合同的效力如何？

[摘要]

以房還債合同是指借款關系雙方在簽訂借款合同后訂立的商品房買賣合同。其目的是履行房屋銷售合同如果借款人到期無法償還貸款，借款人應直接將房屋轉讓給貸款人，以抵消貸款。在實踐中，此類案件中的絕大多數(shù)原告以履行銷售合同為依據(jù)提起訴訟，但法院發(fā)現(xiàn)此類案件隱藏了銷售合同項下的真實貸款關系，簽訂銷售合同的當事人實際上是為貸款合同提供擔保。如何確定此類房屋買賣合同的效力，在理論和司法實踐中沒有統(tǒng)一的做法。本文將從立法初衷和司法實踐兩個方面作進一步的探討

I.根據(jù)《解釋》第24條對合同效力的理解

如果從指定物上付款和結合《民間借貸解釋》第24條。第24條第1款第一句規(guī)定，以擔保銷售合同立案的，應當按照民間借貸關系審理；第（2）款規(guī)定，不履行生效判決的人可以申請拍賣標的物。因此，可以推斷，拍賣標的不是一般責任財產(chǎn)，而是代表標的物清償保留的標的。因此，從指定代位權的角度，結合司法解釋的規(guī)定，我們可以看到立法者對擔保銷售合同效力的潛在態(tài)度：雖然第（1）款規(guī)定應根據(jù)私人借貸案件處理，且該銷售行為無效，第（2）款規(guī)定拍賣標的物，默認為合同約定的指定代位權有效。通過《民間借貸解釋》第24條的規(guī)定，可以反映出立法者仍然尊重債權人和債務人之間的協(xié)議，體現(xiàn)意思自治原則，平衡各方利益，這是一種折衷的選擇。具體司法實踐中合同效力的認定

如果這類案件的審理結果按時間劃分，在《民間借貸司法解釋》頒布后，法院將按照《民間借貸解釋》第24條的規(guī)定進行審理，回避合同效力的認定，則在相應的司法判決文件中，也沒有提及合同的效力，法官也不會對合同的效力做出自己的判斷。《民間借貸司法解釋》的出臺，雖然為民間借貸合同與買賣合同的混用提供了具體的審判思路，但長期以來，合同效力認定的法律問題仍需盡快解決。在閱讀《民間借貸司法解釋》出臺前的案件判決文件時，全國各地的法官對此類合同效力的認定發(fā)表了意見。總結法官的意見也是全面了解合同效力的一個很好的參考

（1）在判決書中確定抵押合同的無效

，認定抵押合同無效的法官對合同效力的認定有三種觀點：一是認為“它叫銷售，但實際上是貸款的擔保”，否認銷售合同的效力，然后以貸款擔保中存在流動性條款為由聲稱擔保無效；二是否定買賣合同的效力，排除擔保中的無效流動條款，主張擔保因違反物權法原則而無效；三是否定銷售合同的效力，排除擔保中無效的流動性條款，強調(diào)“合同中某些條款的無效不影響其他有效部分的效力”，從而確認當事人之間建立非典型擔保關系，或者在確認非典型擔保的同時消除其中包含的無效的流動性條款

一般來說，筆者認為履行有效合同是必要的，也是可能的，沒有真實意思表示的合同不能被認定為有效合同。因此，與該房屋簽訂“擔保買賣合同”以清償債務并不反映當事人的真實意圖，而是一種委托付款的行為，違反了《物權法》流動性擔保條款的禁止性規(guī)定。如果合同被確認為有效，它就突破了法定產(chǎn)權原則，破壞了法律體系的完整性。因此，買賣合同中關于串謀和偽善的意思表示無效，但如果存在其他隱藏的法律行為，則適用其他法律行為的規(guī)定（二）確定抵押合同有效

一些法官認為，這種設立買賣合同的擔保形式既不違反《合同法》的強制性規(guī)定，也不違反《物權法》第15條確立的區(qū)分因果行為與物權變動的原則。這些法官更加重視合同自由原則的適用，尊重當事人的意思自治，承認該擔保合同的效力。同時，銷售行為是否公開以及公開的方式不影響合同的效力。因此，可以看出，法官承認當事人之間簽訂的買賣合同具有擔保功能，其目的也是為了保證債權的實現(xiàn)

三、抵押合同效力的確認

<，通過同聲傳譯《私人借貸的第二十四種解釋》，可以看出，最高法院在處理此類案件時，沒有明確說明傳統(tǒng)擔保的抵押付款合同的有效性。從最高法院對本條司法解釋的理解和適用來看，合同的效力既不是積極的，也不是消極的。只有當借款人未能履行生效判決確定的貨幣性債務時，貸款人才能直接取得被擔保標的物的所有權，而應當通過申請拍賣標的物來償還債務，即一方面，另一方面，本條確認擔保標的物的擔保效力，它還限制了貸款人優(yōu)先受償?shù)臈l件和方法。提交人認為，法院將根據(jù)法律的相關規(guī)定以及原告和被告的意見，運用邏輯推理和日常經(jīng)驗規(guī)則，恢復事實并形成證據(jù)。筆者認為，用目的解釋法來確定合同的效力更為恰當，因為當雙方簽訂房屋換債合同時，其民事行為是為了自身利益的最大化，而簽訂的買賣合同是為了保障原債權債務。如果不能在期限內(nèi)償還債務，我們可以通過合同媒介用貨物償還債務。因此，法院應確定此類銷售合同的效力，并尊重私法領域的意思自治。總之，作者認為，法官應行使其自由裁量權來確定合同的效力。雖然《合同法》沒有明確規(guī)定此類合同為典型合同，但許多規(guī)范性法律文件都間接規(guī)定了此類合同，并決定了合同的效力。例如，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第五十七條承認以物易物清償債務的效力，在執(zhí)行程序中也明確規(guī)定以物易物清償債務。為實現(xiàn)此類合同，價值可能隨市場波動，但只要貨物價值在正常市場波動的合理范圍內(nèi)，就可以確定雙方在達成協(xié)議時可以判斷未來的價格趨勢。如果存在明顯不合理的價格和不公平的情況，可以根據(jù)合同的可撤銷性原則處理，而不是直接判定合同無效。就償債合同的有效性而言，由于傳統(tǒng)的轉讓擔保并未明確表示，當貸款人無法償還債務時，貸款人不能直接取得被保險標的物的所有權，而應通過申請清償債務