抵押房屋屬于合同標的物，抵押房屋的變更需要按照有關規定并結合實際進行變更，合同雙方可以變更合同的主要原因如下：

I.合同因不可抗力不能履行

如果合同約定的部分義務因不可抗力不能履行，雙方可以變更合同。如果由于不可抗力導致所有義務無法履行，則本合同應終止而非變更

所謂的不可抗力是指雙方在訂立合同時無法預見的客觀情況，其后果無法避免、克服或超出人力的控制。關于不可抗力的范圍，中國法律沒有具體規定，人們有不同的理解，但一般包括以下兩類：一類是自然原因造成的，如洪水、火災、地震、冰等各種自然災害；另一種是由于社會原因造成的社會事故，如戰爭

值得注意的是，在不可抗力的情況下，一方或雙方可能有權變更合同。在這種情況下，不僅有法定的撤銷權，還有法定的變更權。由于情況的變化，合同的履行顯然是不公平的

此處提到的情況不包括商業風險。所謂情形，是指當事人在訂立合同時無法預見和克服的，致使合同履行無意義或對一方造成重大損害的客觀情形。情況的變化與上述不可抗力的變化類似，但不包括不可抗力，而是指不可抗力以外、雙方無法控制的客觀情況，一般認為包括國家經濟政策（包括強制性計劃）和社會經濟狀況

情況變更與不可抗力的主要區別在于，不可抗力使合同無法履行，而情況變更使合同履行明顯不公平

當客觀情況發生變化時，當事人可以履行合同，但履行明顯不公平，即由于原合同的履行對一方當事人明顯無意義或造成重大損害，應允許雙方當事人變更合同

，對于相關企事業單位根據國家下達的強制性任務或國家命令性任務簽訂的合同，如果在合同成立后對國家強制性計劃或國家命令性任務進行調整，則合同的原有內容將失去存在的基礎，這將毫無意義或對雙方造成不必要的損害，此時，如果不允許雙方變更合同，顯然對雙方不公平

III.因雙方違約而變更合同

如果一方因違約而變更合同，它實際上賦予無過錯方請求變更合同的權利。本合同所稱違約，是指當事人在合同成立后未履行合同義務，在雙方之間具有相應的法律效力。當事人只有按照約定履行合同，才能實現各自的目的，有意義地履行合同。尤其是績效這一術語。如果另一方未能在規定的期限內履行合同，則在實踐中，由于各種原因，按照合同的原始條款（對另一方而言）履行合同將變得毫無意義或沒有必要，合同一方未能在合同約定的時間內履行合同，不僅會損害另一方可獲得的合同利益，而且會因逾期履行而使合同履行失去其原有的意義。因此，鑒于這些情況，給予無過錯方請求變更合同的權利是適當的。但一方仍應與另一方協商變更合同，不得單方面變更合同（但嚴重違約可單方面終止合同）。如果雙方都違反合同，雙方可以通過協商變更合同

四、因訂立時意圖表達不真實而發生的變更

根據《合同法》，下列含義不真實的合同可以變更：

（1）因重大誤解而訂立的合同（2）明顯不公平的合同（3）一方以欺詐手段訂立的合同（4）一方以脅迫手段訂立的合同（5）一方當事人利用他人危險訂立的合同

上述合同違反了《合同法》確定的公平、誠信等基本原則，違背了受害方的真實意思。因此需要修改，法律應該賦予當事人修改的權利

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