上海市第二中級人民法院

民事判決書

　　（2005）滬二中民二（民）終字第2082號

　　上訴人（原審被告）卜長鑫，男，1953年8月24日出生，漢族，住上海市嵐皋路40弄6號1401-1402室。

　　上訴人（原審被告）邱泓保，男，1962年11月4日出生，漢族，住上海市曹楊四村289號403室。

　　上訴人（原審被告）上海鑫保果品有限公司，住所地上海市祁連山路689號1號樓1－048室。

　　法定代表人卜長鑫，總經(jīng)理。

　　上訴人（原審被告）上海鑫保果品有限公司普陀分公司，住所地上海市北石村40號。

　　負(fù)責(zé)人卜長鑫。

　　上述四上訴人的共同委托代理人李品仙，上海市鼎力律師事務(wù)所律師。

　　上述四上訴人的共同委托代理人趙荷花，女，1954年6月9日出生，漢族，住上海市嵐皋路40弄6號1401－1402室。

　　被上訴人（原審原告）上海曹楊水產(chǎn)綜合批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司，住所地上海市銅川路751號。

　　法定代表人吳金保，經(jīng)理。

　　委托代理人吳金鑫，該公司工作人員。

　　委托代理人金曄，上海市袁圓律師事務(wù)所律師。

　　上訴人卜長鑫、邱泓保、上海鑫保果品有限公司、上海鑫保果品有限公司普陀分公司因租賃合同糾紛一案，不服上海市普陀區(qū)人民法院（2005）普民三（民）初字第 1685號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人卜長鑫（即上訴人上海鑫保果品有限公司的法定代表人、上訴人上海鑫保果品有限公司普陀分公司的負(fù)責(zé)人），上訴人邱泓保，上訴人卜長鑫、邱泓保、上海鑫保果品有限公司、上海鑫保果品有限公司普陀分公司的共同委托代理人李品仙、趙荷花，被上訴人上海曹楊水產(chǎn)綜合批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司的委托代理人吳金鑫、金曄到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審查明：上海曹楊水產(chǎn)綜合批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱“曹楊水產(chǎn)公司”）系由上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場于2004年11月改制而來。2003年4月 28日，上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場與卜長鑫、邱泓保簽訂租賃協(xié)議一份，雙方對租賃場地范圍、租金支付方式、租賃期限等均作了約定。合同簽訂后，上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場將約定的部分場地及房屋交付卜長鑫、邱泓保使用，卜長鑫、邱泓保以上述租賃場地為經(jīng)營場所注冊成立上海鑫保果品有限公司普陀分公司（以下簡稱“鑫保分公司”）。2003年7月 19日，上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場與卜長鑫、邱泓保又簽訂租賃協(xié)議一份，約定：上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場將市場范圍內(nèi)東起五層大樓圍墻、南起三層大樓底樓、西至 F11處止、北走 D區(qū)圍墻，合計約2000平方米出租給卜長鑫、邱泓保經(jīng)營水果批發(fā)；年租金為600000元，第二年罌砂醇局Ц叮?雀逗笥茫蛔飭奩諳拮？003年8月16 日至2006年 8月15日止；上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場同意卜長鑫、邱泓保直接將租金支付給上海市普陀綜合建筑材料廠，上海市普陀綜合建筑材料廠同時出具收據(jù)給上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場，上海市普陀綜合建筑材料廠同意卜長鑫、邱泓保的付款沖減上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場的年租金；卜長鑫、邱泓保租賃費逾期一個月不付，上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場有權(quán)終止合同。合同履行中，上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場尚有四間房屋計155平方米未交付卜長鑫、邱泓保使用，卜長鑫、邱泓保累計向上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場支付租金570000元，截止至2005年3月底尚有部分租金未支付上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場。卜長鑫、邱泓保另使用部分場地及房屋（面積為517.14平方米）屬雙方合同約定范圍之外，未向上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場支付使用上述場地及房屋相應(yīng)的使用費，現(xiàn)曹楊水產(chǎn)公司訴至法院，請求判令：1、終止上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場與卜長鑫、邱泓保簽訂的租賃協(xié)議，并要求卜長鑫、邱泓保支付租金 280000元；2、判令卜長鑫、邱泓保、上海鑫保果品有限公司（以下簡稱“鑫保公司”）、鑫保分公司立即退出強占的668平方米場地，并支付場地使用費 200400元；3、判令上述付款卜長鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司承擔(dān)連帶責(zé)任；4、判令卜長鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司遷出系爭場地及房屋；5、判令卜長鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司退出強占的二樓辦公用房兩間；6、訴訟費由卜長鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司承擔(dān)。審理中，曹楊水產(chǎn)公司撤回要求卜長鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司退出強占的二樓辦公用房兩間的訴請。

　　原審法院認(rèn)為：上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場與卜長鑫、邱泓保在2003年4月28日簽訂租賃協(xié)議后，又于2003年7月19日在原合同的基礎(chǔ)上對合同的內(nèi)容進行了修改和補充，并另行簽訂租賃協(xié)議，該行為應(yīng)視為對原租賃協(xié)議的變更，故上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場與卜長鑫、邱泓保應(yīng)按2003年7月19日簽訂的租賃協(xié)議履行各自的權(quán)利義務(wù)。雙方租賃協(xié)議對于租金起算日期未作明確約定，僅約定了租賃期限，而卜長鑫、邱泓保在2003年7月19日租賃協(xié)議簽訂前已取得系爭場地及房屋的使用權(quán)，故應(yīng)按合同約定的租賃期限即自 2003年8月16日起計付租金，現(xiàn)曹楊水產(chǎn)公司自愿要求從2003年11月1日起計算租金并無不當(dāng)，而卜長鑫、邱泓保稱從其營業(yè)之日起計算租金，但未提供相應(yīng)的證據(jù)予以佐證，故系爭場地及房屋的租金起算日應(yīng)是2003年11月1日。曹楊水產(chǎn)公司系上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場改制而來，故上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場在租賃協(xié)議中的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由曹楊水產(chǎn)公司承擔(dān)。由于上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場與卜長鑫、邱泓保對租賃場地及房屋的范圍作了明確約定，且雙方在審理中一致認(rèn)為租賃場地及房屋的面積以2000平方米計算，而曹楊水產(chǎn)公司亦自認(rèn)未將四間房屋（面積為155平方米）交付卜長鑫、邱泓保使用，故曹楊水產(chǎn)公司在履行合同義務(wù)中存在瑕疵，但該瑕疵并未影響卜長鑫、邱泓保對系爭場地及房屋的使用，且卜長鑫、邱泓保亦支付了部分租金，現(xiàn)卜長鑫、邱泓保拖欠曹楊水產(chǎn)公司租金的行為已違反了雙方合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。由于曹楊水產(chǎn)公司尚有面積為 155平方米的房屋未交付卜長鑫、邱泓保使用，故系爭場地及房屋的租金應(yīng)按雙方一致認(rèn)可的2000平方米扣除上述155平方米后按實計算。現(xiàn)曹楊水產(chǎn)公司訴請要求卜長鑫、邱泓保支付截止至2005年3月底前拖欠的租金，并無不當(dāng)，應(yīng)予支持，但具體數(shù)額應(yīng)以法院核實為準(zhǔn)。卜長鑫、邱泓保稱其在系爭場地搭建大棚的費用應(yīng)在租金中扣除，對此雙方在合同中未作約定，且卜長鑫、邱泓保亦未提供相應(yīng)的證據(jù)予以佐證，故不予采信。根據(jù)雙方合同約定，卜長鑫、邱泓保逾期一個月未支付租金，曹楊水產(chǎn)公司有權(quán)終止合同。現(xiàn)曹楊水產(chǎn)公司訴請要求終止雙方簽訂的租賃協(xié)議，符合合同約定，應(yīng)予支持。合同終止后，卜長鑫、邱泓保對系爭房屋及場地已無合法使用權(quán)，現(xiàn)曹楊水產(chǎn)公司訴請要求卜長鑫、邱泓保遷出系爭場地及房屋，于法無悖，應(yīng)予支持。至于卜長鑫、邱泓保使用的租賃范圍以外的場地及房屋，由于該部分場地及房屋不屬于雙方租賃協(xié)議約定的租賃范圍，故卜長鑫、邱泓保應(yīng)另行支付相應(yīng)的使用費。由于曹楊水產(chǎn)公司與卜長鑫、邱泓保對上述場地及房屋的面積一致認(rèn)為是517.14平方米，且一致表示使用費按每年每平方米300元計算，現(xiàn)曹楊水產(chǎn)公司訴請要求卜長鑫、邱泓保支付其使用上述場地及房屋2004年4月至2005年3月一年的使用費，并無不當(dāng)，應(yīng)予支持，但具體數(shù)額以法院核實為準(zhǔn)。審理中，卜長鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司表示愿意承擔(dān)租賃協(xié)議的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)予準(zhǔn)許，現(xiàn)曹楊水產(chǎn)公司訴請要求鑫保公司承擔(dān)連帶責(zé)任，并無不當(dāng)，應(yīng)予支持。審理中，曹楊水產(chǎn)公司撤回要求卜長鑫、邱泓保退出強占的二樓辦公用房兩間的訴請，并無不當(dāng)，應(yīng)予準(zhǔn)許。由于卜長鑫、邱泓保在其使用的場地上搭建了大棚，并鋪設(shè)了地坪，而合同終止后，曹楊水產(chǎn)公司是上述設(shè)施的實際受益人，由于曹楊水產(chǎn)公司與卜長鑫、邱泓保一致表示該大棚及鋪設(shè)地坪的殘值為49225元，故曹楊水產(chǎn)公司應(yīng)就該費用適當(dāng)補償卜長鑫、邱泓保。據(jù)此，原審法院作出判決：一、上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場與卜長鑫、邱泓保于2003年7月19日簽訂的租賃協(xié)議終止履行；二、卜長鑫、邱泓保應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付上海曹楊水產(chǎn)綜合批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司截止至2005年3月底的租金人民幣214125元；三、卜長鑫、邱泓保應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付上海曹楊水產(chǎn)綜合批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司 2004年4月至2005年3月的場地及房屋使用費人民幣155142元；四、上海鑫保果品有限公司對卜長鑫、邱泓保上述付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；五、卜長鑫、邱泓保、上海鑫保果品有限公司普陀分公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)遷出上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場；六、上海曹楊水產(chǎn)綜合批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付卜長鑫、邱泓保搭建大棚及鋪設(shè)地坪補償費人民幣49225元。一審案件受理費人民幣9716元，由上海曹楊水產(chǎn)綜合批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司承擔(dān)人民幣1667元，卜長鑫、邱泓保承擔(dān)人民幣8049元。

　　原審法院判決后，卜長鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司均不服，向本院提起上訴稱：由于上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場未交足應(yīng)出租的面積，致使卜長鑫、邱泓保截留了未交足面積的租金，故曹楊水產(chǎn)公司無權(quán)終止合同。本案爭議的 517.14平方米場地及房屋雖在F11的西面，但包含在2003年4月28日租賃協(xié)議約定的租賃面積內(nèi)，應(yīng)屬合同約定租賃范圍。雙方約定卜長鑫、邱泓保拆除浴室、倉庫并重新改造的費用由上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場承擔(dān)，一審僅處理了其中的大棚、地坪補償費，其他改造費用也應(yīng)由曹楊水產(chǎn)公司承擔(dān)。請求二審撤銷原判，依法改判。

　　被上訴人曹楊水產(chǎn)公司辯稱：卜長鑫、邱泓保拖欠應(yīng)付租金已超過一個月，故曹楊水產(chǎn)公司有權(quán)終止合同。雙方當(dāng)事人在一審到現(xiàn)場進行過面積丈量，故卜長鑫等對租賃面積大小是清楚的。本案爭議的517.14平方米場地及房屋包含在2003年4月28日租賃協(xié)議內(nèi)，但不包含在 2003年7月19日租賃協(xié)議約定的租賃范圍內(nèi)。卜長鑫等稱其拆除浴室、倉庫并重新改造的費用曾約定由上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場承擔(dān)，不是事實，況且卜長鑫等在一審僅提出存在大棚、地坪的損失，未提出其他費用，故曹楊水產(chǎn)公司不應(yīng)再補償其他費用。請求二審駁回上訴，維持原判。

　　本院經(jīng)審理查明，原審法院查明事實屬實，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場與卜長鑫、邱泓保簽訂了2003年4月28日租賃協(xié)議后，又在該協(xié)議基礎(chǔ)上簽訂了2003年7月19日租賃協(xié)議，故 2003年 7月19日租賃協(xié)議系對2003年4月28日租賃協(xié)議的變更，此后雙方均應(yīng)按2003年7月19日租賃協(xié)議履行。在2003年7月19日租賃協(xié)議履行過程中，卜長鑫、邱泓保未按約支付實際使用的租賃面積的相應(yīng)租金，并拖欠租金逾期一個月，故依據(jù)合同約定，曹楊水產(chǎn)公司有權(quán)終止該租賃協(xié)議。根據(jù)2003年7 月19日租賃協(xié)議約定，租賃范圍為市場內(nèi)東起五層大樓圍墻、南起三層大樓底樓、西至F11處止、北走D區(qū)圍墻，而本案爭議的517.14平方米場地及房屋在F11的西面，顯然不包括在2003年7月19日租賃協(xié)議約定的租賃面積內(nèi)。卜長鑫等稱該場地及房屋應(yīng)屬合同約定租賃范圍，與事實不符，本院不予采信。卜長鑫等稱雙方約定卜長鑫、邱泓保拆除浴室、倉庫并重新改造的費用由上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場承擔(dān)，沒有證據(jù)佐證，本院難以采信。曹楊水產(chǎn)公司作為收益人依法僅對其獲得的現(xiàn)存利益進行補償，因此卜長鑫等要求曹楊水產(chǎn)公司承擔(dān)大棚、地坪之外的改造費用，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，原審法院所作判決正確。上訴人卜長鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司上訴請求的理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費人民幣9716元，由上訴人卜長鑫、邱泓保、上海鑫保果品有限公司、上海鑫保果品有限公司普陀分公司共同負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?李 蕾

　　代理審判員 ?黃 燕

　　代理審判員 ?金 輝

　　二○○六年一月二十五日

　　書 記 員 ?李 媛