　被上訴人答辯稱：上訴人的上訴理由不成立，關(guān)于鋪位轉(zhuǎn)讓的事實與本案沒有關(guān)聯(lián)性，張錦榮沒有轉(zhuǎn)讓權(quán)利，就算是有也屬無效的轉(zhuǎn)讓行為。上訴人的請求沒有依據(jù)，損失不包括合同履行后獲得的利益，因這與違約不同。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院予以維持。

　　上訴人在二審訴訟期間向本院提供了一份佛山市電信分公司業(yè)務(wù)申請單，證明訟爭鋪位被拆除，對上訴人所造成安裝電話的損失。被上訴人質(zhì)證認為該單不能證明上訴人的損失。

　　被上訴人在二審訴訟期間均沒有向本院提供新的證據(jù)。

　　經(jīng)審查，本院對原審判決認定的事實予以確認。

　　本院認為：由于被上訴人出租的房屋，沒有取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書，且沒有合法的報建手續(xù)，沒有通過工程質(zhì)量驗收和消防驗收，不能證明其交付的出租物符合法律規(guī)定，故原審判決認定雙方所簽定的租賃合同無效正確，本院予以維持。因被上訴人出租的房屋不符合法律規(guī)定而造成合同無效，過錯在于被上訴人，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，上訴人要求被上訴人返還保證金和賠償損失合理，應(yīng)予支持，但由于上訴人無法提供相應(yīng)證據(jù)證實其所受到的損失，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，故本院對其要求被上訴人賠償卷閘門款、圍墻基建款、電話初裝費不予支持。上訴人上訴主張要求被上訴人按2001年度零售業(yè)年平均收入計算經(jīng)濟損失沒有法律依據(jù)，本院不予支持。至于上訴人與張錦榮之間的轉(zhuǎn)讓鋪位的關(guān)系不屬本案的審理范圍，不予處理。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審受理費1053元，由上訴人陳策光負擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 譚 洪 生

　　二○○三年七月四日

　　書 記 員 邱 雪 碧