1、 房地產企業成本核算的對象是項目，但隨著房地產市場的發展，項目是綜合性的。按其居住功能可分為普通住宅、公寓樓、辦公樓、商業樓或可單獨出售的配套設施。根據其建筑性質，可分為普通多層建筑、小高層建筑、高層建筑、別墅或裙樓等，根據是否裝修，可分為毛坯房、粗裝修房或精裝修房。總之，產品的開發是復雜多樣的。因此，在實際業務操作中，有的以住宅小區為核算對象，有的以批量開發項目為核算對象，有的以工程合同段為核算對象，有的以單項開發項目無論是概算還是施工圖預算都可以作為成本核算的對象，有的甚至提出以房地產開發項目的工程內容和進度計劃為主要依據來確定成本歸集的對象，我們不能隨意評價哪種方法正確與否，但有一點是明確的，那就是，這些方法計算的單位面積成本不合理，不能真正保證收入成本比。人為調整利潤也是可能的，這大大降低了會計信息的可靠性。無論項目的開發是單一的還是復雜的，房地產業的成本征收對象都應該是政府批準的單個項目，無論是否涉及其他項目的名稱、地塊等配套設施，因為一個項目一般是獨立于其他項目的，無論是審批還是規劃審批，從整體上考慮，都分別要求項目的建筑密度、容積率、綠化覆蓋率、人防設計要求和配套設施建設。因此，當項目分批次、分階段開發時，如果單純以批次、標段或建筑類型來反映產品開發成本，就不可能合理、準確。有一種方法可以檢驗成本核算的準確性和合理性，即同一項目中同類開發產品的成本是相同的。當銷售價格穩定，剔除其他調價因素后，同類開發產品的銷售毛利不會出現較大波動。因此，在考慮成本核算對象時，應以政府批準的項目為單位。只有當所有應該實施和支持的項目按照規劃要求全部完成后，才能收回整個項目的成本。否則，即使相關費用按照項目預算提前計入開發總成本，也會出現差錯。第二，房地產企業的成本歸集與其他行業的成本核算一樣。在開發成本一級下設置“土地成本、前期成本、建安成本、基礎設施成本、公共配套設施成本、開發間接成本、財務成本”二級核算，在二級核算下設置三級核算優化每個第二級帳戶。由于房地產產品規模大、生產周期長，往往是分期開發，建筑產品屬于非標產品。因此，在建立三級造價明細表時，應將同一小區的工程項目進行分類核算。借助工程或前期部門編制的項目預算，可以使項目規劃和預算中的項目內容與項目內容保持一致，上述內容可以合理地歸集在設定的三級明細成本中。同時，類似的開發產品可以分批、分片開發，如社區小高層、社區普通多層等，對于更多受益人或整個項目需要承擔的公共成本，應在核算中做詳細記錄，以方便以后的逐步開發步驟分配計算。

合理收集所有開發成本后，最關鍵的工作就是成本分配。在此之前，我們需要討論單位成本的對象。過去我們都是計算所有開發產品的單位建筑面積或可銷售面積的成本（即直接將總成本除以總建筑面積或可銷售面積），然后用每個產品對象的面積乘以單位面積的成本，計算出單個開發產品的銷售成本。有的企業甚至沒有“產品開發”科目或詳細核算產品開發科目。當然，對于一些產品開發單一的小規模項目，這樣的撥款不會影響成本的真實性和合理性。然而，對于一個大型綜合開發項目來說，一些成本內容可能并不合理，這也使得二、三級成本的清晰細化核算毫無意義。因此，筆者認為開發企業的成本核算還應參考一些制造企業的產品核算方法，如品種法、批量法，甚至分步法等，確定開發產品的類別，總結子類別，并借助現代計算機技術，準確地分配出詳細的成本，從而計算出單個可銷售的開發產品的成本，真實客觀地反映出企業的經營成果。下面逐一說明成本項目。（1） 土地成本分配土地成本包括土地出讓金、拆遷補償費、土地證費、契稅、土地使用稅、土地閑置費等，開發項目中有單一開發產品的，由房管測繪部門或土地管理部門確定總可銷售面積用建筑規劃部門確定的總面積與土地開發總成本進行比較，得出單位面積成本，再根據單個開發產品的面積計算出土地開發成本。綜合性項目用地不相同、出讓價格不一致的，必須按照出讓土地用途進行分類。商業用地、辦公用地、住宅用地和銷售配套設施用地的成本應當分別計算，并計算相應的成本。在住宅成本的計算和分攤中，如果有不同類型的開發產品，如普通多層住宅和小高層住宅，則高層住宅、獨棟別墅或連體別墅的土地成本包括兩部分，即直接計算的土地成本之和根據單棟建筑的建筑面積和基礎設施的土地成本。（2）前期費用的分配前期費用包括勘察費、規劃設計費、可行性研究費、環境影響評價費、施工圖設計費、招投標費、政府收取的各項費用，“五通一平”等工程建設前各項準備工作所發生的費用。前期費用占產品開發成本的比重相對較低，可以直接按總費用和總面積計算分配。如果單項成本很高，分攤部分可以與單項成本分開計算。總之，會計處理應當按照重要性原則進行。建筑安裝成本的分攤建筑安裝成本包括土建、水電安裝、室內外裝修、設備工具購置等，這部分成本在單個產品成本中占很大比例。但與其他成本項目相比，其分攤對象相對明確。可根據單體直接分配給單個產品對象。也可以借鑒工業企業的成本核算方法，對同一類別的開發產品進行分類總結，如同一結構、類似成本和裝修標準或同一檔次等。總之，它計算簡單，能夠真實、準確地反映開發產品的定價成本。基礎設施費包括排污排洪費、供電費、供氣費、供水費、通訊費、有線電視、寬帶網、照明費、環衛設施、消防設施、道路橋涵、綠化景觀等基礎工程費用。與其他費用相比，基礎設施費的分配應該簡單明了，可以按可銷售面積分配，這樣對客觀公正地反映企業經營成果沒有影響。（5） 公共配套設施費的分配

公共配套設施包括教育設施費、醫療設施費、商業設施費、區域市政設施建設費、物業管理配套服務設施費