與第二個房東簽訂的租賃合同有效嗎？當原房東同意轉租時，該租賃合同有效。相關知識-房屋租賃合同的法律特征。

<1房屋租賃合同是轉讓房屋使用權的合同。這與銷售合同不同。后者旨在轉讓標的物的所有權。由于房屋租賃合同僅轉讓房屋使用權，承租人只能按照合同約定為收益使用房屋，不得處分。承租人破產(chǎn)時，租賃房屋不列為破產(chǎn)財產(chǎn)，出租人有權收回該房屋。房屋租賃合同是一種承諾、雙重服務、有償?shù)暮贤７课葑赓U合同是在雙方達成協(xié)議時成立的，而不是以交付房屋作為合同的成立要件，因此它是承諾合同而不是實踐合同。雙方相互承擔權利和義務，屬于雙重服務合同。出租人出租房屋是為了獲得租金，而承租人支付租金是為了獲得房屋使用權，因此租賃合同是一份已付合同。房屋租賃合同是臨時的。房屋租賃合同轉讓了租賃房屋的使用權，因此租賃期限不宜過長，否則將不符合臨時轉讓房屋使用權的目的，且很容易發(fā)生房屋返還糾紛。此外，租賃合同屬于債權關系，是與物權不同的永久性債權關系。如果租賃期限過長，也不利于租賃房屋的改善。所以《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。如果超過20年，超出的部分無效。租賃期限屆滿時，雙方可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限不得超過自續(xù)訂之日起20年。

轉租合同生效條件

su房屋租賃合同是房屋租賃合同的一種，其效力首先應符合房屋租賃合同一般生效條件的要求，如當事人具有相應的行為能力、真實表達意思、采取法定形式并履行法定程序等。此外，根據(jù)《合同法》和其他有關房屋租賃的法律、法規(guī)和規(guī)章，房屋轉租合同的效力還必須滿足以下條件：

（I）房屋租賃合同有效且未先終止，房屋轉租合同以房屋租賃合同為基礎，只有房屋租賃合同具有法律效力且尚未終止，房屋轉租合同才可以生效。其次，房屋轉租合同中的轉租人是房屋租賃合同中的承租人。只有承租人擁有合法的租賃權，他才有資格將其出租的房屋轉租給第三方。房屋租賃合同無效的，承租人對該房屋沒有租賃權，當然，他無權轉租該房屋；房屋租賃合同終止的，承租人的租賃權消滅，不再具備轉租資格。如果轉租人無權將房屋轉租，轉租合同當然無效（II）經(jīng)出租人同意，雖然轉租的權利基礎是承租人的租賃權，但轉租不可避免地會影響出租人的利益。同時，出租人與承租人簽訂房屋租賃合同時，除另有特別約定外，一般認為承租人自行使用和受益于租賃房屋。因此，為了保護出租人的利益，堅持真實意思表示原則，承租人轉租出租房屋，必須經(jīng)出租人同意。《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，承租人應當賠償損失。”出租人可以終止合同。“

經(jīng)出租人同意，可以是出租人在簽訂房屋租賃合同時表示允許承租人轉租，也可以是出租人在簽訂房屋租賃合同后同意承租人轉租。但是，無論何時給予同意，都應是明示的，而不是默示的。同時，n轉租房屋的數(shù)量、期限、用途由出租人約定，不得超出出租人約定的范圍。此外，城市房屋轉租合同須經(jīng)出租人書面批準，并辦理登記備案手續(xù)

承租人未經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租，或未辦理轉租登記的，轉租無效，出租人有權終止合同。如果出租人終止房屋租賃合同，房屋轉租合同當然應相應終止。

（III）分承租人必須符合法律條件。

分承租人實際上是房屋轉租合同中的承租人，其法律地位是承租人。稱之為次承租人，只是為了在房屋租賃合同中將其與承租人區(qū)分開來，以明確其與出租人和承租人的關系。因此，分承租人必須完全遵守法律對承租人主體資格的要求。限制承租人主體資格的法律、法規(guī)和規(guī)章完全適用于分承租人。（四）房屋轉租合同的內容與房屋租賃合同的內容一致。

房屋轉租合同是以房屋租賃合同為基礎的合同。因此，房屋轉租合同的內容必須與房屋租賃合同的內容一致，否則不能生效。例如，除出租人與轉租合同當事人另有約定外，轉租合同標的只能是房屋租賃合同標的的一部分或全部，不得超出房屋租賃合同的范圍；轉租合同的期限必須在房屋租賃合同期限屆滿之前到期，且不得超過房屋租賃合同約定的期限，房屋轉租合同只有同時滿足房屋租賃合同效力的一般要求和上述特殊要求，才能生效