廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民五再字第6號

　　申請再審人（一審被告、二審上訴人）：佛山市順德區恒龍房產有限公司。住所地：佛山市順德區容桂街道辦事處教育路創業樓6號鋪。

　　法定代表人：黃啟旋。

　　委托代理人：鄭輝，廣東海順律師事務所律師。

　　被申請再審人 （一審原告、二審被上訴人）：陳志光，男，1966年12月25日出生，漢族，住佛山市順德區容桂街道辦事處錦繡豪庭203房。

　　被申請再審人（一審原告、二審被上訴人）：彭麗芬，女，1969年3月4日出生，漢族，住址同上。

　　上述兩被申請再審人的委托代理人：陳詩斌，廣東天道勤律師事務所律師。

　　佛山市順德區恒龍房產有限公司（以下稱恒龍房產公司）與陳志光、彭麗芬商品房買賣合同糾紛一案，本院于2004年5月9日作出的（2004）佛中法民五終字第116號民事判決已發生法律效力。恒龍房產公司不服該判決，向本院申請再審。本院于2004年11月12日作出（2004）佛中法立民申字第199號民事裁定，依法另行組成合議庭進行再審，并于2005年4月1日公開開庭審理了本案。恒龍房產公司的委托代理人鄭輝，陳志光、彭麗芬的委托代理人陳詩斌到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

　　經本院再審查明：2001年12月2日，恒龍房產公司與陳志光、彭麗芬簽訂《預售房產確認合同書》，約定由陳志光、彭麗芬購買恒龍房產公司開發的位于佛山市順德區容桂街道辦事處錦繡豪庭C2座2層3號的房屋。2002年1月1日雙方簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定房屋總價款為140258元。合同簽訂后，陳志光、彭麗芬按約支付了購房款。2002年7月26日恒龍房產公司向陳志光、彭麗芬收取了設施費11180元（該設施費包括管道燃氣安裝費3000 元、水電分攤費5000元、防盜網費2712元、物業管理基金468元）。

　　另查：恒龍房產公司開發興建的錦繡豪庭為1棟7層的商住宅，包括住宅72套，商業用房14套。恒龍房產公司實際支出的設施費包括：水電工程費 6601.71元/戶，水電材料費1951.54元/戶，電視天線費297.94元/戶，安裝管道燃氣費1700元/戶，消防栓工程費705.04元/ 戶，防盜網材料費1087.51元/戶。

　　佛山市順德區人民法院一審認為：民事行為應當遵循公平、自愿、合法的原則。《中華人民共和國價格法》規定：“經營者不得在標價以外加價出售商品，不得收取任何未予標明的費用。”本案《預售房產確認合同書》和《商品房買賣合同》是原、被告雙方在意思表示真實的情況下簽訂的，只要沒有違反法律法規的禁止性規定，對雙方當事人是有約束力的。在《預售房產確認合同書》中和被告開出給原告的設施費收據中已經明確了設施費的具體項目包括防盜網、中央燃氣管道，故可以認定被告所列舉的電視天線費、消防栓費已納入了《商品房買賣合同》的房屋價款中，不應由原告負擔。關于水電分攤費，錦繡豪庭是被告開發的只有1棟的7層商住宅，對于同一商品房同一開發銷售商在向購房者銷售時通過簽訂《預售房產確認合同書》或《預售確認合同》部分收取了水電分攤費，部分則沒有收取水電分攤費，據此本院可以認定屬于商品房成本的“水電材料及工程費”被告已納入《商品房買賣合同》中的房屋價款，所謂的“水電分攤費”是被告在房屋價款以外重復收取的水電費用，不應當由原告負擔。現在被告愿意退回給原告，是被告真實的意思表示，本院尊重被告的意見，由被告向原告退回所收取的水電分攤費5000元，并賠償占用期間的利息。“防盜網費”屬于應由購房者分攤的費用，被告已以協議的方式向原告明示原告應支付這些費用，現從被告提供的證據可以證實，被告確為原告安裝了這些設施并支付了相關費用，被告收取原告這些費用合理有據。“管道燃氣安裝費”屬于應由購房者承擔、買賣雙方可自行約定負擔方式的選擇性費用，原、被告已在《預售房產確認合同書》中約定了這些費用的負擔，現被告能舉證證明其已為原告墊付了這些費用，原告應承擔支付這些費用給被告的責任。因此，被告向原告收取防盜網費、安裝管道燃氣系統費是合法合理，但應以實際支出為限，被告實際支出上述二項設施費合共2787 . 51元，而原告交付了5712元，對于多收取的設施費2924 . 49元應當返還給原告，并賠償所占用期間的利息損失。“物業管理基金”是應由購房者向物業管理公司支付的費用，被告代收代付，該費用沒有超出有關物業管理規定的收費標準，現被告沒有證據證明已轉交給物業管理公司，本院責成被告將該款項交付物業管理公司。綜上所述，被告應向原告返還款項7924 .49元及賠償從收取款項之日起占用期間的利息損失。根據《中華人民共和國民法通則》第四條、第一百一十七條、《中華人民共和國價格法》第十三條的規定，判決：被告順德市恒龍房產有限公司在本判決發生法律效力之日起七日內返還原告陳志光、彭麗芬款項7924.49元及賠償利息損失（從2002年7月26日起至本院確定還款之日止按中國人民銀行同期同類貸款利率計）。本案受理費480元，由原告負擔120元，被告負擔360元。恒龍房產公司不服判決，向本院提起上訴。

　　本院二審認為：上訴人與被上訴人簽訂的《預售房產確認合同》和《商品房買賣合同》是雙方的真實意思表示，對雙方當事人都有約束力。《預售房產確認合同》和上訴人開給被上訴人的設施費收據中已經明確了設施費的具體項目包括防盜網、防盜閘對講系統、中央燃氣管道。防盜網費和管道燃氣系統費按《預售房產確認合同》約定屬于應由購房者分攤的費用，上訴人向被上訴人收取防盜網費、安裝管道燃氣系統費合法，但應以實際支出為限，對上訴人收取的防盜網費和安裝管道燃氣系統費超出實際支出部分，本院不予支持。水電分攤費是上訴人在房屋價款以外重復收取的水電費用，一審時上訴人表示愿意將水電分攤費退還給被上訴人，原審法院對上訴人一審時的真實意思表示予以確認，本院予以支持。上訴人上訴請求不退還被上訴人所繳納5000元水電分攤費無理，本院不予采納。原判決認定事實清楚，適用法律正確，上訴人上訴理由不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費370元，由上訴人順德市恒龍房產有限公司負擔。

　　恒龍房產公司不服終審判決，向本院申請再審稱：原審判決確認了《預售確認合同》和《商品房買賣合同》的合法性和對當事人的約束力，就應當確認申請人按合同收取設施費的合法性，沒有理由只允許收取成本而不保護利潤。在順德撤市建區前，申請人沒有將設施費納入商品房銷售成本，而是將商品房價格分為兩部分來收取，即除在購房合同中約定價格外，另以“設施費”的名義收取，對于這種銷售方式，是當時當地物價管理和其他有關部門所默許的。因此，申請人收取設施費是合法的。請法院考慮當時順德的實際情況。從尊重客觀事實及公平原則出發，撤銷原判，依法改判。

　　本院再審認為：在順德撤市建區前，房地產開發商將物價管理部門確認的商品房價格成本構成項目分成兩部分，即除在購房合同中約定的價格外，另以設施費的形式來收取的房地產銷售方式，是被當地物價管理部門所默許的。從尊重客觀事實和公平原則出發，對于合同約定房價外，確屬于商品房價格成本項目的設施費，房產銷售方有權依據實際支出，向購房者收取。原審正是基于此原則處理雙方糾紛的。本案訟爭的防盜網費、防盜閘對講系統費、安裝管道燃氣系統費諸設施費的具體項目中，對于恒龍房產公司可以收取的應由購房者分攤的防盜網費和管道燃氣系統費，原審已按實際支出予以支持。水電分攤費是恒龍房產公司在房屋價款以外重復收取的水電費用，原審中恒龍房產公司表示愿意將水電分攤費退還給陳志光、彭麗芬，原審對恒龍房產公司的真實意思表示予以支持合法合理。恒龍房產公司申請再審的證據及理由不充分，本院不予支持。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，處理恰當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條之規定，判決如下：

　　維持本院（2004）佛中法民五終字第116號民事判決。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 　 黃雪鵠

　　代理審判員 　焦　艷

　　代理審判員 黃 維

　　二○○五年四月二十一日

　　書 記 員 　譚志華