廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第984號

　　上訴人（原審原告）陳策光，男，1951年2月23日出生，漢族，住所：廣東省恩平市沙湖區伍邊鄉南村。

　　委托代理人吳育華、胡國能，廣東引力律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）佛山市鴻強物業管理有限公司，住所：佛山市禪城區汾江南路黎沖段47號鋪。

　　法定代表人陳佳，職務總經理。

　　委托代理人李旭東、楊柏華，廣東迅成律師事務所律師。

　　上訴人陳策光因租賃合同糾紛一案，不服原廣東省佛山市石灣區人民法院（2002）佛石法民一初字121號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。現已審理終結。

　　原審判決認定：原、被告于1999年2月26日簽訂鋪位租賃合同一份，約定由原告承租位于佛山市禪城區黎沖北勝市場7號面積為45平方米的鋪位一間，租賃期限為1999年3月1日至2001年12月31日，并約定租金計算標準和其他租賃相關事宜。合同簽訂后原告向被告交納了2500元的保證金并進場經營。此份合同期滿后，原、被告又于2001年12月10日簽訂租賃合同一份，約定由被告將位于佛山市禪城區汾江南路黎沖北勝市場7號鋪位租給原告，使用期限從 2002年1月1日起至2003年12月31日止，面積為45平方米，租金為每月675元，合同保證金2500元，合同保證金可在合同終止時全額歸還，合同還約定其他的相關事宜。合同簽訂后原、被告同意將上一份合同的保證金轉為此合同的保證金，原告繼續在該租位進行經營。2002年1月30日佛山市瀾石鎮安全委員會經檢查后，對黎沖村北勝市場出租鋪位存在消防安全隱患提出整改意見，公安消防部門亦于2002年4月22日發出限期改正通知書，要求佛山市禪城區瀾石鎮黎沖村民委員會（以下簡稱黎沖村民委員會）在2002年4月25日前改正，被告在接到黎沖村民委員會通知后，于2002年4月24日通知北勝市場的各租戶，要求各租戶在2002年5月25日前搬出鋪位。而被告在2002年5月23日將北勝市場的鋪位予以拆除。原告因與被告就有關鋪位損失的賠償問題經協商未能達成一致意見，原告遂向法院提起訴訟。原告承擔的鋪位所在的土地是屬于黎沖村民委員會，但并未辦理有關產權證明，原告承擔的鋪位并未通過工程質量驗收和消防驗收。被告是受黎沖村民委員會的委托對原告承擔的鋪位進行管理及辦理一切的租賃事宜。

　　原審判決認為：因鋪位租賃合同的有效的要件之一為出租方有出租物的產權證明，且鋪位應通過工程質量驗收和消防安全驗收。而被告作為出租方并不具備上述條件，即將鋪位出租。故原、被告所簽訂的租賃合同無效。而租賃合同無效是被告出租的鋪位不具備出租條件所致，故被告應對造成此糾紛承擔全部責任，原告請求中的保證金合理合法，予以支持；但原告請求中的卷閘款、圍墻基建費、電話初裝費及原告的經濟損失不能提供證據予以證實，無法證明原告確因此事受到損失，故對原告此部分訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百二十八條，《中華人民共和國合同法》第四十四條第二款、第五十八條的規定，判決：一、被告在本判決生效之日始10日內返還原告保證金2500元。二、駁回原告其他訴訟請求。本案一審受理費1053元由原告承擔 947.7元，被告承擔105.3元。

　　宣判后，陳策光不服，向本院提出上訴稱：一、原審判決認定事實不清。原審判決中只認定了上訴人與被上訴人之間的鋪位租賃關系這一部分事實，未就上訴人與原 7號鋪位的承租人張錦榮之間的轉讓事實予以認定，而這一事實與本案的爭議有著一定的牽連關系，原審判決應予認定。根據上訴人與張錦榮于1999年4月13 日簽訂的鋪位轉讓合同書，上訴人向張錦榮支付轉讓費（包括卷閘費、圍墻基建費）為22000元，這一事實足以證明上訴人為租賃被上訴人的鋪位所付出的前期投資，故這一部分損失被上訴人也理應承擔。二、上訴人在原審中所請求的賠償經濟損失16803元并非沒有依據，上訴人與被上訴人之間簽訂的租賃合同的有效期限至2003年12月31日，而被上訴人于2002年4月24日就通知解約，由此造成上訴人店鋪不能繼續經營至合同期滿的損失，是上訴人根據廣東省統計局公布的2001年度零售業年平均收入為10082元的數據計算出來的，而并非是上訴人杜撰的數據。三、原審判決適用法律不妥。上訴人對原審判決中認定鋪位租賃合同無效沒有異議，但根據前述上訴理由及《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當補償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”造成合同的無效，過錯完全在于被上訴人，因此造成上訴人的各項損失應由其全部承擔。

　　被上訴人答辯稱：上訴人的上訴理由不成立，關于鋪位轉讓的事實與本案沒有關聯性，張錦榮沒有轉讓權利，就算是有也屬無效的轉讓行為。上訴人的請求沒有依據，損失不包括合同履行后獲得的利益，因這與違約不同。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院予以維持。

　　上訴人在二審訴訟期間向本院提供了一份佛山市電信分公司業務申請單，證明訟爭鋪位被拆除，對上訴人所造成安裝電話的損失。被上訴人質證認為該單不能證明上訴人的損失。

　　被上訴人在二審訴訟期間均沒有向本院提供新的證據。

　　經審查，本院對原審判決認定的事實予以確認。

　　本院認為：由于被上訴人出租的房屋，沒有取得相應的產權證書，且沒有合法的報建手續，沒有通過工程質量驗收和消防驗收，不能證明其交付的出租物符合法律規定，故原審判決認定雙方所簽定的租賃合同無效正確，本院予以維持。因被上訴人出租的房屋不符合法律規定而造成合同無效，過錯在于被上訴人，根據《中華人民共和國合同法》第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的的，應當各自承擔相應的責任”的規定，上訴人要求被上訴人返還保證金和賠償損失合理，應予支持，但由于上訴人無法提供相應證據證實其所受到的損失，應承擔舉證不能的不利后果，故本院對其要求被上訴人賠償卷閘門款、圍墻基建款、電話初裝費不予支持。上訴人上訴主張要求被上訴人按2001年度零售業年平均收入計算經濟損失沒有法律依據，本院不予支持。至于上訴人與張錦榮之間的轉讓鋪位的關系不屬本案的審理范圍，不予處理。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審受理費1053元，由上訴人陳策光負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 譚 洪 生

　　二○○三年七月四日

　　書 記 員 邱 雪 碧