廣東省佛山市中級人民法院

民 事 判 決 書

　　（2005）佛中法民五終字第796號

　　上訴人（原審原告）佛山市禪城區康宏物業管理部（以下簡稱：康宏物業），住所：佛山市佛平路51號四樓。

　　法定代表人蔣國權，經理。

　　委托代理人許郁存，廣東天地正律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）李英平，男，1965年4月18日出生，漢族，住所：佛山市佛平路51號康大大廈806房。

　　委托代理人肖禹，廣東道正律師事務所律師。

　　上訴人康宏物業因物業管理糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區人民法院作出的（2005）佛禪法民三初字第206號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　原審法院認定，被告李英平于1996年5月28日與佛山市康大實業投資總公司簽訂房屋買賣合同書，購買康大大廈805、806、807號商品房三套，購房面積為307.64平方米。原告佛山市禪城區康宏物業管理部受佛山市康大實業投資總公司指定對該大廈實施物業管理，是該大廈的物業管理者。被告李英平領取粵C3150736號產權證一份，是佛山市禪城區佛平路51號806房的所有權人，該房的所有權來源為2004年11月購買，建筑面積為 292.3平方米。被告李英平與原告佛山市禪城區康宏物業管理部于2004年11月11日簽訂物業管理合同一份，約定：委托管理期限自2004年11月 11日起至2005年12月31日至，物業管理費按0.43元/月、平方米收取。

　　原審法院認為，被告李英平于1996年5月28日與佛山市康大實業投資總公司簽訂房屋買賣合同書，應當認為雙方于1996年5月28日達成了買賣房屋的協議。但是，原告佛山市禪城區康宏物業管理部據此認為被告李英平于1996年5月28日購買該房屋并隨后入住，由于其沒有被告李英平移轉占有并入住該房屋的證據支持，本院不予采納。房地產權證是確認房地所有權的合法、有效憑證，本案中，被告持有粵C3150736號產權證，原告亦對其真實性無異議，其效力自當予以認定，相應自然應當對其所載內容予以確認。所以，原、被告訴爭房屋的購買時間理應按產權證所載：2004年11月購買（房屋所有權來源項下）。因此被告李英平主張其2004年11月購買佛山市禪城區佛平路51號806房屋并入住，本院予以支持。故此，雖然原告有對康大大廈進行物業管理的事實，但不能認定在2004年11月之前對被告李英平實施了物業管理服務。被告李英平稱其2004年11月11日與原告佛山市禪城區康宏物業管理部簽訂物業管理合同以來一直繳納物業管理費，由于不能舉證證明其已經繳納2005年4月至2005 年6月的物業管理費，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款，《物業管理條例》第四十二條第二款、第七條第五款，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款的規定，判決如下：一、被告李英平在本判決發生法律效力之日起十日內向原告佛山市禪城區康宏物業管理部清付物業管理費377.06元（292.3×0.43×3）。二、駁回原告佛山市禪城區康宏物業管理部的其它訴訟請求。本案受理費237 元，由原告佛山市禪城區康宏物業管理部承擔200元，被告李英平承擔37元。

　　宣判后，上訴人康宏物業不服，向本院提起上訴稱，原審法院所作的判決違背了其本身所認定的事實，是錯誤的。一、被上訴人購買的物業是康大大廈的一部分，上訴人是該大廈的物業管理者，對大廈實施管理，被上訴人一直以來享受了相應的物業管理，作為業主應當履行繳納物業管理費的義務。二、原審法院認定的被上訴人于2004年11月購買案涉房產不是事實，未能注意現實中辦理房地產產權證的實際情況。房屋產權證的記載不能否定被上訴人是于1996年5月28日購買案涉房產并隨后入住的事實。三、被上訴人否認康大大廈于1997年竣工后即入住的事實違反誠實信用原則。綜上，原審法院判決錯誤，特提起上訴，請求二審法院撤銷原審判決第二項，改判被上訴人支付自2002年11月至2004年10月的物業管理費共計5305.17元。

　　被上訴人李英平辯稱：原審法院認定事實清楚，證據充分。上訴人稱我在合同簽訂后就進行使用，沒有事實依據，上訴人認為可以根據兩份《電費繳交記錄》證明我方于96年5月入住使用房屋不是事實也不合理；我已于原審判決作出后，2005年8月3日全額繳交了所有款項，我是通過銀行支付相關費用，無任何欠費故意。

　　二審期間，上訴人康宏物業提交了如下證據：

　　《電費繳交記錄》兩份，用以證明被上訴人于97年4月份入住，因為被上訴人在97年4月份開設電表帳戶，并且一直在使用，戶名鐘榮是被上訴人的岳母。

　　被上訴人認為對此證據真實性無法確認，上訴人根據此證據證明我于97年4月入住訟爭房屋是一種臆斷，因為該證據上沒有明確開戶時間；同時該證據的戶名鐘榮，是開發商的法定代表人，該證據與本案無關；根據慣例，房屋入住使用應有交接手續，但上訴人一直未能提交。

　　被上訴人李英平提交了如下證據：

　　《現金存款憑證》兩張，用以證明被上訴人入住以來都有交付物業管理費，無欠費情況。

　　上訴人表示對此證據證明的情況不清楚。

　　經審查，上訴人康宏物業提交的證據形成于2002年、2003年，不屬于新證據，且戶名為鐘榮不能證明其擬證明的內容，本院不予采信。被上訴人李英平提交的證據，一份形成于2005年3月21日，不屬于新證據，本院不予采信；另一份雖形成于2005年8月2日（原審判決于2005年7月26日），但無款項用途，不能證明其擬證明的內容，本院亦不予采信。

　　經審查，對原審判決認定的事實，本院予以確認。

　　本院認為，簽訂房屋買賣合同與交付房屋是兩個不同的、獨立的民事行為。現時商品房買賣合同簽訂后并不一定同時交付房屋，而是在合同簽訂后的一定時間內再作交付并辦理房屋交付手續。本案中，上訴人的證據不足于證明被上訴人已于2004年11月前收受或入住訟爭房產，原審法院支持被上訴人的主張正確，應予維持，上訴人上訴理由不足，本院不予支持。原審法院駁回上訴人訴請收取被上訴人2004年11月前的物業管理費并不違背該法院所認定的上訴人是案涉康大大廈的物業管理者及被上訴人于1996年5月28日簽訂房屋買賣合同的事實。綜上，原審法院的判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費237元，由上訴人康宏物業承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 逸

　　代理審判員 楊 崇 康

　　代理審判員 羅 凱 原

　　二○○五年十月十八日

　　書 記 員 林 　 彥