江 蘇 省 高 級 人 民 法 院

民事判決書

　　（2002）蘇民終字第036號

　　上訴人（原審原告）江蘇環球房地產開發有限公司（以下簡稱環球房地產公司），住所地淮安市淮海北路107號。

　　法定代表人沈同濟，董事長。

　　委托代理人程鐵，環球房地產公司總經理。

　　委托代理人孫友明，江蘇淮安興宇律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）淮安市楚天賓館有限公司（以下簡稱楚天賓館），住所地淮安市健康東路75號。

　　法定代表人韓新年，董事長。

　　委托代理人費天偉，楚天賓館副總經理。

　　委托代理人劉澤國，江蘇淮安益淮律師事務所律師。

　　上訴人環球房地產公司因與被上訴人楚天賓館合作開發房地產合同糾紛一案，不服淮安市中級人民法院（2001）淮經初字第33號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人環球房地產公司的委托代理人程鐵、孫友明，被上訴人楚天賓館的法定代表人韓新年及其委托代理人費天偉、劉澤國，到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　經審理查明，原淮安市淮海北路107號地塊的土地使用權由楚天賓館兼并的淮陰市飲食服務公司享有，其取得方式為劃拔取得。

　　1998年10月14日，楚天賓館與環球房地產公司簽訂一份《聯合建房協議書》，協議主要內容為：甲方（楚天賓館）以自己享有的淮海北路 107號淮海旅社土地使用權作為聯合建房的投入，乙方（環球房地產公司）負責新建七層商住樓的工程施工，并承擔除土地費用外的全部費用。工程竣工后，甲方擁有原淮海旅社土地上的2757平方米建筑面積的房屋所有權，其余房屋產權歸乙方所有，雙方各自辦理自己擁有的房屋產權登記手續，各自承擔自己擁有房屋的水電增容費用。屬于甲方所有的2757平方米的房屋，具體范圍在原淮海旅社的土地上，其中營業用房分布在一樓和二樓，一樓900平方米（其中門朝西的門面房在上述土地范圍內自南向北的一半屬楚天賓館，其余歸環球房地產公司），二樓906.5平方米（自南向北連續計算）。住宅用房建筑面積950.5平方米，具體位置由雙方依照建筑設計圖紙另行商定。

　　雙方還約定，聯合建房有關手續辦理完畢，工程設計方案確定后，乙方應向甲方交付人民幣50萬元作為履約保證金，該保證金由甲方在新建商住樓工程主體完工后7日內歸還乙方25萬元，其余25萬元于工程驗收合格交付后7日內歸還乙方，甲方在工程竣工時向乙方承擔上述保證金3個月期標準的流動資金貸款利息。甲方在乙方支付保證金50萬元后的30日內負責完成上述土地上原工作、居住人員的安置及搬遷工作。乙方保證新建商住樓在甲方騰清房屋后16個月內竣工交付，確保工程質量優良。雙方另就住宅房屋的交付標準、原搬遷居民的房租費、原淮海旅社職工的待業補償費、雙方的違約責任等條款作了約定。其中有關乙方的違約責任的第一項內容為：未按本協議書規定期限交付甲方房屋的，除每日向甲方償付5000元違約金外，逾期期間，每月支付甲方職工待業補償費 10350元。

　　協議訂立后，1998年11月4日，環球房地產公司與淮陰市國土管理局簽訂了含淮海北路107號、109號土地在內的國有土地使用權出讓合同。1999年6月，環球房地產公司領取了新建商住樓的建筑工程規劃許可證。1999年12月9日，環球房地產公司領取了上述土地的國有土地使用證。

　　1998年10月26日，環球房地產公司向楚天賓館交付保證金50萬元。1998年12月23日，楚天賓館發函通知環球房地產公司，函中稱雙方已將淮海北路107號土地上應拆除的房屋交清完畢。1998年12月24日，環球房地產公司復函表示接到楚天賓館騰清的最后一間門面房，雙方已將所有房屋交付完畢。2000年1月13日，楚天賓館退還環球房地產公司保證金25萬元。

　　2000年6月15日，楚天賓館（甲方）與環球房地產公司（乙方）又簽訂一份《關于聯合建房的補充協議》，雙方就新建商住樓工程中屬甲方所有的房屋的整改和變更、乙方提供甲方房屋設計圖紙、二期工程中的樓梯建設等事項作了約定。補充協議第五條規定其他事項及雙方違約責任仍按原雙方1998年 10月14日所訂《聯合建房協議書》執行。

　　2000年8月11日，淮陰市建設工程質量監督站對隨想園商住樓一期工程作出驗收意見。在單位工程竣工驗收證明書上注明：建設單位為環球房地產公司，施工單位為準陰市建筑安裝工程總公司（以下簡稱淮建公司），驗收意見為：“符合設計要求，同意竣工驗收，該工程施工單位已完成的分部項符合要求，同意交給甲方，尚未完成的分項工程請甲方盡快做完，評定單位工程質量等級”，質監站驗收人員在該驗收證明上均簽字，質監站也蓋了章。

　　2000年8月30日，環球房地產公司致函楚天賓館，要求楚天賓館辦理房屋交接手續。2000年9月6日，楚天賓館復函環球房地產公司，認為工程存在7個方面的問題，《關于聯合建房的補充協議》中的條款也大多數沒有落實，使房屋根本不具備移交條件，要求環球房地產公司盡快完善，早日返還房屋。

　　2000年9月5日，楚天賓館以環球房地產公司不能履行交付房屋的義務為由，向原淮陰市中級人民法院提起訴訟，要求環球房地產公司承擔不能按期交房違約金、房租費及待業補償費。淮陰市中級人民法院于2001年3月23日作出（2000）淮經初字第76號民事判決書，判決：一、環球房地產公司償付楚天賓館逾期交付房屋違約金425000元（計算至2000年9月3日）、房租費7600元、職工待業補償費41400元（計算至2000年8月24日）；二、楚天賓館償付環球房地產公司逾期完成安置、搬清工作違約金14萬元。宣判后，雙方均未上訴。

　　2000年11月27日，環球房地產公司向楚天賓館交付一套職工住房（其中應返還建筑面積55平方米）。2001年4月9日，楚天賓館向環球房地產公司發出《關于宿舍分配情況致環球房地產公司的函》，函中稱已將職工宿舍分配到戶，要求環球房地產公司按照分配表及楚天賓館出具給各戶的證明，將應返還的職工宿舍交付給職工。2001年4月16日，楚天賓館向環球房地產公司出具了證明。從2001年4月16日起，環球房地產公司陸續交付10套住宅房。截止2001年5月31日，尚有4套住宅房（其中應返還建筑面積238.5平方米）未交付。

　　2001年5月8日，環球房地產公司向一審法院起訴要求楚天賓館返還履約保證金25萬元的本金和利息及逾期返還的違約責任，一審期間，楚天賓館提出反訴，要求環球房地產公司承擔逾期交房違約金、職工待業補償費等費用。2001年11月28日，環球房地產公司向一審法院申請撤回起訴，一審法院裁定準許。

　　原審法院認為：隨想園商住樓一期工程竣工驗收證明書上質監站的驗收意見明確表明，該工程尚有部分項目沒有完成。因此，在2000年7月16 日驗收時，該工程并未完全竣工。綜合驗收合格是房屋交付的必需要件。截止2001年5月31日，該工程質量未經綜合評定。本案中，環球房地產公司未能提供該工程已經綜合驗收合格的充分證據。環球房地產公司并未將新建商住樓工程所有項目都交由淮建公司承建，淮建公司所承建分部項的完工，并不能證實楚天賓館與環球房地產公司所訂協議中約定的房屋已全部按協議要求竣工并經驗收合格。因此，楚天賓館與環球房地產公司訂立的《聯合建房協議書》中所約定的房屋尚不完全具備交付條件。環球房地產公司應當承擔逾期交房的違約金和職工待業補償費。因環球房地產公司已實際交付大部分職工宿舍，對楚天賓館主張職工房租費的請求不予支持。關于住宅房衛生潔具費，雙方已約定補償標準，對于建筑成本差價，環球房地產公司也表示認可，楚天賓館的這兩項主張成立。雙方訂立的聯合建房協議有效，楚天賓館要求交付房屋的請求應予支持。

　　據此，原審法院判決：一、環球房地產公司于判決生效10日內向楚天賓館交付聯合建房協議書中約定的屬楚天賓館所有的房屋（一、二樓營業用房建筑面積1806．5平方米，及尚未返還的住宅房）；二、環球房地產公司于判決生效10日內償付楚天賓館逾期交付房屋違約金1276637．65元（按未能交付部分的比例，從2000年9月4日計算至2001年5月31日），償付職工待業補償費93150元（從2000年9月1日至2001年5月31日，按每月10350元計算）；三、環球房地產公司于判決生效10日內償付楚天賓館住宅房缺少的衛生潔具等費用18000元，償付建筑成本差價款27000 元；四、駁回楚天賓館其他的反訴請求。

　　環球房地產公司不服一審判決，向本院提起上訴，認為一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，應予撤銷，請求改判。其主要理由：

　　1、雙方的聯合建房協議是無效協議。被上訴人利用聯合開發的形式，將劃拔的土地使用權作為投資，是法律嚴格禁止的。上訴人已取得了土地使用權，雙方之間不是聯合建房，而是拆遷安置關系。

　　2、上訴人已實際履行了拆遷安置義務，商住樓工程已經竣工驗收，上訴人也向回遷戶交付了房屋，被上訴人卻未及時與上訴人結算，惡意拒絕接收。

　　3、一審判決認定上訴人延期交房是錯誤的。被上訴人并未按約定騰空場地，因此，拆遷完畢的時間應從最后一份宿舍拆遷再分配合同簽訂的1999年7月1日起算，另外，由于被上訴人要求對房屋作了改動及淮海路擴建，竣工日期應當順延。

　　楚天賓館答辯認為，一審判決正確，上訴人的上訴理由不能成立，請求維持原判。其主要理由：

　　1、雙方的聯合建房協議是有效的，被上訴人履行了自己的義務，2000年7月16日的竣工驗收證明書不能證明協議中約定屬于上訴人所有的房屋已全部竣工并經驗收合格，只能證明淮建總公司承建的分項部分經竣工驗收。上訴人不承認逾期交房的借口不成立。

　　2、房屋的交付日期應以聯合建房協議書的約定為準，上訴人1998年12月24日的復函已證實被上訴人騰空場地的事實，另外，被上訴人已依約承擔了逾期騰空場地的責任，淮海路擴建導致工期順延也已得到雙方的確認。3、上訴人至今未完全交付房屋，不交付營業用房，擴大我方的經濟損失。原審判決上訴人交房及承擔違約責任是符合法律規定的。

　　本案雙方當事人的爭議焦點為：一、雙方簽訂的聯合建房協議書及補充協議的性質和效力。二、環球房地產公司在聯合建房協議的履行過程中是否存在逾期交房的行為。

　　一、關于雙方簽訂的聯合建房協議書及補充協議的性質和效力

　　二審庭審中，上訴人當庭提供了土地使用權出讓合同及土地使用權證書，認為被上訴人的劃拔土地使用權已被收歸國有，雙方之間的關系不是聯合建房，上訴人作為開發商依據城市規劃對被上訴人的房屋進行拆遷，雙方之間是房屋拆遷安置關系。被上訴人認為雙方的聯合建房及補充協議真實有效。

　　本院認為，被上訴人享有原淮海北路107號的劃拔土地使用權及地上物的所有權。雙方簽訂的聯合建房協議書及補充協議明確了被上訴人基于合作開發的受益方式。協議簽訂后，被上訴人按協議騰空建設場地交由上訴人開發，上訴人至相關部門辦理了土地出讓手續及建設工程規劃許可證，投資建設了商住樓。雙方的聯合建房協議書及補充協議是真實的意思表示，不違反法律規定，合法有效。雙方協議不具有拆遷性質，亦未履行拆遷程序。上訴人現主張聯建協議無效、雙方是房屋拆遷安置關系，不符合雙方簽約時的實際情況和當事人的真實意思，本院對此不予支持。

　　二、關于環球房地產公司在聯合建房協議的履行過程中是否存在逾期交房的行為

　　本院認為，雙方的協議中明確了上訴人應保證新建商住樓在被上訴人騰清房屋后16個月內竣工交付的義務。雙方在1998年12月23日、 1998年12月24日的往來函件已清楚地證明被上訴人依照聯建協議履行了將應拆除的房屋全部交付完畢給被上訴人、騰清施工場地的義務，上訴人對此表示確認。上訴人現在主張房屋的交付截止日期應以最后一份宿舍拆遷再分配合同簽訂日期起算，即從1999年7月1日起計算16個月的上訴請求沒有事實和法律依據，本院不予采納。對于上訴人主張竣工日期應當順延的請求，本院認為，因淮海路擴建導致工期順延，雙方對此并無異議；補充協議中雙方對被上訴人的房屋的改動雖有約定，但是并未改變聯建協議中對交房日期的約定，上訴人關于順延工期的上訴請求不能成立，本院不予支持。

　　聯合建房協議簽訂后，被上訴人履行了自己的合同義務，上訴人也應履行協議，在協議約定的交房日期返還被上訴人房屋。上訴人認為房屋符合交付條件，但其提供的竣工驗收證明書、施工圖紙不能證明協議中約定屬于上訴人所有的房屋已全部竣工并經驗收合格，淮陰市中級人民法院（2000）淮經初字第 76號民事判決書也確認了上訴人違約交房的事實。現在上訴人仍未向被上訴人交付全部的營業用房和剩余的住宅用房，因此，一審判決上訴人依照聯建協議向被上訴人交房并承擔違約責任并無不當。至于上訴人提出要與被上訴人結算相關費用，可另行主張。

　　綜上所述，上訴人的上訴請求沒有事實和法律依據，依法不能　支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費43804元由上訴人環球房地產公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長 吳立香

　　代理審判員 錢志明

　　代理審判員 管　波

　　二○○二年五月十五日

　　書　記　員 王　蔚