1、 商品房買賣合同的效力

合同的效力是合同的法律約束力，即法律賦予依法成立的合同以約束各方的強(qiáng)制力。當(dāng)事人訂立合同是一種合意的民事行為。符合法律規(guī)定條件的，為民事法律行為，具有法律約束力。《民法通則》第55條規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（2）意思表示真實(shí)；（3）不違反法律或者公共利益。也就是說，訂立合同的行為符合上述條件的，是民事法律行為，具有法律約束力，不具有法律效力的，不具有法律效力的合同是無效合同。《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，合同無效的條件是：（一）一方當(dāng)事人以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家利益，集體或第三方

（3）以法律形式掩蓋非法目的

（4）損害社會(huì)公共利益

（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因合同無效取得的財(cái)產(chǎn)予以返還；無法或無需退貨的，給予折扣補(bǔ)償；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失。房地產(chǎn)合同是許多合同中具有特殊性質(zhì)的一種合同。該合同的訂立不僅要符合《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，還要向有關(guān)土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)的審批和登記手續(xù)，使合同具有法律效力。無效商品房買賣合同的處理

合同法第56條規(guī)定，“無效合同或解除合同從一開始就沒有法律約束力。”第58條規(guī)定：“合同無效或解除后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)予以返還；不可能或者沒有必要返還的，折價(jià)返還。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失。無效的房地產(chǎn)合同也應(yīng)按上述規(guī)定處理。一般來說，無效合同的法律處理主要是：（一）返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；（二）賠償損失。無過錯(cuò)方也需要承擔(dān)一定的法律后果，但具體處理應(yīng)遵循以下原則。

（一）公平原則

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)民事活動(dòng)，《民法通則》第4條規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。無效房地產(chǎn)的處理也應(yīng)當(dāng)貫徹這一原則ate合同。例如，如果租賃合同因未申請(qǐng)房屋租賃許可證而無效，承租人應(yīng)將房屋返還給出租人，有過錯(cuò)的出租人仍應(yīng)賠償承租人的損失。但是，有一種情況不容忽視。即使承租人沒有過錯(cuò)，承租人也沒有過錯(cuò)使用出租人的房屋，該房屋是實(shí)際受益人。應(yīng)認(rèn)為無過錯(cuò)的承租人應(yīng)支付實(shí)際使用房屋的租金，這是公平合理的（租金當(dāng)然可以由評(píng)估部門評(píng)估）。

房地產(chǎn)合同糾紛案件往往有多種法律關(guān)系，一種法律關(guān)系被認(rèn)定無效后，會(huì)影響其他法律關(guān)系，因此，在處理無效房地產(chǎn)合同時(shí)，可以考慮協(xié)調(diào)如下：盡可能全面，減少訴訟程序。例如，在權(quán)利確認(rèn)案件中，如果確定銷售關(guān)系有效且抵押關(guān)系無效，如果沒有退房或賠償問題，則同時(shí)存在房屋抵押關(guān)系和房屋銷售對(duì)于本次處理中的損失，將責(zé)令相關(guān)方暫停其他權(quán)利的登記，以確保銷售關(guān)系的確認(rèn)