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什么樣的購房合同是無效的

來源: 律霸小編整理 · 2022-07-18 · 90人看過

非房產所有人出售房屋

一些房屋賣家不是房屋的產權所有人，而是出售他人的房屋，并且事后無法獲得房產所有人的同意。這種情況在法律上被稱為未經授權處置，即未經其他共有人同意出售共有房屋。結婚形成的夫妻共同所有的房屋，雖然房屋產權以一方名義登記，但實際上是夫妻共同所有的房屋。對于繼承形成的普通房屋，即房屋所有人死亡，其法定繼承人超過兩人，且未辦理遺產結算的，房屋產權應由繼承人共同享有。拆遷形成的家庭共有房屋，即根據拆遷補償協議，被補償人是家庭中的幾個人，但拆遷房屋以其中一人的名義登記，實際上是家庭共有房屋。未經其他共有人書面同意，不得轉讓共同所有的房地產。出賣人侵犯其他共有人的合法權益，致使本合同無效的，出賣人與無民事行為能力人、限制民事行為能力人、無民事行為能力人：10歲以下未成年人訂立的房屋買賣合同無效的；不能識別自己行為的精神病限制民事行為能力人：14歲以上16歲以下的人、聾啞人或盲人、間歇性精神病患者上述人員應代表其法定代表人簽署房屋買賣合同，獨立簽訂房屋買賣合同是無效合同，侵犯了承租人的優先購買權，合同無效規定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋的出售無效，依法被司法行政機關查封或者限制其房地產權利的房屋，在承租人未依法被司法行政機關查封或者限制其房地產權利的房屋之前，不得由房屋所有人出售上述措施解除，否則簽訂的房屋買賣合同無效。例如，被法院依法查封的房屋、拆遷規劃紅線內的房屋等，以欺詐、脅迫、利用他人危險損害集體利益的手段或結果訂立的房屋買賣合同無效證據，則房屋買賣合同也被視為無效。如果二手房買賣合同在合同確認無效后無效，則未履行的合同不應履行；如果履約正在進行，則應立即終止履約。對于無效合同造成的財產損失，一般采取以下方法：（一）返還財產，返還財產是將當事人的財產關系恢復到合同簽訂前的狀態。可以由一方或雙方退回。一方根據無效合同取得的房屋應當返還給另一方；如果該房屋已不存在或已損壞，并且已由第三方合法獲得，并且不可能或沒有必要歸還該房屋，則應予以折扣賠償（二）損失賠償無過錯方可以要求有過錯方賠償其自身的損失；如果雙方都有過錯，他們應根據責任的大小和嚴重程度承擔適當的經濟損失份額