上海市第二中級人民法院

民事判決書

　　（2005）滬二中民二（民）終字第2082號

　　上訴人（原審被告）卜長鑫，男，1953年8月24日出生，漢族，住上海市嵐皋路40弄6號1401-1402室。

　　上訴人（原審被告）邱泓保，男，1962年11月4日出生，漢族，住上海市曹楊四村289號403室。

　　上訴人（原審被告）上海鑫保果品有限公司，住所地上海市祁連山路689號1號樓1－048室。

　　法定代表人卜長鑫，總經理。

　　上訴人（原審被告）上海鑫保果品有限公司普陀分公司，住所地上海市北石村40號。

　　負責人卜長鑫。

　　上述四上訴人的共同委托代理人李品仙，上海市鼎力律師事務所律師。

　　上述四上訴人的共同委托代理人趙荷花，女，1954年6月9日出生，漢族，住上海市嵐皋路40弄6號1401－1402室。

　　被上訴人（原審原告）上海曹楊水產綜合批發市場經營管理有限公司，住所地上海市銅川路751號。

　　法定代表人吳金保，經理。

　　委托代理人吳金鑫，該公司工作人員。

　　委托代理人金曄，上海市袁圓律師事務所律師。

　　上訴人卜長鑫、邱泓保、上海鑫保果品有限公司、上海鑫保果品有限公司普陀分公司因租賃合同糾紛一案，不服上海市普陀區人民法院（2005）普民三（民）初字第 1685號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人卜長鑫（即上訴人上海鑫保果品有限公司的法定代表人、上訴人上海鑫保果品有限公司普陀分公司的負責人），上訴人邱泓保，上訴人卜長鑫、邱泓保、上海鑫保果品有限公司、上海鑫保果品有限公司普陀分公司的共同委托代理人李品仙、趙荷花，被上訴人上海曹楊水產綜合批發市場經營管理有限公司的委托代理人吳金鑫、金曄到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審查明：上海曹楊水產綜合批發市場經營管理有限公司（以下簡稱“曹楊水產公司”）系由上海曹楊水產批發市場于2004年11月改制而來。2003年4月 28日，上海曹楊水產批發市場與卜長鑫、邱泓保簽訂租賃協議一份，雙方對租賃場地范圍、租金支付方式、租賃期限等均作了約定。合同簽訂后，上海曹楊水產批發市場將約定的部分場地及房屋交付卜長鑫、邱泓保使用，卜長鑫、邱泓保以上述租賃場地為經營場所注冊成立上海鑫保果品有限公司普陀分公司（以下簡稱“鑫保分公司”）。2003年7月 19日，上海曹楊水產批發市場與卜長鑫、邱泓保又簽訂租賃協議一份，約定：上海曹楊水產批發市場將市場范圍內東起五層大樓圍墻、南起三層大樓底樓、西至 F11處止、北走 D區圍墻，合計約2000平方米出租給卜長鑫、邱泓保經營水果批發；年租金為600000元，第二年罌砂醇局Ц叮?雀逗笥茫蛔飭奩諳拮？003年8月16 日至2006年 8月15日止；上海曹楊水產批發市場同意卜長鑫、邱泓保直接將租金支付給上海市普陀綜合建筑材料廠，上海市普陀綜合建筑材料廠同時出具收據給上海曹楊水產批發市場，上海市普陀綜合建筑材料廠同意卜長鑫、邱泓保的付款沖減上海曹楊水產批發市場的年租金；卜長鑫、邱泓保租賃費逾期一個月不付，上海曹楊水產批發市場有權終止合同。合同履行中，上海曹楊水產批發市場尚有四間房屋計155平方米未交付卜長鑫、邱泓保使用，卜長鑫、邱泓保累計向上海曹楊水產批發市場支付租金570000元，截止至2005年3月底尚有部分租金未支付上海曹楊水產批發市場。卜長鑫、邱泓保另使用部分場地及房屋（面積為517.14平方米）屬雙方合同約定范圍之外，未向上海曹楊水產批發市場支付使用上述場地及房屋相應的使用費，現曹楊水產公司訴至法院，請求判令：1、終止上海曹楊水產批發市場與卜長鑫、邱泓保簽訂的租賃協議，并要求卜長鑫、邱泓保支付租金 280000元；2、判令卜長鑫、邱泓保、上海鑫保果品有限公司（以下簡稱“鑫保公司”）、鑫保分公司立即退出強占的668平方米場地，并支付場地使用費 200400元；3、判令上述付款卜長鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司承擔連帶責任；4、判令卜長鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司遷出系爭場地及房屋；5、判令卜長鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司退出強占的二樓辦公用房兩間；6、訴訟費由卜長鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司承擔。審理中，曹楊水產公司撤回要求卜長鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司退出強占的二樓辦公用房兩間的訴請。

　　原審法院認為：上海曹楊水產批發市場與卜長鑫、邱泓保在2003年4月28日簽訂租賃協議后，又于2003年7月19日在原合同的基礎上對合同的內容進行了修改和補充，并另行簽訂租賃協議，該行為應視為對原租賃協議的變更，故上海曹楊水產批發市場與卜長鑫、邱泓保應按2003年7月19日簽訂的租賃協議履行各自的權利義務。雙方租賃協議對于租金起算日期未作明確約定，僅約定了租賃期限，而卜長鑫、邱泓保在2003年7月19日租賃協議簽訂前已取得系爭場地及房屋的使用權，故應按合同約定的租賃期限即自 2003年8月16日起計付租金，現曹楊水產公司自愿要求從2003年11月1日起計算租金并無不當，而卜長鑫、邱泓保稱從其營業之日起計算租金，但未提供相應的證據予以佐證，故系爭場地及房屋的租金起算日應是2003年11月1日。曹楊水產公司系上海曹楊水產批發市場改制而來，故上海曹楊水產批發市場在租賃協議中的權利義務應由曹楊水產公司承擔。由于上海曹楊水產批發市場與卜長鑫、邱泓保對租賃場地及房屋的范圍作了明確約定，且雙方在審理中一致認為租賃場地及房屋的面積以2000平方米計算，而曹楊水產公司亦自認未將四間房屋（面積為155平方米）交付卜長鑫、邱泓保使用，故曹楊水產公司在履行合同義務中存在瑕疵，但該瑕疵并未影響卜長鑫、邱泓保對系爭場地及房屋的使用，且卜長鑫、邱泓保亦支付了部分租金，現卜長鑫、邱泓保拖欠曹楊水產公司租金的行為已違反了雙方合同約定，應承擔相應的法律責任。由于曹楊水產公司尚有面積為 155平方米的房屋未交付卜長鑫、邱泓保使用，故系爭場地及房屋的租金應按雙方一致認可的2000平方米扣除上述155平方米后按實計算。現曹楊水產公司訴請要求卜長鑫、邱泓保支付截止至2005年3月底前拖欠的租金，并無不當，應予支持，但具體數額應以法院核實為準。卜長鑫、邱泓保稱其在系爭場地搭建大棚的費用應在租金中扣除，對此雙方在合同中未作約定，且卜長鑫、邱泓保亦未提供相應的證據予以佐證，故不予采信。根據雙方合同約定，卜長鑫、邱泓保逾期一個月未支付租金，曹楊水產公司有權終止合同。現曹楊水產公司訴請要求終止雙方簽訂的租賃協議，符合合同約定，應予支持。合同終止后，卜長鑫、邱泓保對系爭房屋及場地已無合法使用權，現曹楊水產公司訴請要求卜長鑫、邱泓保遷出系爭場地及房屋，于法無悖，應予支持。至于卜長鑫、邱泓保使用的租賃范圍以外的場地及房屋，由于該部分場地及房屋不屬于雙方租賃協議約定的租賃范圍，故卜長鑫、邱泓保應另行支付相應的使用費。由于曹楊水產公司與卜長鑫、邱泓保對上述場地及房屋的面積一致認為是517.14平方米，且一致表示使用費按每年每平方米300元計算，現曹楊水產公司訴請要求卜長鑫、邱泓保支付其使用上述場地及房屋2004年4月至2005年3月一年的使用費，并無不當，應予支持，但具體數額以法院核實為準。審理中，卜長鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司表示愿意承擔租賃協議的權利義務，應予準許，現曹楊水產公司訴請要求鑫保公司承擔連帶責任，并無不當，應予支持。審理中，曹楊水產公司撤回要求卜長鑫、邱泓保退出強占的二樓辦公用房兩間的訴請，并無不當，應予準許。由于卜長鑫、邱泓保在其使用的場地上搭建了大棚，并鋪設了地坪，而合同終止后，曹楊水產公司是上述設施的實際受益人，由于曹楊水產公司與卜長鑫、邱泓保一致表示該大棚及鋪設地坪的殘值為49225元，故曹楊水產公司應就該費用適當補償卜長鑫、邱泓保。據此，原審法院作出判決：一、上海曹楊水產批發市場與卜長鑫、邱泓保于2003年7月19日簽訂的租賃協議終止履行；二、卜長鑫、邱泓保應于判決生效之日起十日內支付上海曹楊水產綜合批發市場經營管理有限公司截止至2005年3月底的租金人民幣214125元；三、卜長鑫、邱泓保應于判決生效之日起十日內支付上海曹楊水產綜合批發市場經營管理有限公司 2004年4月至2005年3月的場地及房屋使用費人民幣155142元；四、上海鑫保果品有限公司對卜長鑫、邱泓保上述付款義務承擔連帶責任；五、卜長鑫、邱泓保、上海鑫保果品有限公司普陀分公司應于判決生效之日起十日內遷出上海曹楊水產批發市場；六、上海曹楊水產綜合批發市場經營管理有限公司應于判決生效之日起十日內支付卜長鑫、邱泓保搭建大棚及鋪設地坪補償費人民幣49225元。一審案件受理費人民幣9716元，由上海曹楊水產綜合批發市場經營管理有限公司承擔人民幣1667元，卜長鑫、邱泓保承擔人民幣8049元。

　　原審法院判決后，卜長鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司均不服，向本院提起上訴稱：由于上海曹楊水產批發市場未交足應出租的面積，致使卜長鑫、邱泓保截留了未交足面積的租金，故曹楊水產公司無權終止合同。本案爭議的 517.14平方米場地及房屋雖在F11的西面，但包含在2003年4月28日租賃協議約定的租賃面積內，應屬合同約定租賃范圍。雙方約定卜長鑫、邱泓保拆除浴室、倉庫并重新改造的費用由上海曹楊水產批發市場承擔，一審僅處理了其中的大棚、地坪補償費，其他改造費用也應由曹楊水產公司承擔。請求二審撤銷原判，依法改判。

　　被上訴人曹楊水產公司辯稱：卜長鑫、邱泓保拖欠應付租金已超過一個月，故曹楊水產公司有權終止合同。雙方當事人在一審到現場進行過面積丈量，故卜長鑫等對租賃面積大小是清楚的。本案爭議的517.14平方米場地及房屋包含在2003年4月28日租賃協議內，但不包含在 2003年7月19日租賃協議約定的租賃范圍內。卜長鑫等稱其拆除浴室、倉庫并重新改造的費用曾約定由上海曹楊水產批發市場承擔，不是事實，況且卜長鑫等在一審僅提出存在大棚、地坪的損失，未提出其他費用，故曹楊水產公司不應再補償其他費用。請求二審駁回上訴，維持原判。

　　本院經審理查明，原審法院查明事實屬實，本院予以確認。

　　本院認為：上海曹楊水產批發市場與卜長鑫、邱泓保簽訂了2003年4月28日租賃協議后，又在該協議基礎上簽訂了2003年7月19日租賃協議，故 2003年 7月19日租賃協議系對2003年4月28日租賃協議的變更，此后雙方均應按2003年7月19日租賃協議履行。在2003年7月19日租賃協議履行過程中，卜長鑫、邱泓保未按約支付實際使用的租賃面積的相應租金，并拖欠租金逾期一個月，故依據合同約定，曹楊水產公司有權終止該租賃協議。根據2003年7 月19日租賃協議約定，租賃范圍為市場內東起五層大樓圍墻、南起三層大樓底樓、西至F11處止、北走D區圍墻，而本案爭議的517.14平方米場地及房屋在F11的西面，顯然不包括在2003年7月19日租賃協議約定的租賃面積內。卜長鑫等稱該場地及房屋應屬合同約定租賃范圍，與事實不符，本院不予采信。卜長鑫等稱雙方約定卜長鑫、邱泓保拆除浴室、倉庫并重新改造的費用由上海曹楊水產批發市場承擔，沒有證據佐證，本院難以采信。曹楊水產公司作為收益人依法僅對其獲得的現存利益進行補償，因此卜長鑫等要求曹楊水產公司承擔大棚、地坪之外的改造費用，缺乏法律依據，本院不予支持。綜上所述，原審法院所作判決正確。上訴人卜長鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司上訴請求的理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費人民幣9716元，由上訴人卜長鑫、邱泓保、上海鑫保果品有限公司、上海鑫保果品有限公司普陀分公司共同負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?李 蕾

　　代理審判員 ?黃 燕

　　代理審判員 ?金 輝

　　二○○六年一月二十五日

　　書 記 員 ?李 媛