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[2007]沈民（2）房終字第58號(hào)

上訴人（原審原告）：閆保家，男，1967年1月12日出生，滿族，系個(gè)體業(yè)主，住址：沈陽市新城子區(qū)虎石臺(tái)鎮(zhèn)占屯村。
委托代理人：韓振毅，系遼寧法信律師事務(wù)所律師。

委托代理人：夏淑英，女，1969年5月12日出生，滿族，無職業(yè)，住址：鳳城市弟兄山鎮(zhèn)教家村9組。

被上訴人（原審被告）：孫曉楠，男，1981年12月2日出生，漢族，系遼寧省校企合作工作委員會(huì)職員，住址：沈陽市大東區(qū)小什字街濱泉巷。

上訴人閆保家因與被上訴人孫曉楠房屋租賃協(xié)議糾紛一案，不服沈陽市新城子區(qū)人民法院[2006]新城民虎房初字第79號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2006年12月21日受理此案后，依法組成合議庭，由審判員張卓琦擔(dān)任審判長，代理審判員孝劍波主審、審判員焦巖參加評議，于2007年1月16日公開開庭進(jìn)行審理，上訴人委托代理人韓振毅、夏淑英，被上訴人孫曉楠到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明： 2005年4月1日閆保家、孫曉楠簽訂租房協(xié)議一份，孫曉楠將位于虎石臺(tái)開發(fā)區(qū)沈湖街21號(hào)院內(nèi)南側(cè)平房一處（建筑面積60平方米）租給閆保家使用，自2005年6月1日起，租用期限為三年，租金為每年5000元。協(xié)議達(dá)成后，閆保家交付孫曉楠2005年6月1日至2006年5月30日的租金5000元。閆保家對該房屋進(jìn)行裝修后開始營業(yè)，經(jīng)營約6個(gè)月停業(yè)。

閆保家于2006年6月8日訴至原審法院，主張因?qū)O曉楠存在違約行為致使其無法經(jīng)營，要求與孫曉楠解除租賃合同，由孫曉楠返還其租金及賠償經(jīng)濟(jì)損失合計(jì)55,102元。

在原審法院審理中，因203國道新城子整體改造需要，閆保家租用的房屋被拆遷，在此次拆遷中未對裝修損失及營業(yè)損失予以補(bǔ)償。孫曉楠主張要求閆保家給付2個(gè)月的租金800元，但在原審法院指定期限內(nèi)未交納訴訟費(fèi)用。

原審法院認(rèn)為： 閆保家、孫曉楠簽訂的租房協(xié)議有效，閆保家所提供的證據(jù)不能證明孫曉楠存在違約行為，閆保家要求孫曉楠返還租金2500元這一訴訟請求，不予支持。由于該房因203國道新城子段整體改造需要，已被拆遷，閆保家、孫曉楠簽訂的租房協(xié)議無法繼續(xù)履行應(yīng)予終止。由于此次拆遷根據(jù)政府及相關(guān)部門規(guī)定未對房屋裝修及經(jīng)營損失予以賠償，閆保家要求孫曉楠賠償裝修損失及經(jīng)營損失這一訴訟請求并非孫曉楠過錯(cuò)，因此不予支持。對于孫曉楠主張要求閆保家給付2個(gè)月租金800元這一主張，因?qū)O曉楠未在原審法院指定期限內(nèi)未交納訴訟費(fèi)用，其該請求按撤訴處理。原審法院依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國合同法》第九十一條之規(guī)定，判決：一、終止原、被告簽訂的租房協(xié)議；二、駁回原、被告其他訴訟請求。案件受理費(fèi)2165元，由原告承擔(dān)。

宣判后，閆保家不服，提出上訴稱：1、被上訴人在房屋租期內(nèi)將上訴人所租房屋整體轉(zhuǎn)租他人系違約行為。2006年1月17日，被上訴人通知上訴人該院包括上訴人租用的平房在內(nèi)已經(jīng)賣給他人，2月2日被上訴人拆走了暖氣片。3月20日，上訴人找被上訴人協(xié)商租房事宜，被上訴人組織人將我方員工黃麗打傷。以上事實(shí)一審判決未予認(rèn)定是錯(cuò)誤的。2、本案爭議事實(shí)與203國道整體改造無關(guān)。被上訴人通知上訴人遷出、拆除暖氣片時(shí)203國道并未整體改造。上訴人曾于2006年4月3日提出訴訟，6月7日再次起訴，在此期間，203國道仍然沒有整體改造。上訴人基于被上訴人違約而提出訴訟，要求被上訴人賠償，此事實(shí)與203國道改造無關(guān)，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清。請求二審法院依法撤銷一審判決并判令被上訴人賠償損失。

孫曉楠辯稱：同意一審判決。上訴人說我將房子整體賣出或出租的事實(shí)不存在，我租給民航服務(wù)中心的房子并不包括上訴人承租的平房。我是在征得上訴人的同意后才把上訴人租用平房內(nèi)的暖氣片拆走的。上訴人說我們的人把黃麗打傷的事實(shí)不存在。

本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審法院查明的事實(shí)相一致。

根據(jù)上訴人閆保家申請，本院于2007年2月5日到虎石臺(tái)派出所調(diào)取證據(jù)。該派出所報(bào)警情況登記表載明的內(nèi)容為：“報(bào)稱（2006年3月）20日15時(shí)30分在虎石臺(tái)前詹屯黃麗所租房院內(nèi)，黃麗被一黃姓青年用拳腳將黃麗左眼部打傷，詢問黃麗得知矛盾出自雙方租房協(xié)議有爭議”。

本案的爭議焦點(diǎn)是：1、被上訴人孫曉楠在履行房屋租賃協(xié)議過程中是否存在違約行為。2、如被上訴人存在違約行為，是否應(yīng)返還上訴人租金及賠償上訴人經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)55,102元。

本院認(rèn)為：1、上訴人閆保家與被上訴人孫曉楠于2005年4月1日簽訂的租房協(xié)議為雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故合法有效，對雙方當(dāng)事人具有約束力。但由于該房屋在一審訴訟期間于2006年8月已被拆遷，在二審?fù)徶须p方當(dāng)事人對此事實(shí)均無爭議，該協(xié)議所涉及的標(biāo)的物已滅失，故原審法院判決終止雙方的租房協(xié)議并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。

2、關(guān)于閆保家主張孫曉楠在履行該協(xié)議過程中存在違約行為，要求孫曉楠返還其租金及賠償經(jīng)濟(jì)損失的問題，本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”的規(guī)定，閆保家應(yīng)提供相關(guān)證據(jù)對孫曉楠在履行該協(xié)議過程中存在違約行為的事實(shí)予以證明。

首先，關(guān)于閆保家提出的孫曉楠在房屋租期內(nèi)將閆保家所租房屋整體轉(zhuǎn)租他人的主張，閆保家在二審?fù)徶刑峁┑淖C據(jù)為2006年9月10日拍攝的兩張照片。本院認(rèn)為，本案訴爭租賃房屋系位于虎石臺(tái)開發(fā)區(qū)沈虎街21號(hào)的院落內(nèi)的平房，在該院落內(nèi)尚有一棟樓房，與本案訴爭房屋各自獨(dú)立，共用一個(gè)院門。從閆保家提供的照片上看，該院落內(nèi)的樓房由沈陽空乘禮儀服務(wù)中心承租使用，但照片本身不能證明本案訴爭平房已被孫曉楠出租給他人，亦不能證明因院內(nèi)樓房出租給他人而導(dǎo)致上訴人所承租的平房無法使用。并且，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可訴爭平房已于2006年8月拆遷完畢，故拍攝于2006年9月的照片不能證明本案訴爭房屋的租賃使用情況，本院無法采信。

其次，關(guān)于閆保家提出的2006年1月17日孫曉楠通知其該院落包括閆保家租用的平房在內(nèi)已經(jīng)賣給他人的主張，上訴人在二審?fù)徶蟹Q：“是被上訴人電話通知我的，我沒有書面證據(jù)”。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十四條：“當(dāng)事人對自己的主張，只有本人陳述而不能提出其他相關(guān)證據(jù)的，其主張不予支持”之規(guī)定，因閆保家沒有提供證據(jù)證明，故對其主張本院無法支持。

第三，關(guān)于閆保家提出的孫曉楠拆走訴爭房屋所使用的暖氣片的問題。因雙方在租房協(xié)議第三條中明確約定：“乙方（閆保家）自行解決負(fù)責(zé)供暖”，并且上訴人在二審?fù)徶凶哉J(rèn)在簽訂合同時(shí)訴爭房屋內(nèi)沒有暖氣片，暖氣片系由被上訴人借給上訴人使用，故孫曉楠拆走暖氣片的行為不構(gòu)成違約。

第四，關(guān)于閆保家提出的因上訴人找被上訴人協(xié)商租房事宜，被上訴人組織人將其員工黃麗打傷的問題。因本案系房屋租賃糾紛，該項(xiàng)主張不屬于本案的審理范圍，本院經(jīng)上訴人申請?jiān)诨⑹_(tái)派出所調(diào)取證據(jù)，其內(nèi)容亦不能表明與本案爭議焦點(diǎn)相關(guān)聯(lián)，故對上訴人提出的該項(xiàng)主張本院不予審理。

第五，關(guān)于孫曉楠是否應(yīng)當(dāng)返還閆保家部分房屋租金的問題。閆保家已交付的租金5000元所對應(yīng)的租期自2005年6月1日起至2006年5月30日止。在二審?fù)徶猩显V人稱使用爭議房屋到2006年1月，并稱：“當(dāng)時(shí)雖然有一些東西鎖在里面，但我們進(jìn)不去了”，“鑰匙在我手，當(dāng)時(shí)我進(jìn)不去大門，并且找不到被上訴人和他父親”。2006年6月23日，閆保家委托代理人、妻子夏淑英與孫曉楠達(dá)成協(xié)議（原審卷宗12頁）：“閆保家與孫曉楠房屋租賃合同一案，閆保家已將承租房內(nèi)的物品搬走，雙方?jīng)]有異議，閆保家將鑰匙交給孫曉楠”。因上訴人在已付租金的期間內(nèi)一直持有訴爭房屋的鑰匙，未與被上訴人進(jìn)行交接且其物品存放在訴爭房屋內(nèi)，故上訴人要求被上訴人返還部分租金其理由不能成立。

綜上，上訴人所提供的證據(jù)不足以證明被上訴人有違約行為的存在，故對上訴人要求被上訴人返還租金及賠償經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)55,102元的上訴請求，本院不予支持。綜上所述，原審法院的判決結(jié)果并無不當(dāng)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2165元，由上訴人閆保家承擔(dān)。

本判決為終審判決。

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審 判 長 張 卓 琦

審 判 員 焦 巖

代理審判員 孝 劍 波

二0 0七年三月十日

書 記 員 白 鳳 岐

本案判決所依據(jù)的相關(guān)法律

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項(xiàng)：原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決。