房主“一房兩賣”并可要求賠償

當(dāng)事人可以起訴法院，要求賣方賠償差價(jià)損失。在試點(diǎn)實(shí)踐中，賣房者為了追求更高的利潤，往往因不滿意原售價(jià)而拒絕履行合同。由于賣方違約，在法律上或事實(shí)上無法實(shí)際履行，或履行成本過高，買方不得不終止合同。在這種情況下，對(duì)買方因賣方違約而可能產(chǎn)生的履約利益給予適當(dāng)?shù)馁r償，可以有效地遏制和懲罰賣方的違約行為。賠償金額應(yīng)結(jié)合出賣人出售一套房屋和兩套房屋可能獲得的利潤、雙方履約情況以及房屋出售前后的評(píng)估報(bào)告綜合確定，指賣方以兩份銷售合同先后或同時(shí)將同一特定房屋出售給兩個(gè)不同的買方。房屋買賣合同關(guān)系成立后，出賣人全面、正確地履行合同，不僅是履行合同效力的最重要義務(wù)，也是出賣人最重要的義務(wù)。但是，在一房兩售的情況下，由于標(biāo)的物的特殊性，一般來說，出賣人不可能同時(shí)履行兩份合同。也就是說，出賣人履行一個(gè)合同后，履行另一個(gè)合同必然會(huì)導(dǎo)致違約問題。對(duì)于一套房子兩套房子的買賣糾紛，我們應(yīng)該根據(jù)不同的情況進(jìn)行不同的處理：，賣方先后與兩個(gè)不同的買方簽訂了合同，履行了對(duì)后一個(gè)買方的合同義務(wù)，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)

在這種情況下，兩份房屋買賣合同均有效。但是，自年訂立的合同履行后，合同中的買受人實(shí)際取得了該房屋的所有權(quán)。此時(shí)，兩個(gè)購房者所享有的債權(quán)性質(zhì)不同：后一個(gè)購房者已經(jīng)是該房屋的所有人，因?yàn)槠鋫鶛?quán)已得到滿足，因此其享有基于該房屋所有權(quán)的物權(quán)主張。原買受人享有的是以房屋買賣合同為基礎(chǔ)的債權(quán)。債權(quán)是對(duì)出賣人的付款請(qǐng)求權(quán)，尤其是收取其付款的權(quán)利。它對(duì)標(biāo)的物本身沒有直接的控制和排他的影響。即使占有了銷售標(biāo)的物，由于房屋所有權(quán)已登記轉(zhuǎn)讓給后來的買受人，其對(duì)該房屋的占有將失去法律依據(jù)，構(gòu)成未經(jīng)授權(quán)的占有，并應(yīng)根據(jù)合同法的規(guī)定承擔(dān)返還該房屋的責(zé)任，如果賣方未能履行對(duì)買方的非貨幣性債務(wù)或非貨幣性債務(wù)的履行不符合本協(xié)議的規(guī)定，則買方在法律或事實(shí)上未能履行的情況下，不得要求履行。出賣人違反本義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說，合同標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，不能實(shí)際履行。在這種情況下，不存在強(qiáng)制實(shí)際履行的問題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償債務(wù)。賣方應(yīng)根據(jù)合同法的規(guī)定，“如果一方不履行合同義務(wù)或不按照協(xié)議履行合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任”，并對(duì)未清償債權(quán)的買受人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。賣方和買方在此時(shí)登記了與買方和買方相同的房屋產(chǎn)權(quán)后，由于房屋產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)讓，賣方不再是房屋的所有人，賣方正在出售他人的財(cái)產(chǎn)。《合同法》規(guī)定：“出賣標(biāo)的物歸出賣人所有，或者出賣人有權(quán)處分。”不屬于出賣人、出賣人無權(quán)處分的標(biāo)的，不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的。換句話說，合同法不承認(rèn)出售他人物品的合同的效力。違反合同法的規(guī)定是未經(jīng)授權(quán)的處置

關(guān)于未經(jīng)授權(quán)的處置制度，《合同法》規(guī)定：“無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人，經(jīng)債權(quán)人確認(rèn)或者無權(quán)處分人訂立合同后，取得處分權(quán)的，合同有效。”債權(quán)人不認(rèn)可本條規(guī)定，在處分人員后不取得處分權(quán)的，合同無效。如果合同因未經(jīng)授權(quán)的處置而無效，賣方應(yīng)賠償買方的信托利益。在一套房屋的二次銷售中，二次銷售未完成轉(zhuǎn)讓登記

如果二次銷售未進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記，則該房屋的所有權(quán)仍由賣方享有，而二次銷售的買方尚未獲得該房屋的所有權(quán)。原則上，買方只能通過債權(quán)保護(hù)來保護(hù)其權(quán)益。然而，基于連續(xù)銷售合同的雙重債權(quán)處于平等地位，沒有等級(jí)關(guān)系，其效力不隨順序而變化。因此，前買受人和后買受人都可以隨時(shí)要求賣方履行其債務(wù)。換句話說，一份合同的債權(quán)人不能排除另一份合同的債權(quán)。在這種情況下，賣方是否有權(quán)從業(yè)主的立場選擇要履行的合同？在實(shí)踐中，我們應(yīng)該區(qū)分不同的情況并合理處理：

（1）如果賣方已將產(chǎn)權(quán)證書轉(zhuǎn)讓給買方或相關(guān)單位，

主要指以下情況：產(chǎn)權(quán)證由買方保管；產(chǎn)權(quán)證由中介公司委托辦理具體合同的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)已到登記機(jī)關(guān)辦理。在這些情況下，可以認(rèn)為賣方選擇了要履行的合同，合同的履行優(yōu)先于其他合同。（2）如果沒有跡象表明有意在二次銷售中登記，則應(yīng)檢查買方行使索賠權(quán)的時(shí)間順序。買受人在房屋買賣合同中的權(quán)利之一也是履行的重要內(nèi)容，即行使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記請(qǐng)求權(quán)。對(duì)買受人而言，其目的是取得房屋所有權(quán)，取得合同標(biāo)的物所有權(quán)的唯一途徑是辦理過戶登記。在兩項(xiàng)權(quán)利要求的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成競爭關(guān)系的前提下，最先取得登記申請(qǐng)權(quán)的人具有優(yōu)先權(quán)效力。在一套房子兩次銷售的情況下，后一位買方知道賣方已與前一位買方就特定的房子簽訂了銷售合同，但仍與賣方就該房子簽訂了銷售合同

值得討論的是，后一位買方是否知道賣方已與前一位買方就特定的房子簽訂了銷售合同，是否存在《民法通則》第五十八條第（四）項(xiàng)規(guī)定的“惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的無效民事行為”，仍與出賣人訂立房屋買賣合同？因?yàn)橐坏┻@種行為被認(rèn)定為惡意串通，根據(jù)《合同法》第52條第2款的規(guī)定，合同將無效。

以上是小編為您編寫的內(nèi)容。在一套房子里出售兩套房子是一種違約行為，違反了民法中的誠實(shí)信用原則。你可以向房主要求賠償。雙方當(dāng)事人可以協(xié)商或者向人民法院起訴。如果你的情況更復(fù)雜，律霸還提供在線律師咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢