合同法，又稱“交易法”，已經滲透到社會的各個領域。我國合同法自1999年頒布實施至今已有10年。這一時期,隨著我國社會環境的變化和市場經濟的不斷完善,出現了許多新情況,新問題。最近，最高人民法院公布并實施了《合同法司法解釋（二）》。因此，我們在此邀請懷城律師劉家明深入解讀司法解釋中與公眾密切相關的亮點

亮點并非所有違反強制性規范的行為都必然導致合同無效

[case]

2008年6月，張某和李某簽署了一份書面房屋銷售合同，協議李某將在張某購買一套面積為70平方米、價格為50萬元的房子。在合同簽訂當天，李先生支付了30萬元的首期款，雙方還約定剩余20萬元的房款應在辦理房屋過戶手續當天付清。由于張某出售的房屋為安置房，房屋所有權證書尚未辦理，因此該房屋尚未轉讓至李某名下。因此，2009年1月，李向法院提起訴訟，理由是張某出售的房屋沒有相關的所有權證明，要求法院確認與張某簽訂的房屋買賣合同無效，并要求張某返還房款和相應的利息

[法律分析]

在法庭上，李先生認為，根據《城市法》第37條，“未依法登記并取得所有權證書的房地產不得轉讓”，因此張先生出售該房屋違反了法律強制性規范，雙方簽署的協議無效。根據法學理論，強制性規范可以分為有效性規范和行政性規范。強制性規范直接維護國家利益和社會公共利益，是有效規范；直接維護管理秩序，是行政規范。在這種情況下，《城市房地產管理法》第37條的規定是行政規范，而不是有效規范。它只是對物權行為的限制，不符合合同法規定的無效性。因此，雙方之間的協議是合法有效的

[律師注]

合同法的立法目的是鼓勵交易和創造財富，因此合同的無效只能是合法的。然而，法律和行政法規的強制性和禁止性規定是合同的高壓線。因此，在起草合同之前，雙方應咨詢專業法律人員，以確保合同的有效性和合法性

債權人有權要求法院取消債務人以明顯不合理的低價轉讓財產的行為

【案例】

張開著一輛大卡車，狠狠地打了李。根據交警部門的認定，張某對事故負有全部責任。李被確定為8級殘疾。由于張某拒絕賠償李某的損失，李某向法院起訴張某，法院裁定張某賠償李某超過15萬元。進入執行程序后，張某沒有財產要執行，但李某發現張某以前有一套房子，在發生后一周內以10萬元的價格賣給了第三人，出售時的市場價格接近30萬元。因此，張先生和購房者都認為，在市場經濟條件下，房子想賣多少是張先生的權利，李先生的反對沒有法律依據

[法律分析]

因為張先生在事故發生后以低價出售了房子，顯然，他的目的是削弱他償還債務的能力，這將不可避免地損害李作為債權人的利益。對于這種惡意行為，《合同條例》規定，債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，給債權人造成損害，受讓人知道情況的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。然而，如何界定“明顯不合理的低價”尚無標準。司法解釋（2）規定，如果轉讓價格未能達到交易地指導價格或交易時市場交易價格的70%，則一般可將其視為明顯不合理的低價。因此，李某可以依法撤銷張某的房屋轉讓，從而有效地獲得財產執行擔保

[律師注]

在無法實現債權的情況下，債權人應了解債務人核心資產的背景，發現債務人惡意轉移、隱匿資產的證據，積極行使撤銷權等權利，有效維護其合法權益