廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一再字第3號

　　申請再審人（一審原告、二審被上訴人）佛山市南發實業總公司，住所：佛山市禪城區華遠東路4號302室。

　　法定代表人馬秋，董事長。

　　委托代理人冼有潮，該公司辦公室主任。

　　委托代理人張國忠，廣東正明揚律師事務所律師。

　　被申請再審人（一審被告、二審上訴人）佛山市城區置地集團公司，住所：佛山市禪城區人民路8-10號二樓。

　　法定代表人黃維鼎，總經理。

　　委托代理人李國榮，廣東廣立信律師事務所律師。

　　佛山市城區置地集團公司（以下簡稱置地集團公司）與佛山市南發實業總公司（以下簡稱南發總公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2003年7月16日作出（2003）佛中法民一終字第741號民事判決，該判決已發生法律效力。南發總公司不服該判決，向本院申請再審。本院于2003年9月3日作出（2003）佛中法審監民申字第251號民事裁定，決定對該案進行再審。本院依法另行組成合議庭于2003年12月 10日公開開庭審理了本案，南發總公司委托代理人冼有潮、張國忠，置地集團公司委托代理人李國榮均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

　　經再審查明：1991年8月23日、8月28日，南發總公司與佛山市城區置地實業總公司（后于1995年變更為置地集團公司）簽訂兩份《商品房購銷合同書》及《購房補充協議書》，約定由南發總公司購買置地集團公司開發的位于佛山市禪城區華遠路4號樓（即華貴苑4號樓）。合同簽訂后，置地集團公司于 1996年10月30日將華貴苑4號樓交付給南發總公司使用。經雙方在1999年9月8日確認，華貴苑4號樓的建筑面積為6765.26平方米；總價款 1005.658410萬元。置地集團公司與南發總公司的上級單位原南海市南莊鎮經濟實業總公司（以下簡稱南莊經濟總公司）于2000年10月24日對帳，確認至2000年10月25日止，南莊經濟總公司已支付購房款3811.16608萬元，其中包括訟爭的華貴苑4號樓的1005.658410萬元。

　　2000年5月10日，置地集團公司將華貴苑4號樓的33份商品房過戶證明書交給南發總公司，旨在由該司協助辦理房地產權屬證。但過戶證明書中并未寫明南發總公司為購房人，而注明為待售。置地集團公司給予其中12套房產辦理了房地產權屬證。2001年10月14日置地集團公司向佛山市房地產交易所申請掛失上述已移交給南發總公司的另外21份商品房過戶證明書，并在當日的《佛山日報》上刊登掛失聲明。為此，南發總公司于2002年10月23日向原審法院提起本案訴訟，要求置地集團公司履行辦理華貴苑4號樓302、302、401、402、403、404、502、503、504、603、703、802、 803、804、902、903、904和首層1號、4號、5號、7號共21套房產的產權證并履行交付產權義務。

　　上述的21套房產于2002年7月3日被原佛山市城區人民法院（以下簡稱城區法院）基于已受理并審結的（2002）佛城法經初字第142號、143號、 144號、145號案執行時查封。該法院已于2002年10月25日向佛山市房管局發出協助執行通知書，要求將上述21套房產予以查封并將產權轉歸置地集團公司的另案債權人佛山市城匠建筑設計院有限公司（以下簡稱城匠設計院）所有。為此，南發總公司等向城區法院提出執行異議，城區法院于2002年10月 22日作出（2002）佛城法執字第[712-715]-2號民事裁定書，裁定駁回南發總公司的執行異議，繼續執行。2003年10月14日，本院在處理佛山市城區置地集團公司下屬公司佛山城區建設工貿實業公司一案時，對訟爭房屋進行了查封。

　　城區法院的142號、143號、144號、145號案均是城匠設計院以置地集團公司拖欠設計費為由提起訴訟的。四件案件全部以調解方式結案，在執行時沒有經過拍賣形式，只是用裁定書以物抵債形式劃歸其所有。2003年8月21日，城區法院發出（2002）佛城法執字第712-715號通知書，通知佛山市房管局暫時停止辦理21套房產的轉移過戶手續。

　　原一審審理后認為：南發總公司與置地集團公司的商品房預售合同簽訂于1991年8月，合同的內容未違反當時的法律、行政法規的強制性規定，沒有損害國家、集體、第三人及社會公共利息，不存在以合法的形式掩蓋非法目的的情形，應為有效，雙方均應全面履行。置地集團公司所稱總價款沒有付清，與事實不符，不能成為其拒絕交付訟爭房屋產權的理由；置地集團公司所稱南發總公司沒有按期付款，置地集團公司有權處置房屋，屬南發總公司違約，置地集團公司有權解除合同的約定。但置地集團公司在1996年10月30日前，陸續收取南發總公司的購房款并向南發總公司交付房屋實物的行為表明，在南發總公司已履行了付款的義務情形下，置地集團公司已接受了南發總公司的履行并部分履行了售房方的義務，放棄了此項權利。因此，置地集團公司再以南發總公司沒有按約付首期價款為由，主張有權自行處理訟爭房產，違反誠實信用的原則，不應支持。置地集團公司應繼續履行合同，向南發總公司轉移訟爭房屋的產權。據此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規定，作出判決：置地集團公司在判決生效之日起10日內，辦理佛山市華遠東路華貴苑4號樓302、303、401、402、403、 404、502、503、504、603、703、802、803、804、902、903、904和首層1號、4號、5號、7號等21套房產的產權證，向南發總公司轉移產權。一審受理費100元，由置地集團公司負擔。

　　原二審審理認為：南發總公司與置地集團公司簽訂的《房地產購銷合同書》及《購房補充協議書》合法有效，雙方應依約履行合同。由于置地集團公司將訟爭的華貴苑4號樓房屋已經全部交付給南發總公司，雙方也對此進行了結算，確認價款及面積，而且置地集團公司也開具華貴苑4號樓的購房發票，綜合上述事實及雙方支付的3811.16608萬元的購房款中包括了華貴苑4號樓的1005.65841萬元，即南發總公司已依約支付了訟爭房屋的全部購房款，故置地集團公司認為南發總公司沒有足額支付華貴苑4號樓的購房款，理由不成立，本院不予支持。房地產開發商應當協助商品房購買人辦理房屋所有權登記手續，并提供必要的證明。置地集團公司雖然已經交付了訟爭房屋，但因沒有履行協助南發總公司辦理全部房屋所有權登記的義務，其行為已構成了違約，應承擔違約責任。因南發總公司對訟爭21套房屋尚未辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，上述房屋的所有權尚未發生轉移，在法律上仍屬置地集團公司所有，由于置地集團公司的原因致使訟爭房屋被法院另案查封并在強制執行過程中，本案的合同已實際不能繼續履行，故南發總公司起訴要求置地集團公司繼續履行合同，理由不充分，本院不予支持。但對于置地集團公司的違約行為，南發總公司可另案起訴追究置地集團公司的違約責任。原審法院在合同已實際不能繼續履行的情況下，判決置地集團公司繼續履行合同不當，本院予以糾正。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規定，作出判決：一、撤銷原廣東省佛山市石灣區人民法院（2002）佛石法民一初字第431號民事判決；二、駁回被上訴人佛山市南發實業總公司的訴訟請求。本案一、二審訴訟費各100元，合共200元，由被上訴人佛山市南發實業總公司負擔。

　　二審判決生效后，南發總公司不服判決，提出申請再審稱：一、雙方當事人簽訂的《房地產及購銷合同書》、《購房補充協議書》是在1991年8月23日和28 日，其買賣行為是在城市房地產管理法生效前。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，在房地產管理法施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規。由于當時的法律、法規沒有規定商品房預售要辦理“土地使用權變更和房屋所有權登記手續”，也未規定預售商品房的所有權轉移要以在法定部門辦理權屬登記手續為依據，故南發總公司依法已經取得了訟爭房屋的所有權。二、本案訟爭的房屋雖被佛山市城區法院另案查封并在強制執行過程中，但該執行局已答復：執行案只是發出裁定，已通知暫緩辦理過戶手續，如南發總公司勝訴可將該案執行回轉。且置地集團公司與城匠設計院間的轉讓行為因其惡意串通損害了南發總公司的利益，屬無效民事行為。故本案合同可以繼續履行。三、原佛山市石灣區人民法院作出的（2002）佛石民一初字第431號民事判決認定事實正確，適用法律正確，依法應予以維持。城區法院2002年10月22日作出2002佛城法執字第[712-715]-3號民事裁定因違反公平、公正、公開的原則而無效。就該執行案，申請再審人已向城區法院提出申訴。本案訟爭的21套商品房的合同仍可以履行。

　　被申請再審人置地集團公司答辯稱：一、21套訟爭房的所有權尚未轉移給南發總公司。首先，房屋產權的轉移應當以產權手續為要件。有關房屋應當辦理過戶手續，1990年國務院就有明確規定。且房地產管理法是1995年開始實施，申請再審人到2002年也沒有要求被申請人辦理產權手續。二、被申請人與城匠設計院不存在惡意串通。被申請人與城匠設計院的協議是通過在城區法院的訴訟，由法院制作調解書完成的，不是被申請人與城匠設計院私下協商的。申請人認為存在惡意串通，應通過另一法律程序來推翻這一調解書。三、被申請人沒有能力交付21套房屋給申請人。該21套房屋已經被城區法院裁定執行，其產權已經由法院裁定過戶給城匠設計院。被申請人根本不可能將21套訟爭房屋交付給申請人。

　　本院再審認為：在1991年8月間，南發總公司與置地集團公司簽訂的商品房預售合同，合法有效。南發總公司依約向置地集團支付了訟爭房屋的全部購房款，有收款憑證、對帳確認書等證據證實。這種正常的交易行為，應當予以確認并得到法律保護。置地集團公司認為南發總公司沒有足額支付華貴苑4號樓的購房款，證據不足，本院不予支持。置地集團公司雖按約向南發總公司交付了訟爭房屋，但在南發總公司向其交付辦理訟爭房屋產權登記申請資料的情況下，未完全履行協助南發總公司辦理訟爭房屋所有權登記的義務，其行為構成違約。盡管訟爭房同時也是置地集團公司與其他債權人間債務糾紛案件的標的物，在另案中又被原城區法院及本院查封，但不足以影響本案的房屋預售合同繼續履行的可能。南發總公司實際上已合法取得了華貴苑4號樓，只是在履行過程中被置地集團公司中途以聲明掛失形式不予辦理其中的21套房產的權屬過戶手續。應該指出，置地集團公司的行為具有是欺詐性，亦系違背了誠信原則，不應受到保護。故南發總公司請求置地集團公司協助其辦理訟爭房的產權證、轉移房屋產權的主張，有事實和法律依據，本院予以支持。因此，原一審判決，認定事實清楚，處理恰當；本院二審判決認定事實清楚，但處理欠妥。

　　《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條第一款規定：人民法院按照審判監督程序再審的案件，發生法律效力的判決、裁定是由第一審法院作出的，按照第一審程序審理，所作的判決、裁定，當事人可以上訴；發生法律效力的判決、裁定是由第二審法院作出的，按照第二審程序審理，所作的判決、裁定，是發生法律效力的判決、裁定；上級人民法院按照審判監督程序提審的，按照第二審程序審理，所作的判決、裁定是發生法律效力的判決、裁定。

　　根據上述規定，本案判決如下：

　　一、撤銷本院（2003）佛中法民一終字第741號民事判決；

　　二、維持原廣東省佛山市石灣區人民法院（2002）佛石法民一初字第431號民事判決。

　　本案一、二審訴訟費各100元，共200元，由被申請再審人置地集團公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 梁 虹

　　代理審判員 唐 斐

　　代理審判員 李 澤 同

　　二○○四年一月八日

　　書 記 員 黃 志 敏