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[2007]沈民（2）房終字第272號

上訴人（原審被告）：趙淑言，女，1935年9月9日出生，漢族，系沈陽市第七醫院退休醫生，住址：沈陽市大東區蓮花街長順4巷2-5號樓3-5-3號。
被上訴人（原審原告）：許英慧，女，1968年10月7日出生，漢族，住址：沈陽市東陵區五三鄉西黃泥坎村。

委托代理人：張玉坤，女，1958年5月6日出生，系沈陽市歐地思特膠帶有限公司經理，住址：沈陽市沈河區青年大街39-211號。

原審被告：趙衛星，男，1958年3月17日出生，漢族，系沈陽市沈河區教委干部，住址：沈陽市沈河區萬泉街30號7-6-1室。

委托代理人：趙淑言，自然情況同上。

原審被告：趙蔚陽，女，1963年9月14日出生，系北京麥克公司干部，住址：廣東省深圳市南山區興工街19號D棟402室。

委托代理人：趙淑言，自然情況同上。

上訴人趙淑言因與被上訴人許英慧、原審被告趙衛星、趙蔚陽房屋買賣合同糾紛一案，不服沈陽市大東區人民法院[2006]大民（2）房初字第374號民事判決，向本院提起上訴。本院于2007年1月30日受理后，依法組成由本院審判員張卓琦擔任審判長并主審、審判員焦巖、代理審判員孝劍波參加評議的合議庭，審理了本案，現已審理終結。

原審法院認定，1998年9月30日趙家禮與許英慧達成房屋買賣協議一份，約定：茲將我的產權房屋（地址：蓮花街長順4巷2-5號樓3-5-3號賣給許英慧同志居住，房款已付清。產權證發下來以后，交給許英慧，今后更名的手續及費用由買方許英慧負責。采暖費由買方負責。雙方在協議書上簽字確認，1999年3月21日趙家禮取得了坐落于大東區蓮花街長順4巷2-5號樓3-5-3室房屋的所有權證書及契證，并按約交付許英慧，2001年9月趙家禮與許英慧女兒李贏重新簽訂房地產轉讓合同，趙家禮寫下賣房同意書，并到房產管理部門辦理更名過戶手續，但因李贏未滿18周歲而未果。2005年趙家禮及趙淑言將訴爭房屋的所有權證書聲明作廢。

原審法院另查明，趙家禮于2006年7月3日因病死亡，其遺產繼承人為妻子趙淑言、女兒趙蔚陽、兒子趙衛星。

2006年4月許英慧起訴至沈陽市大東區人民法院，要求趙家禮協助其辦理更名過戶手續。趙家禮答辯稱本案已超過訴訟時效，且雙方所簽協議未經房屋共有人同意，請求法院確認合同無效，同時主張該協議亦顯失公平，應予以撤銷并提出反訴。趙家禮在原審訴訟過程中死亡，其繼承人當庭表示不再提出反訴，將反訴意見作為抗辯理由。

原審法院認為，許英慧與趙家禮所簽訂的房屋買賣協議書系在平等、自愿基礎上訂立的，且不違反我國相關的法律規定，屬有效合同。許英慧履行給付義務后，趙家禮按約協助許英慧辦理更名過戶手續。現趙家禮死亡，其遺產繼承人趙淑言、趙衛星、趙蔚陽亦應履行協議約定，協助許英慧更名過戶。關于趙衛星、趙蔚陽提出許英慧訴訟已超過訴訟時效一節，本院認為，許英慧與趙家禮在房屋買賣協議書中并未約定辦理更名過戶的時間，許英慧可隨時主張權利，故對趙衛星、趙蔚陽所提訴訟時效一節，不予支持。關于趙淑言、趙衛星、趙蔚陽所提雙方買賣合同無效一節，本院認為許英慧與趙家禮在房屋買賣過程中，并未存在導致合同無效的行為，許英慧購買趙家禮的房產屬于善意取得。對趙淑言、趙衛星、趙蔚陽所提雙方交易價格顯失公平，許英慧購買的系使用權房屋，而其另行支付購房款將房屋變成所有權一節，本院認為，其在后期增加購房款是其取得房屋所有權證書所必須支出的費用，而非形成雙方簽訂的協議顯失公平的要件，故對該主張不予支持。綜上，原審法院判決：一、第三人趙淑言、被告趙衛星、趙蔚陽于本判決書發生法律效力后三十日內協助原告許英慧辦理座落于沈陽市大東區蓮花街長順四巷2-5號3-5-3號房屋的更名過戶手續；二、駁回原、被告及第三人的其他訴訟請求。案件受理費100元，由二被告及第三人承擔。

宣判后，趙淑言不服，向本院提起上訴稱：1、雙方所簽訂的買賣協議顯失公平。該協議中所涉房屋產權概念不清，是使用權還是所有權不明確，且未寫明交易金額，也未經夫妻另一方簽字同意，應屬無效協議，應重新擬定或補充協議。2、趙家禮賣給許英慧房屋是1998年9月30日，房屋所有權證是1999年3月21日下發的，很明顯，賣房時賣的是使用權，現該房經房改后取得產權，許英慧應支付產權房屋價款，但許英慧從房管員手中取得房屋產權證后沒有增加購房款，而且趙家禮未經上訴人同意，使用上訴人工齡進行房改，所以我不同意與其辦理過戶手續。3、上訴人認為被上訴人許英慧支付的房屋價款明顯低于房屋的實際價格，雙方簽訂協議時是使用權房屋，1999年上訴人支付了購房款將房屋變為所有權房屋，房屋價值遠遠高于許英慧支付的房款，故該協議顯失公平。4、上訴人在接到訴訟通知后，要求反訴，原審未予準許，不符合法律規定。原審認定事實有誤，判決錯誤。綜上，請求二審法院依法改判。

被上訴人許英慧答辯稱：原審法院認定事實清楚，請求二審法院予以維持。我與趙家禮進行房屋買賣時是趙家禮、趙淑言夫妻雙方同意的，協議書即是上訴人趙淑言起草的，她替趙家禮簽的字。當時他們出賣的即是產權，房款58,000元一次性付清。房款交完后一個月房證就辦下來了，是趙淑言交給房管員，房管員交給我們的。后趙淑言要求我們增加4萬元，我們沒有同意，我們當時交易時是按當時市場價交易的，不存在顯失公平問題。綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

本院經審理查明的事實與原審法院認定一致。

本院認為，趙家禮與許英慧所簽訂的《房屋買賣協議》是雙方真實意思表示，上訴人趙淑言作為共有人之一，雖未在該協議上簽字，但趙家禮與趙淑言系夫妻關系，趙家禮在與許英慧簽訂房屋買賣協議后，能履行交房義務，并能將產權證書交付許英慧，現許英慧自1998年即實際居住該房，趙淑言在許英慧起訴前并未主張房屋買賣無效，只是對價款提出異議，故許英慧有理由相信趙家禮能代表趙淑言簽訂房屋買賣協議，該協議對趙淑言有效，趙淑言應履行協助辦理更名過戶手續的義務。關于上訴人所提雙方簽訂協議時，當時所涉房屋性質為使用權房屋，故趙家禮所出賣的是房屋使用權之主張，本院認為，雙方簽訂協議時，雖當時尚未辦理完私有產權證，但協議是在1998年9月30日簽訂，而在1998年9月28日趙家禮已與單位簽訂了出售公有住房協議書，只是產權證尚未辦理完畢。而且協議中明確注明“將我的產權房屋賣給許英慧同志居住”并寫明“產權證發下來以后，交給許英慧。”據此，本院認為，雙方在簽訂協議時均明知出賣與購買的為房屋產權，而非使用權，故對上訴人所提雙方簽訂協議約定不明，合同無效之主張，本院不予支持。關于上訴人趙淑言所提雙方所簽協議房屋價款明顯低于市場價，顯失公平之主張，本院認為，顯失公平的合同是指一方當事人在緊迫或者缺乏經驗的情況下訂立的使當事人之間享有的權利和承擔的義務嚴重不對等的合同，現上訴人主張合同顯失公平，但未舉證證明當時雙方簽訂合同時房屋價款明顯低于市場價格的證據，而且當事人以顯失公平為由要求撤銷合同的時間為一年，從具有撤銷權的當事人自知道或應當知道撤銷事由起一年內行使，超過一年未行使的，則撤銷權消滅，本案中，雙方是1998年9月30日簽訂的合同，簽訂合同時房款已付清，而趙家禮在一年內并未行使撤銷權，撤銷權已消滅，故對上訴人要求撤銷該合同的主張，本院不予支持。至于未提出上訴的其它問題，本院不予審查。綜上，原審法院判決并無不當。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費100元，由上訴人趙淑言負擔。

本判決為終審判決。

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審 判 長 張 卓 琦

審 判 員 焦 巖

代理審判員 孝 劍 波

二00七年三月二十日

書 記 員 于 斌

本案判決所依據的相關法律

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條一款（一）項規定：原判決認定事實清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決。