與第二個出租人簽訂的租賃合同是否有效原出租人同意轉租房屋租賃合同的法律特征為有效。房屋租賃合同是轉讓房屋使用權的合同。這與銷售合同不同。后者旨在轉讓標的物的所有權。房屋租賃合同僅轉讓房屋使用權，承租人只能按照合同約定將租賃房屋用于收益，不得處分。承租人破產時，租賃房屋不列為破產財產，出租人有權收回。房屋租賃合同是一項承諾、雙重服務、有償合同。房屋租賃合同是在雙方達成協議時成立的，并不以交付房屋作為合同的成立要件，因此它是一項允諾合同，而不是一項實際合同。雙方相互承擔權利和義務，這是一項雙邊合同。出租人出租房屋是為了獲得租金，而承租人支付租金是為了獲得房屋使用權，因此租賃合同是一份已付合同。房屋租賃合同是臨時的。租賃合同轉讓了租賃房屋的使用權，因此租賃期限不應太長，否則將不符合臨時轉讓房屋使用權的目的，并且很容易對房屋的返還產生爭議。此外，租賃合同屬于債權關系，是與物權不同的永久性債權關系。如果租賃期限過長，也不利于租賃房屋的改善。因此《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超出部分無效。租賃期限屆滿，雙方可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限不得自續訂之日起超過20年。

所謂出租人的同意，可以是在簽訂房屋租賃合同時，出租人表示承租人可以轉租，也可以是在簽署房屋租賃合同后，出租人同意承租人轉租。但是，無論何時給予同意，都應該是明示的，而不是默示的。同時，轉租房屋的數量、期限和用途應是明確的并不得超出出租人同意的范圍。此外，城市房屋轉租合同應當經出租人書面批準，并辦理登記備案手續。承租人未經出租人同意將租賃房屋轉租，或者未辦理轉租登記的，轉租無效，出租人有權終止合同。出租人解除房屋租賃合同的，房屋轉租合同也隨之解除。（三）分承租人必須符合法定條件，分承租人實際上是房屋轉租協議中的承租人，其法律地位為承租人。稱其為次承租人，只是為了將其與房屋租賃合同中的承租人區分開來，以明確其與出租人和承租人的關系。因此，分承租人必須完全遵守法律對承租人主體資格的要求。限制承租人主體資格的法律、法規和規章完全適用于分承租人（四）房屋轉租合同的內容與房屋租賃合同的內容相一致。房屋轉租協議是以房屋租賃合同為基礎的合同。因此，房屋轉租合同的內容必須與房屋租賃合同的內容相一致，否則不能生效。例如，除出租人與轉租合同當事人另有約定外，轉租合同標的只能是房屋租賃合同標的的一部分或全部，不得超出房屋租賃合同的范圍；轉租合同的期限必須在房屋租賃合同期限屆滿之前屆滿，并且不得超過房屋租賃合同約定的期限?？傊课蒉D租合同只有同時滿足房屋租賃合同生效的一般要求和上述特殊要求，才能生效