房主“一房兩賣”并可要求賠償

當事人可以起訴法院，要求賣方賠償差價損失。在試點實踐中，賣房者為了追求更高的利潤，往往因不滿意原售價而拒絕履行合同。由于賣方違約，在法律上或事實上無法實際履行，或履行成本過高，買方不得不終止合同。在這種情況下，對買方因賣方違約而可能產生的履約利益給予適當的賠償，可以有效地遏制和懲罰賣方的違約行為。賠償金額應結合出賣人出售一套房屋和兩套房屋可能獲得的利潤、雙方履約情況以及房屋出售前后的評估報告綜合確定，指賣方以兩份銷售合同先后或同時將同一特定房屋出售給兩個不同的買方。房屋買賣合同關系成立后，出賣人全面、正確地履行合同，不僅是履行合同效力的最重要義務，也是出賣人最重要的義務。但是，在一房兩售的情況下，由于標的物的特殊性，一般來說，出賣人不可能同時履行兩份合同。也就是說，出賣人履行一個合同后，履行另一個合同必然會導致違約問題。對于一套房子兩套房子的買賣糾紛，我們應該根據不同的情況進行不同的處理：，賣方先后與兩個不同的買方簽訂了合同，履行了對后一個買方的合同義務，并辦理了產權轉讓登記手續

在這種情況下，兩份房屋買賣合同均有效。但是，自年訂立的合同履行后，合同中的買受人實際取得了該房屋的所有權。此時，兩個購房者所享有的債權性質不同：后一個購房者已經是該房屋的所有人，因為其債權已得到滿足，因此其享有基于該房屋所有權的物權主張。原買受人享有的是以房屋買賣合同為基礎的債權。債權是對出賣人的付款請求權，尤其是收取其付款的權利。它對標的物本身沒有直接的控制和排他的影響。即使占有了銷售標的物，由于房屋所有權已登記轉讓給后來的買受人，其對該房屋的占有將失去法律依據，構成未經授權的占有，并應根據合同法的規定承擔返還該房屋的責任，如果賣方未能履行對買方的非貨幣性債務或非貨幣性債務的履行不符合本協議的規定，則買方在法律或事實上未能履行的情況下，不得要求履行。出賣人違反本義務的，應當承擔相應的法律后果。也就是說，合同標的物已經歸他人所有，不能實際履行。在這種情況下，不存在強制實際履行的問題。此時，合同上的債務轉化為損害賠償債務。賣方應根據合同法的規定，“如果一方不履行合同義務或不按照協議履行合同義務，應承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任”，并對未清償債權的買受人的損失承擔賠償責任。賣方和買方在此時登記了與買方和買方相同的房屋產權后，由于房屋產權已轉讓，賣方不再是房屋的所有人，賣方正在出售他人的財產。《合同法》規定：“出賣標的物歸出賣人所有，或者出賣人有權處分。”不屬于出賣人、出賣人無權處分的標的，不構成買賣合同的標的。換句話說，合同法不承認出售他人物品的合同的效力。違反合同法的規定是未經授權的處置

關于未經授權的處置制度，《合同法》規定：“無權處分他人財產的人，經債權人確認或者無權處分人訂立合同后，取得處分權的，合同有效。”債權人不認可本條規定，在處分人員后不取得處分權的，合同無效。如果合同因未經授權的處置而無效，賣方應賠償買方的信托利益。在一套房屋的二次銷售中，二次銷售未完成轉讓登記

如果二次銷售未進行轉讓登記，則該房屋的所有權仍由賣方享有，而二次銷售的買方尚未獲得該房屋的所有權。原則上，買方只能通過債權保護來保護其權益。然而，基于連續銷售合同的雙重債權處于平等地位，沒有等級關系，其效力不隨順序而變化。因此，前買受人和后買受人都可以隨時要求賣方履行其債務。換句話說，一份合同的債權人不能排除另一份合同的債權。在這種情況下，賣方是否有權從業主的立場選擇要履行的合同？在實踐中，我們應該區分不同的情況并合理處理：

（1）如果賣方已將產權證書轉讓給買方或相關單位，

主要指以下情況：產權證由買方保管；產權證由中介公司委托辦理具體合同的產權轉讓手續；產權轉讓手續已到登記機關辦理。在這些情況下，可以認為賣方選擇了要履行的合同，合同的履行優先于其他合同。（2）如果沒有跡象表明有意在二次銷售中登記，則應檢查買方行使索賠權的時間順序。買受人在房屋買賣合同中的權利之一也是履行的重要內容，即行使房屋所有權轉移登記請求權。對買受人而言，其目的是取得房屋所有權，取得合同標的物所有權的唯一途徑是辦理過戶登記。在兩項權利要求的實現構成競爭關系的前提下，最先取得登記申請權的人具有優先權效力。在一套房子兩次銷售的情況下，后一位買方知道賣方已與前一位買方就特定的房子簽訂了銷售合同，但仍與賣方就該房子簽訂了銷售合同

值得討論的是，后一位買方是否知道賣方已與前一位買方就特定的房子簽訂了銷售合同，是否存在《民法通則》第五十八條第（四）項規定的“惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的無效民事行為”，仍與出賣人訂立房屋買賣合同？因為一旦這種行為被認定為惡意串通，根據《合同法》第52條第2款的規定，合同將無效。

以上是小編為您編寫的內容。在一套房子里出售兩套房子是一種違約行為，違反了民法中的誠實信用原則。你可以向房主要求賠償。雙方當事人可以協商或者向人民法院起訴。如果你的情況更復雜，律霸還提供在線律師咨詢服務。歡迎您參加法律咨詢