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寧波
以房抵債的法律效力
只有債務人實際交付房屋，當事人之間的協議才具有法律效力，債權人不能根據協議直接取得房屋所有權。【案情簡介】2009年5月，家住城郊結合部的王先生在更換原有房屋后，蓋起了新房。辦理建房審批手續后，由于資金不夠，他們向朋友張某借錢。雙方在貸款協議中約定，張某借給王某30萬元用于建房，貸款期限為2年。如果王某不能按時還本付息，張某蓋的房子將占用2層。這幢6層的房子于2010年10月竣工，實際造價120萬元。兩年后，由于王某未能如期償還貸款本息，張某要求王某履行協議，但王某拒絕。張某將王某告上法庭，要求其按照約定履行支付二層房屋的義務。
張的主張能否得到支持，取決于貸款協議中如何對待以房抵債協議的性質和效力。在協議是否有效的問題上，合議庭有兩種不同的意見：第一種意見是協議雙方形成質押合同關系。根據《中華人民共和國擔保法》第四十條的規定，質押合同無效，應當駁回原告的訴訟請求。第二種意見認為，協議雙方不存在留置質押關系，協議內容不違法，協議有效，原告張某的訴訟請求應予支持。我認為第二種意見是正確的。原因如下：
首先，從貸款內容來看，公民貸款建房是公民互助的主要形式。根據《城鎮個人住房建設管理辦法》第二條規定，國家允許城鎮居民和職工互助、共同投資、投資、建設、新建、擴建住房等自建，但不違反法律規定。第二，協議的性質不是質押合同。所謂質押合同，是指擔保人與擔保人之間事先約定，在債務清償期屆滿，被擔保人未清償債務時，標的物的所有權轉移給被擔保人。本案中，王某與朋友張某在簽訂借款協議時，并未將所建房屋全部抵押給張某，也未提前轉讓抵押物的所有權。因此，以房抵債協議不是質押合同。第三，協議規定，如果王先生不能按時償還貸款本息，房子的兩層將由張先生占用，這對雙方都不公平。由于王某實際投資建設的房屋為120萬元，如果借款兩年后本息還不上，張某取得了二層房屋的所有權，這并沒有給王某造成經濟損失。如果王某不向張某借錢，他就建不起房子。更有甚者，王某建好房子后，可以立即集資償還或出售部分房屋，還清欠張某的債務，從而取得房屋所有權。因此，協議對王某是非常有利的，不是不公平的。第四，協議雖然具有合資建房的特點，但雙方主要存在貸款關系，因此與合資建房關系有本質區別，不是合資建房協議，無需經有關部門批準。以上是小編為您整理的相關知識。相信通過以上的知識你已經有了一個大致的了解。如果你的情況更復雜，律霸還為律師提供在線咨詢服務。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎
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簡介:
李敏律師，從事律師工作20年之久，現為山東滕州滕國律師事務所執業律師，經驗豐富。執業以來成功代理刑事辯護、勞動爭議、婚姻糾紛、合同糾紛、交通事故、工傷賠償以及房屋買賣糾紛等各種案件，辦理十多起意外死亡案件，圓滿解決，為刑事被告人多人多次提供罪輕、緩刑、無罪辯護，并獲采納，現為十余家企事業單位提供常年法律顧問服務！提供法律咨詢幾千次！深研法學，法學功底扎實，自從事律師工作以來，盡心、盡責為當事人服務，審慎處理各項法律事務，其處事作風和辦案思路獲得當事人和同行的一致認可和好評。
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